郑州二手房交易（郑州二手房市场回暖？）

郑州二手房成交(郑州二手房市场回暖？)

经历了暴雨和疫情，郑州房地产市场遭受重创。

拍卖市场突然停止，惨淡收场。郑州市公共资源交易中心挂牌公告显示，7月和8月，郑州分别出让了郑铮储[2021]50号和51号，均为40年商业用地，性质为“零售商业、餐饮、酒店”。9月已经到了中后期，没有新的地块上市出售。

郑州公共资源交易中心信息展示

新房市场全面放开，各类物业推市步伐加快。自8月28日“解封”以来，已有万科未来时光、融创运河源、绿都青云旭、郑州华侨城、康桥未来公园等十余个楼盘开盘。但是，受整体市场情况影响，洗消的后果并没有达到预期。

聚焦二手房市场，天猫方浩近期数据显示，8月郑州二手房成交3005套(以合同登记及缴纳销售税时间为准)。其中普通住宅2928套，商品住宅26套，写字楼45套。

数据来源于“天猫屋”，版权归原作者所有。

看到这，小梅很困惑，特意联系了卖二手房的朋友，了解到数据来源于“6、7月份卖的房子，很多都是拖到8月份才签合同、过户交易、交税。”事实上，二手房也受到了暴雨和疫情的冲击，成交量一直下滑到9月份。

今天聊了一下最近郑州的二手房市场。

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从二手房交易看市场趋势

随着疫情的好转和市场的“回暖”，郑州市新需住房户开始将看房买房提上日程。

从二手房面积来看，郑州市金水区成交964套，中原区成交475套，管城区成交371套，郑东新区成交358套，二七区成交354套，惠济区成交197套，高新区成交148套，经济开发区成交129套，航空空港区成交9套。

数据来源于“天猫屋”，版权归原作者所有。

具体待售楼盘:金水区郑弘蓝宝湾、经济开发区远大幻城、中原区西岳城、绿都城、郑东新区正尚东方港湾、金水区钟鼎花园、郑东新区魏勇翡翠城、经济开发区恒大绿洲、管城区腻子太阳城、金水区普罗旺斯波特兰、惠济区蠡海托斯卡纳、金水区圣龙凤凰城(A区)、中原区阳光花园、 金水区的郑弘数码公寓、韩飞沙国际、管城区的江泰天宇国际、金水区(西区)的钟芳花园、中原工程机械厂家属院、金水区的舒眉馆、经济开发区的海珀蓝轩，都是卖安全套的。

总的来说，这些楼盘都有一个共同点，那就是位置好。最近从贝壳中介的朋友那里了解到，半个月来带客户看房的频率增加了。由于这期间“维权”项目和“爆雷”开发商的频繁曝光，尤其是刚开业两三年的，很多客户都不敢轻易买新房。

在毛坯房和装修房的选择上，客户更喜欢没有装修溢价的毛坯房。在客户看来，与其一次性给开发商交付十几万元的装修款，类似于所有街坊邻居的房子风格，不如用这笔装修款把自己装修成一种爱好风格。

同时，选择二手房而不是新房的原因是，二手房通常在交通、职业购物、娱乐、孩子上学等方面比新房更有优势。因为有一些新房“承诺”配套计划没落地导致维权的先例，所以买房人可以更好地理解配套成熟的二手房会比配套不完善的新房更受欢迎。

客户认为由于近期市场不景气，几个爆雷的品牌房企因为摊位太大、资金周转硬而被诟病和诟病，失去了信誉。与其忠实于这些品牌房企，不如选择一些发展稳定、在中小开发商中口碑较好的成熟社区。

从二手房的“热点板块”来看，郑弘、绿都、正商、魏勇、振兴、罗普等品牌开发的口碑项目都备受青睐，而当地几家头部房企的所谓“明星板块”则不在榜单之列。

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“停止放贷”的呼声依然存在。真实情况如何？

当很多人密切关注二手房市场时，二手房市场的供需关系会略有变化。

今年5月以来，沪、穗、Xi安多个城市听说二手房贷额度紧张、放款时间延长，部门银行二手房贷款“关门”。目的是限制投机者的投机，收紧信贷政策。网络上充斥着“二手房大门被堵死”、“贷款出不去”、“银行没钱”的呼声。结果，一些刚需购买二手房的首套购房者被误导，转向了新房市场。

而真实情况又是怎样的呢？贷款真的不可能吗？对此，小梅打电话给各大银行咨询，了解到从6、7月份开始，银行贷款开始收紧，对贷款人的信用信息、银行流水、所购房屋的房龄进行综合审批。

具体来说，对于1996年以前(25年以上)的房子，很多银行停止申请贷款。一些银行可以在1996-2002年(20-25岁)贷款买房，但贷款要根据年龄和楼层条件进行审查，通常是50%-60%。2002年以后(20岁以下)，信用信息和银行流量优秀的客户可以贷70%。

银行贷款的二手房数量没有新房多，这是不争的事实。据悉，中国银行没有二手房贷款业务。对于房龄50 m2及以下的小户型公寓，很多银行不发放二手房贷款或降低贷款比例；对于没有借过钱的“白户”，银行会对其信用信息和资金实力进行综合评估。

至于9月份的二手房贷款情况，毕竟是什么情况？贷款能否正常办理，小梅还详细询问了二手房空壳房的买卖情况。她了解到，目前郑州二手房客户数量不断增加，市场呈现复苏迹象。“基本上二手房贷款不受影响，买卖合同正常签订。”

但对于有抵押贷款的客户，买卖双方应先去银行当面签字解除抵押，批准贷款。贷款批准后，他们应该知道如何解除抵押。抵押解除后，他们应该办理过户。过户后，买受人应持新房复印件办理抵押贷款。但贷款办理正常，但与之前相比，审查贷款资格的门槛更高，办理贷款的期限更长，发放贷款的时间通常延长至4个月甚至更长。

此外，如果卖方想达成交易，他必须首先与银行结清贷款。中间操作流程可选择“现金公司垫付资金，卖方承担利息”或“现金公司垫付资金，买方支付抵押”的情形。但需要指出的是，4个月的贷款审批期对卖方的资金状况是一个很大的考验，要支付给“现金公司”的利息也不会低。对买房人有好处，可以缓解刚买房后的经济压力。

银行利率方面，二手房和新房的利率几乎持平。参考中国银行、建设银行、工商银行、交通银行、郑州银行、中原银行、光大银行、农业银行、兴业银行、华夏银行、邮储银行、广发银行等银行新增住房贷款利率为6.125(基准利率+LPR浮动利率)。不过，据报道，部分银行的利率将升至6.37，高出30%。

在《楼市观察》一文中，利率破6，买房成本在进步，对于刚需的人来说总是那么难。小梅列出了各大银行一套房和二套房的利率，还详细分析了利率突破6后郑州买房人的成本会提升几万。诚然，郑州买房时也会面临各种成本叠加问题，即便是二手房。

根据银行利率情况，小姐姐画了一张地图。

总的来说，郑州二手房市场销售正常，贷款办理正常，只要买卖双方正常过户，就不存在根本问题。

03

购买二手房的建议

受暴雨和疫情影响，今年很多家庭都很困难。

随着暴雨灾害的猛烈袭击，许多家庭的交通工具遭到破坏，依靠它们维持职业生涯的商业商店受到影响。再加上8月份的疫情，很多郑州居民的消费降级，导致很多贷款不在名下的套房业主被迫走上“卖房”之路。

贷款还没有被银行的回收方式拍卖，加上银行的催收和家庭支出叠加，这样的卖房客户可能需要卖房变现。对于那些急于买房的人来说，可能会有很多置业的好机会和错过的机会。

在此，肖晓梅想说，无论是新房市场还是二手房市场，作为需要投资的购房者，都要牢记“天上不会掉馅饼”的真谛。

第一，尽量不要碰拍卖室。

顾名思义，依法拍卖房屋是由法院拍卖房地产而强制执行的。是基于债务人不能履行抵押合同或清偿债务时，债权人通过各种司法程序向法院申请强制履行，以债务人名义拍卖房屋，拍卖所得款项满足债权。

据媒体报道，今年第一季度，中国有46万家企业倒闭，其中从事出口的企业有2.6万家。我国负债人数已达7.8亿，其中有3亿人存在逾期债务。被宣布不诚实的执法人员已达570万人，相当于每250个中国人中就有一个是老赖。

然而，拍卖行的数量在三年内激增了157倍，它们被广泛降价出售。有些买家会把目的集中在这一类，但对于小姐姐的建议，拍卖选房时要慎重，最好不要选。

第二，买房前一定要对要购买的二手房进行全面的调查。

不限于户型、装修风格、梯户比、居住环境、物业服务质量、邻居、房屋质量等内部居住环境，也不限于交通通勤、社区周边教学资源分布、医疗资源、居住环境、购物环境、居住地形等外部居住环境。

这些都直接关系到买房后几十年的生活质量，所以一定要重视。

第三，深刻理解出卖人出卖房屋的原因，明确是否存在房屋经济纠纷等问题。

卖家的素质是关键，所以你买房的时候要处理很多。俗话说，遇到一个好的卖家会给买家省去很多弯路，这一点至关重要。

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