公房拆是如何补偿(公房腾退补偿款怎么分配)
案件摘要
【人与人之间的关系】本案原、被告共10人。原告张某平与被告张某晓、被告张某举及案外人张某祥系兄弟姐妹。被告人王某云系张某晓之妻，被告人张某茂系二人之子。被告人张与京为夫妻，被告人为二人的儿子。被告人张默菊与被告人李默峰为夫妻，被告人张为二人的儿子。原告张某静系案外人张某祥之女。
图1。人与人之间的关系
【涉案房屋案例】涉案房屋为租住公房，包括底层前室、底层后室、二层前楼、二层后楼。原租户为原告张某平与被告张某晓、被告张某举、案外人张某祥的父亲。1994年张某去世，被告人张某晓在取得全家成年居民同意后变更为承租人，并承诺今后如按政策返回上海的亲属有权居住和申请。
图2。住房情况
【涉案房屋征收补偿】涉案房屋的宗地于2018年公布了征收决议。根据土地征收补偿方案，争议房屋价值补偿及奖励补贴合计860万元，特困补贴3万元，无证经营补贴合计137万元。涉案房屋的补偿收益总额约为1000万元。
图3。赔偿的收取
【涉案房屋户口本】涉案房屋户口本共四册，即原告张某静、原告张某平各一本，被告张某菊、李默峰、张各一本，被告张、王某云各一本，被告张、静、张某元各一本。
1.原告张某静、原告张某平为户口本，户主为张某平。1995年，原告张某静根据本市农场职工知识青年子女的有关政策，将户籍从郊区某农场迁入涉案房屋，原告张某平在涉案房屋内申报出生登记。
2.被告人张默菊、李默峰、张为户口本，户主为张默菊。被告人张默菊因婚姻关系于1962年从本市一所学校迁入案涉房屋，李默峰因婚姻关系于1983年从本市某处迁入案涉房屋，张在案涉房屋登记。
3.被告人张某晓、王某云为户口本，户主为张某晓。张某晓在涉案房屋登记，王某云因结婚于1974年从本市某处迁入涉案房屋。
4.被告人张某茂、静、张某元为户口本，户主为张某茂。张茂在涉案房屋登记，陈某京因结婚迁入涉案房屋。张因2002年投奔父母而入住涉案房屋，2008年从涉案房屋迁入杨浦区某住宅，2016年从杨浦区某住宅迁入涉案房屋。
【涉案房屋实际居住及经营情况】涉案房屋自2005年起出租，当事人不再实际居住。双方还确认，涉案房屋由租客无证经营，双方对2005年前的居住情况各持己见。
【他处当事人房屋情况】被告人京的父亲于1982年在本市杨浦区分得一套房屋，建筑面积约60平方米。被告人陈某京是该房屋分配时的重要家庭成员之一。1995年，被告人京作为共同生活的成年人，确认该房屋的买受人是其父亲，其父亲办理了购买公有住房的全部手续。
被告人李某峰的父亲李某因住房困难于1990年申请分配住房，李某将本市某房屋承租人的姓名变更为其儿子连续承租。
原告张某静的母亲和市郊的一个农场于1994年以优惠价在崇明的一个农场购买了一套房子。1996年，她按照相关政策以成本价申请了完全产权，1997年，该房屋产权变更为完全产权。
当事人名下没有其他福利院。
2.请和被告一起辩护。
原告张某静、张某平主张被告陈某静曾享受过福利分房，被告张某元并未实际居住在涉案房屋内，陈某静、张某元不属于涉案房屋内居住的人。两原告认为涉案房屋的赔偿总额应由原告和其他六被告平分。
被告人张某晓、王某云、张某茂、陈某京、张某元共同辩称，陈某京、张某元在涉案房屋内共同居住；原告张某平的户口可以认定为共同居住人，但其自结婚后即与涉案房屋分居，未对涉案房屋作出任何贡献；原告张某静属于空户口，从未实际居住过，户口迁入时未成年，其监护人不在该房屋居住，监护人户口不在涉案房屋内，不应视为室友；被告人李默峰曾在别处有一套福利分房，不是室友。无证经营补贴是对一楼两户的专属补贴，其余补贴可由居民自行分割。
被告人张默菊、李默峰、张共同辩称，原告人张、被告人静、张默元、张默茂没有实际生活，不是共同居住人；从严格意义上讲，本案只有被告人张某晓、王某云、张某菊、李默峰、张居住。原则上承认原告张某平为室友；补偿征收中与实际居住相关的费用由实际居住的五人分摊，经营补贴也由五人分摊，剩余费用由居民人均分摊；被告人李默峰未享受福利分房。
三个有争议的焦点
通过对前述案例的分析，本案争议的焦点是共同居住人的认定和补偿利益的分配。
争议一:本案共同居住人的认定
首先，有五名室友当事人均无异议，分别是原告张某平、被告张某晓、王某云、张某菊、李默峰、张。因此，这五名室友可以认定为本案所涉房屋的参与补偿利益分配的居民。
其次，被告不承认原告张某静为室友，认为其属于空户口；认为原告张某静并非知青子女，其户口并非基于回沪政策，仅基于与其共同生活的人的赞助迁入涉案房屋；他的母亲曾经以优惠的价格买了一套房子，所以张某静享受了福利分房。
鉴于被告对原告张某静的上述辩护意见，笔者作为原告张某静的代理人，向法院提出以下意见:
1.关于原告张某静是否为知青子女。
在我看来，上世纪70年代，国家命令广大知青下乡。当时，这个城市以知青为主的地区主要分为云南、青海、新疆等偏远地区。安徽、江苏、贵州等周边省份；崇明、金山、奉贤等郊区农场。经调查取证，原告张某静的父亲张某祥系案外人，在涉案房屋内申报出生。1976年，他响应国家命令，以知青的身份搬到江苏的一个农场，然后被支配到这个城市郊区的一个农场。原告张某静迁入户籍时填写的《本市国有农场知青职工子女落户审批表》相关记录足以认定原告张某静系知青子女，按政策属于落户。
2.原告张某静是否属于空注册账户？
由于当事人对实际居住情况各有意见，且涉案房屋早在2005年就已出租，无法证明实际居住情况。
笔者认为，被告张某晓以协议方式成为涉案房屋情势变更承租人的条件为:被告张某晓保证其今后按政策返回上海的亲属有权居住和申请。原告张某静从未表示放弃在涉案房屋居住权的意向，按照政策与张某静的户籍部门共同入住涉案房屋。因此，无论他是否实际居住，他都享有在涉案房屋居住的权利，属于在涉案房屋居住的人。
3.原告张某静是否享有福利分房？
我认为，被告提供的证据不能证明原告张某静与其母亲的优先购房有关联。张某静没有作为家庭成员参与母亲的优惠购房，因此不能认定张某静享受了福利分房。
综上所述，原告张某静属于涉案房屋居住人，应享有赔偿利益。
最后，被告人陈某京、张某元、张某茂、李默峰是否属于同一人存在争议。笔者认为，被告人陈某京，曾经是其家庭成员之一，在父亲单位享受过福利分房，此次不应享受涉案房屋的补偿。综合来看，被告人张某源的户籍迁入迁出且其父亲当庭表示张某源上过学，可以认定张某源并未实际居住在涉案房屋内，张某源不属于涉案房屋内居住的人。因此，被告京、无权分享涉案房屋的赔偿利益。
对于被告张默茂、李默峰是否属于涉案房屋的居住人，原告不发表意见。
焦点二:房屋征收补偿分配。
原告认为涉案房屋的全部赔偿应由原告和其他六名被告平分。被告人张某晓、王某云、张某茂、静、张某元认为无证经营补贴是对一楼两户的独家补贴，其余补贴可由居民自行分割。被告人张默菊、李默峰、张认为，赔偿中与实际居住有关的费用应由实际居住的五人分摊，经营补贴也由五人分摊，其余费用由居民分摊。原被告在赔偿分配上有很大争议。庭审中，所有被告均确认按户分配收取赔偿金。
四种法庭观点
首先，原告张某静的户籍系统迁入案涉房屋是根据本市国有农场对知青职工子女落户的相关政策。被告张某孝变更为承租人时，承诺了按政策返回上海的亲属的居住权，故认为原告张某静应与涉案房屋共同居住。被告张菊虎认为原告张某静的母亲以优惠价购买了农房，因此认为原告张某静已享受福利分房。但被告人张菊虎对上述房屋的取得和分配未提供证据，故未采纳被告人张享有福利分房的辩护意见。
其次，被告人张、张默茂认为被告人李默峰享有非居民福利分房，但申请变更李默峰父亲出租屋名称不足以证明其想法。而且，张变更为涉案房屋承租人时，李默峰在《出租房屋更名申请书》上盖章签字，实质上是承诺张成为承租人后，所有登记的承租人都将得到李默峰的利益保障。因此，确认了李默峰室友的身份。
三、原告张某静、张某平、张某菊称静、张某远从未在争议房屋实际居住过，张某菊则称张自结婚后未在涉案房屋居住过，但未提供证据证明，法院难以确认。被告人张菊虎还主张京享有福利分房。根据查明的事实，京的父亲享有单位分配的住房，京是家庭成员，但其父亲原来租住的房屋仍由单位保管，新分配的房屋仍难以居住。因此，张某茂、静、张某元也与此案有关。
综上，法院认为本案原被告各方均为涉案房屋的住户。
法院认为，虽然共同生活的各方的身份得到承认，但应全面考虑征收利益的分配，并应遵守公平合理的原则。赔偿金3万元的特困津贴应归特定对象，即被告人张默菊所有。关于无证经营补贴，法院认为房屋租赁是实际居民对居住权的让渡，因此上述补贴在实际居民中合理分配。
考虑到涉案房屋来源于张默菊、张、张默萍的父母，张、张默菊、张默菊在房屋被出租前实际居住，张户籍未成年且未实际居住，户籍迁入迁出，京享受福利分房，张作为承租人年老体弱，不能平等购买房屋以保障其正常的职业生涯等因素，应酌情分配各方的补偿利益。
经法院审理，被告人张默菊、李默峰、张不服提起上诉。二审期间，被告人张默菊、李默峰、张撤回上诉。该案的一审判决现已生效。
根据五个案例
本案是笔者办理的几起征收补偿集体纠纷案件中的典型案例。本案涉及的当事人有很多，包括知青子女、有过福利分房的户籍人员、年老体弱、户籍多次变更等。涉案房屋在被征收前已出租十余年，当事人均未实际居住。补偿涉及无证经营补贴，但租户实际经营，等等。本案基本涵盖了大多数常见的征收补偿纠纷案件。
笔者认为，通常情况下，家庭成员对赔偿金的分配达成独立的共识，就可以自由分配赔偿金。协商不成的，按照有关法律法规、本市有关政策及其所属土地的补偿方案，以共有产权纠纷处理。
实践中，生效裁判文书中通常引用的法律规定是《物权法》第九十四条，该条规定“按份共有人按照其所占份额对共有的不动产或者动产享有所有权。”没有其他法律、法规或司法指令可以适用于普通纠纷的收集，法官根据公平合理的原则酌情决定。
笔者认为，征收补偿共同纠纷的核心争议焦点是居民身份的认定和征收补偿的分配。其中，影响共同居住人身份认定的重要因素是其是否实际居住、是否享受过福利性住房、户籍原因和动机。影响补偿分配的重要因素包括房屋来源、居民自身经济状况、名下房屋(含商品房)、实际居住情况等。围绕征收补偿常见纠纷的核心争议点，在处理征收常见纠纷案件时，首先要根据本市相关政策和土地征收补偿方案，结合户籍人员的实际情况，区分谁具有居民身份，然后根据每个居民的实际情况分配征收补偿。
首先，上海现行的征收补偿政策是“数砖”保底，即按房屋面积计算补偿；如果属于生活困顿的额外增长，那也是在保底。按照现在的政策，意味着有户口的人不一定能得到落户补偿。
其次，除了有户口之外，还需要满足共同居住的人的两个条件:实际居住一年以上，在本市没有其他住房，或者有其他住房但生活艰苦的人。其中，参考本市经济适用房人均住房面积规模来判断居住是否艰苦很重要。
至于你是否实际生活了一年以上，在诉讼中，争议双方往往意见不一。本案中，原告张某静、张某平、张某举称，陈某静、张某远从未在争议房屋实际居住过，而张某举则称，张何苗苗自结婚后未在涉案房屋居住过。法院认为，很难确认没有提供证据证明这一点。可见，实际居住地很难证明，也很难证明。
实践中，对于实际居住一年以上的人也有例外，比如因为房子小住不下，因为结婚或家庭登记等原因没有居住一年以上。结合其他情况，他们也可以被视为具有共同居民的身份。
本案中，法院认为原告张某静户籍虽未成年，并未实际居住，但原告张某静的户籍系统是根据本市国有农场知青职工子女的相关政策迁入涉案房屋的，被告张某晓在转为承租人时承诺了按政策返回上海的亲属的居住权，故认为原告张某静应在涉案房屋居住。
他没有房子，指的是征收纠纷中的福利房，比如公房拆迁后获得的落户房，按照公房销售政策购买的产权房，单位分配的福利房等等。在实践中，通常会综合认定共同福利房是否已经获得很长时间，面积是否还硬。
本案中，法院认为被告陈某京虽然享受了福利分房，但新分配的住房面积仍难以居住，被告陈某京可视为室友。
笔者特别想说明的是，以下三种情况是主观原因造成的，它们通常没有室友的身份:
1.处分原在别处享有的公有住房权利，并居住在被拆除的公有住房内；
2.获得单位购房补贴后已能买房而未买房，仍居住在被拆除公有住房的共同居住人；
3.这座城市其他地方的公共房屋的拆除已经获得了货币补偿。
实践中有上述三种情况之一，但同时存在其他特殊情况。虽然他们没有共同居民的身份，但法院可以在综合考虑后，酌情分配和收取赔偿。
三是在了解被征收房屋的户籍人员的居民情况后，分配征收补偿。
1.补偿征收的构成
不同地块征收补偿的构成会略有不同，但基本包括:被征收房屋价值补偿、户型补贴、地方价格补贴、装修补贴、搬迁奖励费、签约奖励费、临时安置费、设施搬迁费、平衡实物安置补贴、无建设补贴、经营补贴、特困补贴等。根据该户户籍人员的住房情况，还有属于贫困户的生活困难补助。
图4。补偿征收的构成
2.薪酬收集中特定项目的目标分配
《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(上海市政府第71号令)第四十四条规定:“公有房屋承租人和产权变动房屋收到的货币补偿，由公有房屋承租人及其共有人共同承担。”
笔者认为，根据该条款的规定，承租人作为公有住房租赁合同的一方，无论其是否实际居住，都不影响其获得补偿利益的权利。但是，如果承租人实际上并未居住，他所能获得的补偿利益规模应限制在与房屋价值补偿相关的补偿总额中的相应份额，即房屋价值补偿、公寓面积补贴和价格补贴(俗称“三块砖”)。
至于搬迁奖励费、设备搬迁费、临时安置费等。在补偿中，应归于因征收而搬迁、迁移和暂时过渡的租户和居民。其他奖励费用和补贴一般应在征收时实际居住在被征收房屋的人之间进行分配。拟征收补偿的非住宅部分的费用为经营补贴。如果申请房屋经营的人是房屋的承租人或室友，承租人或室友可以适当分摊费用，一般属于实际经营者。
在一些土地补偿计划中，对特殊困难对象的补贴规则是以人道方式制定的。笔者认为，特困户津贴具有特定的取向，应归特困户对象所有。然而，应当指出，特别艰苦条件津贴不一定具有居民身份。
3.向生活困难的家庭发放补贴
部分被征收家庭已被批准为困难家庭，在户籍人员中确认困难人口后，将增加额外的困难补助。被认定为生活困难户的户籍人员是否具有共同生活状态，增加的生活补贴属于谁，往往存在争议。
一种观点认为，被征收部门认定为生活困难户的登记户籍人员，具有共同生活的身份，享受征收补偿待遇。另一种观点认为，被征收部门认定为生活困难户的登记户籍人员，虽然属于困难户，但并未实际居住在被征收房屋内，属于空登记户籍，不具有共同居住身份，不能享受征收补偿的利益。
笔者认为，被征收部门认定为因客观原因在被征收房屋内一直生活困难但未实际居住的登记户籍人员，具有共同居住的身份，应当享受征收补偿的利益。比如，你曾经享受过拆迁补偿安置(含货币补偿)，有过福利分房，享受过住房货币补贴后可以不买房而买房，将福利房过户到你名下，导致你名下没有房子，即使被征收部门认定为生活困难户的登记户籍人员不具有合住身份。
在提交人承办的另一起案件中，法院经审理认为，其虽被征收部门认定为困难户，但其已享有货币补偿和安置搬迁，并未实际居住在被征收房屋内，属于空户口，不具有居住在被征收房屋内的身份。
关于增加的生活困难户补贴的分配，一种观点认为，被征收部门认定为生活困难户的户籍人员，人均可享受至少22平方米的补贴。以黄埔区为例，即22平米，21000元/平米(单价因区而异)。另一种观点认为，被征收部门认定为生活困难户的户籍人员，只能享受增加的生活困难户补贴中的相应份额。例如，如果家庭有5个人生活贫困，增加80万元，这5个人每人可以获得16万元的补偿。
笔者认为，客观原因造成的生活困难，虽未实际居住在被征收房屋内，但可以享受相应份额的征收补偿利益。但如果有享受过拆迁补偿安置(含货币补偿)、有过福利分房、享受住房货币补贴后只能买房不买房、因名下福利房转让而名下无房，且被法院认定为不在同一住户且属于空登记户籍户口的人员， 即使他们被征收部门认定为生活在困难家庭中的人，他们也无权获得补偿。
《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(上海市政府第71号令)第三十一条规定:“按照本市经批准的经济适用住房住房面积规定和本条第二款规定的折算公式计算后，人均建筑面积在22平方米以下的贫困户，除已享受经济适用住房政策的外，将增加保障补贴。增长保障补贴可用于购买产权置换住房。”
根据该条款，核实居住是否艰苦的条件仅为“人均建筑面积22平方米”，征收部门不确定是否实际居住或共同居住，而户籍人员是否属于艰苦居住的主要因素是“名下是否有房屋”。因此，在户籍人员中被认定为困难户并不等同于具有居民身份，笔者完全同意法院会认定困难户与居民的区别。你是否可以通过各种手段成为困难户，比如“将你名下的房产过户到你名下未登记的房子”，但你是否实际居住或者空挂账完全是由事实决定的。
我认为，71 Call第31条的规定其实已经明白，增长保障补贴的目的是购买产权置换房屋，而不是属于被认定为生活困难的人。根据71联合呼吁第44条，用增加的安全补贴购买的产权置换房屋也归租户和共同居住者所有。而且征收部门只确定被征收户是否属于困难户，按户进行补偿。
笔者认为，即使被法院认定为不具有共同居住身份，但被征收部门认定为生活困难户的登记户籍人员中的生活困难户，也可以享受一定的补偿待遇，但应仅限于增加的生活困难户补贴的相应份额。因为他们没有合住者的身份，所以无权分享其他由公屋租户及其合住者分享的补偿、奖励和补贴。
本案中，法院在分配赔偿金时，综合考虑了经审理查明的事实，如原告张某静的户籍按政策迁入，但他未成年，迁入时并未实际居住，被告张某远的户籍迁出，被告陈某静享受福利分房，无证经营等情况。此外，法院还综合考虑了张某晓作为承租人年老体弱、无法平等买房以保障其正常职业生涯等因素，根据公正合理原则和《物权法》第九十四条规定，将赔偿利益适当分配给原被告各方
它反映了在确定每一个共同居住人的补偿份额时，不仅要考虑房屋的来源、租赁关系的演变、共同居住人的实际居住地、对房屋的贡献、登记的户籍人员及入户原因、户籍时间的长短、补偿支付的性质等。，还要考虑实际居民不应因征收造成新的生活困难的情况。
从这个案例可以看出，赔偿金并不是按照共同生活的人数平均分配的。
作者:陈，上海正策律师事务所合伙人律师
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