大沙多少钱一方（楼盘再差也能卖完）
画饼，讲故事，几乎是各领域的常规动作。
地方政府招商引资，干事业，需要讲故事；创业融资，需要PPT讲故事；股市和楼市，更是一个讲故事的地方。
比如，增城中新镇的楼盘，可以蹭蹭模糊的“知识城南”概念，打打擦边球；从化太平镇的楼盘，也可抓住所谓“知识城拓展区”，大做文章；
新塘，也可以说“天河东”；所谓“广州东进”的城市发展趋势，堪称万能药，山旮旯的工业区，似乎也能自圆其说。
01
信息管控收割韭菜
大家都这么干，似乎没啥好说的。
但众所周知，一个热衷于讲故事的地方，往往也是骗子的乐园。
回到问题的本源，为什么要讲故事，卖预期？原因就在于每个人获取信息的能力，是千差万别的。
如果真的是太阳底下无新事，天知地知你知我知，众所周知的东西，也就变成基本常识，容易达成基本的共识了。
但这个基于人们获取信息的差异性，也不容易形成某种共识。
即便在今天，人们获取信息的渠道，似乎多了，比如众声喧哗的自媒体，人人都有麦克风，但甄别筛选信息的难度，也相应大多了。
何况，信息传播的过程中，受到的干扰因素很多，特别是来自资本的、权力的等等强势一方的控制，导致普通人接收信息的鸿沟进一步扩大。
在各类所谓“信息茧房”的包抄下，久而久之，人的认知思维逐渐固化，判断力下降，沟通效率也大打折扣。
这种结果，正是信息管控的一方所乐见其成的。
02
黄埔新城是什么饼
说回“讲故事”的套路。
写这篇文，源于有不少读者对于沙步旧改项目万科黄埔新城的区位比较模糊。
先来看开发商的画饼。
从目前开发商在各个渠道狂轰乱炸的文宣来看，打的牌，是我们已经听烂了的几个规划概念：
什么广州东进、广州第二CBD、广州人工智能与数字经济试验区、广州市珠江沿岸高质量发展建设规划、黄埔临港经济区....等等。
当然，还有黄埔区在广州市、大湾区的定位、角色，比如黄埔港打造服务港澳的新贸易创新中心，以及黄埔区加快培育建设国际消费中心城市工作方案，等等。
这些规划大饼，大概10-15年后基本落地，会很不错。
但这一个接一个的大饼，跟万科黄埔新城所在的南岗沙步，有啥关系呢？
老实讲，没太大的亲密关系。 大概属于隔了几代的远房表亲关系吧。
实际上，无论广州第二CBD，还是广州人工智能与数字经济试验区，后者广州市珠江沿岸高质量发展建设规划，以及黄埔临港经济区，黄埔新城所在的南岗地区，都不在规划范围内。
如图所示：
广州第二 中央商务区（CBD）规划范围
广州人工智能与数字经济实验区规划范围
黄埔临港经济区空间格局示意区
珠江黄埔段高质量发展规划范围
实际上，在地理空间上，黄埔大桥-东二环（龙头山）形成了一道天然屏障。 以此为界，一分为二，是差别较大的两个世界。 而这，又往往成为很多规划在确定功能边界的一个重要参考依据。
比如知识城当年的规划范围，就考虑了帽峰山与福和山之间的盆地，也就是九龙镇区域；而当年西区规划，作为首批国家级经开区，选址东江口西侧的三角洲地带，以横窖河作为较为独立、封闭的规划界线。
就老黄埔片区而言，从发展现状和资源条件来看，未来10-15年，能把老黄埔核心的鱼珠-文冲一带的土地腾挪出来，将规划落地，就很不错了。
因为，老黄埔沿江地带，地形上是平原，不像科学城那样山地丘陵多。 但如我在前几期的读者留言回复中所说的，萝岗是有形的山多，而老黄埔则是无形的“山头”众多。 众所周知，开挖自然的山容易，撼无形的“山头”，却十分之难！
那，黄埔新城所在的南岗，到底属于什么规划概念呢？属于穗港智造合作区的居住功能区。
穗港智造合作区范围示意图
如果从行政区划以及地缘关系的角度，万科黄埔新城实际上属于黄埔东南区域的南岗地区。 另外，由于南岗地区临近增城新塘以及东莞麻涌，也不妨说是三地交界区域。
03
黄埔新城归属
当然，从历史行政区划来看，南岗作为千年古镇，很早就形成较为独立的区域认同。
实际上，坊间大家爱说的所谓“老黄埔”，早年仅由大沙地区和南岗地区组成。 两者之间的行政区隔，恰恰以黄埔大桥周边为界。
其中，大沙地区范围，主要就是目前的老黄埔核心鱼珠-文冲片。 1973年，大沙地区划出横沙、姬堂、茅岗、下沙、文冲、双沙、长洲等7个大队；1986年12月改为大沙镇，2002年8月随着黄埔区撤镇设街改革，撤销大沙镇建制，改设大沙街。
而南岗地区，早在1953年划为6个小乡：庙头乡、夏南乡、沙步乡、南岗乡、笔岗乡、沧联乡，属番禺县萝岗区管辖；1957年，6个小乡合并为南岗大乡。
1958年，南岗大乡划入广州市郊区萝岗人民公社管辖。 1983年，撤销人民公社建制，建立南岗区公所。 1987年3月，撤销区公所建制，成立南岗镇。
2002年8月，撤镇建街，原南岗镇改设为荔联、南岗、穗东3个行政街，划分为15个社区，相应设置15个社区，从此结束了南岗镇的历史。
梳理这段行政区划历史，也足以说明南岗的区域认同。
而从新黄埔区来看，综合目前各个街镇以及功能区规划，也能细分出多个相对独立、区域认同度较高的“片区”，或者楼市中所谓的“板块”概念。
实际上，区里在做相关规划时，也考虑了这一因素。 比如，下面这张规划图，我认为很好地对黄埔区内部各组团（板块）作了划分，非常精准。
建议各大中介机构、房产自媒体从业人员收藏，谨记。 特别是中介机构，不要再闹这样的笑话了——介绍黄埔房价时，同一张表上，大沙地、黄埔区政府、老黄埔竟能同时并存。
1958年，南岗大乡划入广州市郊区萝岗人民公社管辖。 1983年，撤销人民公社建制，建立南岗区公所。 1987年3月，撤销区公所建制，成立南岗镇。
2002年8月，撤镇建街，原南岗镇改设为荔联、南岗、穗东3个行政街，划分为15个社区，相应设置15个社区，从此结束了南岗镇的历史。
梳理这段行政区划历史，也足以说明南岗的区域认同。
而从新黄埔区来看，综合目前各个街镇以及功能区规划，也能细分出多个相对独立、区域认同度较高的“片区”，或者楼市中所谓的“板块”概念。
实际上，区里在做相关规划时，也考虑了这一因素。 比如，下面这张规划图，我认为很好地对黄埔区内部各组团（板块）作了划分，非常精准。
建议各大中介机构、房产自媒体从业人员收藏，谨记。 特别是中介机构，不要再闹这样的笑话了——介绍黄埔房价时，同一张表上，大沙地、黄埔区政府、老黄埔竟能同时并存。
黄埔区各功能组团与区块示意图
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