房价未来几年会下降吗(海南的房价未来几年会涨价吗)

房子作为我们生活当中的一件重要商品，从98年商品房出现，到现在22年，持续24年时间，虽然有中间有涨有跌，但是总的来说，一直是只涨不跌的，我们基本没听说过，买房子会亏钱，哪怕房子买来后跌价了，但都是临时性的跌价，过一段时间还是会涨回来的，并且涨的更高，所以，房子过去二十几年一直是单边上涨的状态。

为什么会造成这样的一种情况呢？

首先来看看房子的商品属性（供求关系）

既然是一件商品，其价格的涨跌必然受到供需关系的制约或者影响，我们来看看过去这二十年，在中国发生了怎样的变化？

1、城镇化率提升

如上图所示，过去二十年，中国城镇化率，从2000年左右的35%，到了现在的65%，总总增长了30%，按照中国14亿人来计算的话，就是有3-4亿人口，从农村进入到了城市。

2、人口总量提升

如上图所示，在过去二十年，新增人口，从13亿达到了14亿人，直接新增1亿人。

3、经济飞速增长

在过去20年，中国的GDP从2000年的10万亿，直接上涨到了2021年的114亿，直接暴增了十几倍，这可谓是一个非常了不起的发展速度。

以上三点原因，直接造成了商品的在需求端的提升，大量人口往城市迁移，就需要大量的房子来满足人口增长的需要；国人收入水平的飞速上涨，也造成了大家对住宿要求的提升，希望住的更加舒适、宽敞。 总的来说，就是可以买房且买得起房的人大量增加。 直接让供求关系发生了变化，求大于供。 并且，房子这种商品和其他商品不一样，它卖的是期房，有一定的滞后性，所以住宿的需求无法快速满足，所以在过去的二十年，基本上都处在一个供小于求的状况中。

再来看看房子的金融属性

从前文已经了解到，在过去二十年，国人都变得越来越有钱了，有钱了之后，大家就会居安思危想要更多的钱来保障后续的生活质量可以持续提升。 最直接的手段就是让钱能生钱。

钱生钱，就需要投资理财，而最为简单、直接、有效的投资是啥？就是买房！因为买房致富这个经验已经被验证过无数次了，哪怕退一万步讲，房价不能上涨，起码手中还是有一套房子，不会一无所获。

这样一来，越来越多手中有钱的人，都把钱投向了房地产。 钱不够怎么办？上杠杆！随之而来的就是，供求关系的倾斜就更大了。

因为房子可以赚钱，所以也出现了那些“离婚买房”、“借贷买房”、“万人摇”等等情况，毕竟人都是趋利的，在利益的驱动下，大家可以说无所不用其致。

有了房子，大家心理不再慌了，实在迫不得已，可以出手房子，解决眼前的问题。

再来看看宏观面的影响

1、在宏观层面上，对于城镇化率的提升，肯定是支持的，城镇化率的提升可以带来经济的有效提升。

国家统计局副局长毛有丰说，城镇化发展有利于扩大内需，提高生产效率，促进要素资源优化配置，增强经济辐射带动作用，提高群众享有的公共服务水平。

北京大学经济政策研究所所长陈玉宇说，城镇化率提升将带来技术进步和效率改进，带动生产性服务业和消费性服务业强劲增长，也更容易实现包容和普惠的经济增长。 要借鉴国际经验，走一条能带来经济增长和产业结构变化、人均收入提高的持续城镇化道路。

2、在过去的一段时间内，宏观层面也是支持房地产行业的

房子作为国民生活的必需品，房地产的发展，也带动了其他一系列行业的发展，比如说你买房了，需要装修、家具、电器、装饰等等，这样一来，这些行业也被带动；从而提升了整体经济水平。

最后看看房子的其他价值

1、房子可以直接解决小孩子的上学问题，不然，那些没房人的孩子只能留守农村；

2、提升幸福指数，有了房子，可以说有了一层生活保障，虽然房子还是按揭的，但是无形中给国民增加了一层安全属性，因为，最后实在万不得已的时候，手里还有房子，可以出售，可以解决大部分的问题。

3、结婚的必备品之一，虽然也有很多人是裸婚，但是结婚有房，这个已经是现在的基础条件了，也是大家的一个共识。 （这里要特别说明下，男人应该要珍惜那些跟你裸婚的妻子，他们真的不容易）

4、身份的象征，现在大家炫耀自己财富时，或者看一个人有没有钱，就问有几套房。

一、新增需求

从前面的历史数据可以看到，城镇化从35%到了65%，而一般的发达国家的城镇化率都在80%以上，从这个数据来看，还是有一定的增长空间，但是显然没有那么大了，一般来讲，城镇化率在30%~70%时，城镇化是一个快速推进的时期，在30%~50%时是一个加速推进的时期，50%是一个转折点，50%~70%是一个减速推进的时期。 现在中国的城镇化是65%，我们正处于减速推进的过程。 未来，我们城镇化的速度会越来越慢。

再举个例子：后续的城镇化率的提升就像我们小时候学习一样，成绩从不及格到及格，会非常迅速，但是想要从及格变为良好或者优秀，那需要更长的时间、投入来实现。

另外，目前农村里面聚集的都是中老年人口为主（具体场景，可以直接取农村实地看看，基本上看不到50岁以下的人口），这部分人口很难再向城市迁移，一个是生活习惯、一个是生活能力，还有一个就是迁移成本。

二、目前存量

从目前的存量房子来看，显然是够住的。

1、从目前的统计数据来看，全国城镇居民人均居住面积多达41平方米，也就是说一个三口之家就可以有一百二十平以上的住房。

2、你在城市中生活，必定需要住宿的地方，自购的或者租的；只是目前因为历史原因，房子没有那么分布均匀而已。

3、再每年都会有新房子入市，所以房子的总量其实是持续往上增长的。

三、宏观层面

1、稳定房价

从宏观层面来说，肯定是希望房价稳定的，或者随着经济的发展同步增长，不会愿意房价涨的太快或者房价跌的幅度过大。

首先，房价涨的太快，会继续崔大房地产泡沫（可能用这词不是很合适，但是缺少是大家比较容易理解的词），其他行业就会受到影响。 当然也会直接影响国民的生活。

另外，房价如果跌的太多，所以，那么也会影响到整个金融体系，比如，大家的房子都是100万，三成首付30万购买的，那么如果房价跌去了50万，那么你还会愿意再付70万去为50万价值的商品买单吗？显然是不愿意的。 这是一个基本商业逻辑。

2、挤出水分

虽然因为疫情的影响，目前各大城市都出台了不同的政策，支持房地产的稳定发展，虽然出台的政策的很多，但是政策的本质上并没有改变，就是让刚需家庭可以买得起、买得到房子；让那些炒房客从市场中挤压出去。

可以看看目前政策的对象基本都是刚需家庭。

第一、首套房降低利率，让大家的按揭贷款可以降下来；

第二、降低首付，但是只针对首套房或者无房家庭，只适用于刚需；

第三、适当放松限购对象，但也仅仅是针对那些无房家庭或者一套房的家庭，并未涉及全部人群。

房产税的若影若现，也让那些炒房客加紧了卖房的步伐。

至于，水分要多干才算好，其实这个完全可以参考一手房房价，一手房房价是宏观调控的结果，只有让二手房的价格不再倒挂，新房、二手房价格回归到正常水准，水分才算是完了，其实，这也可以看做是一房价见底的一个信号。

3、持续发展

经济是要持续发展的，虽然在前期，房地产的蓬勃发展，带动了经济的飞速发展，让城市日新月异，让条条大道通天堑；但是，经济是需要转型的，前面房地产带动的方式显然已经不再适合。 后面经济的重心肯定是在更加高精尖的地方，比如最近的二十大报名，在未来要坚持把发展经济的着力点放在实体经济上，推进新型工业化，加快建设制造强国、质量强国、航天强国、交通强国、网络强国、数字中国。

所以，各个阶段有各个阶段的重点，大家的历史使命不同。

4、国民心态

因为疫情的影响，国民的心态发生了本质化的变化；大家会更加谨慎，不再激进。 比如说买房，现在投资客一般很少再进场了，因为他们怕资金的断裂，引发自己的整个盘子。

另外，政策面继续提出：房住不炒

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。 而在全面建成社会主义现代化强国、实现第二个百年奋斗目标的宏伟蓝图。

房地产政策主基调将继续坚持“房住不炒”定位，强化住房的居住功能，弱化住房的金融属性，严防房地产过度金融化、泡沫化。

在多渠道保障及租购并举的指引下，让刚需、改善性住房需求得到满足。

整体性来看，就是要按需平均化，让大家都可以住的上满意的房子。

是否适合买房，我觉得得从多个维度来分析

1、刚需无房家庭：

只要你需要、且对自己的未来足够自信，可以承担20-30年的房贷压力，我觉得就可以买，因为买房后你的生活会发生本质改变。 哪怕房价适当回落，但是可以减少你的房租投入。 房贷是为自己在付钱，房租是为房东在还贷。

但是购买的时候，有两点一定要做到位：

（1）需要对自己的未来有一个明确的规划，因为买房算是人生当中的一件大事，且此后三十年，我们需要一直为房贷而努力。 就是说，自己真的有能力买房！

（2）做好充足的分析，对房子的选择要足够明确，地段、新房二手房、房地产商、与公司的距离、交通位置、小区未来规划（医院、学校等）等等，需要通过多方对比且有足够的分析后再作决定，毕竟，房子可不是手机，想换就换了；所以做好充足的分析是非常有必要的。

至于如何分析，可以教大家一个小技巧，把候选的房子，按照你的关注点加权重后打分，然后进行累加，选择得分高的。

总的来说，自己需要且可以承担就可以买。

2、刚需置换用户

刚需置换用户换房子的需求，一般是以下几种

（1）目前的房子太小或者太旧，已经无法满足住宿要求，比如说二胎、三胎用户，家里人多了之后，就需要更大的房子来承接。

（2）目前房子没有好的学区，想要置换好一点的学区房，为孩子提供更好的教育资源。

（3）手头有钱了，就是想换新的、大的。

对于这部分用户，因为你是置换，所以对你来说你是一卖一买，其实本质上还是一样的（房价跌了，你买入的也跌；房价涨了，你卖出的也涨了），所以，只要可以满足需求，我觉得都可以进行。

不过，既然是置换，肯定是低价换高价（好的学区、更大的面积，房价肯定会更高），既然价格更高，我觉得可以等市场相对明确后进行，比如你现在房子100万，买入房子150万，相差50万；如果同时下跌20%，相差就便车了120-80=40万。 这个时候你肯定会说，啥时候是地点呢？这个可以看看文章前面的分析。

3、如果是投资客，那么建议，及时止盈

对于投资者来说，其实买啥无所谓，关键的是要可以赚钱

（1）房价大概率是平稳发展，挤出其中的水分、虚高的价格，让市场回归于真实的房地产市场；所以这中间的上涨幅度、速度、概率都会下降，所以从投资者的角度来说，已经很难赚到钱了。

（2）如果不投资房地产还可以投资啥？答案就是金融市场。 现在大家都知道，后续中国的发展肯定是高端技术、智能制造、数字化等，且二十大也明确指出，坚持把发展经济的着力点放在实体经济上，推进新型工业化，加快建设制造强国、质量强国、航天强国、交通强国、网络强国、数字中国。 既然要发展，就少不了资本的支持。 所以后续的发展市场，肯定是金融市场。

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