银湖蓝山二期价格暴跌（老牌富豪区最新的豪宅）

招商湾玺会不会成为下一个深圳湾一号呢？懂得分析房子周边的产业和购买力，就能准确判断房子的潜力。

买了9套房子居然只有1套有价值，怎么回事呢？懂得判断楼盘价值，就不会错买低价值的房子。

老牌富豪区最新的豪宅，为什么不到10万一平？懂得房价上涨的底层逻辑，就不难明白。

一、招商湾玺会不会成为下一个深圳湾一号呢？

粉丝提问：谭老师您好！招商湾玺的商务公寓有没有投资价值呢？感觉8-11万的价格也还不错，会不会成为下一个深圳湾一号呢？麻烦老师给点建议！非常感谢！

回答：招商湾玺的商务公寓有一定的投资价值，取决于太子湾的发展。 成为下一个深圳湾一号不大可能，深圳湾一号也不可能被复制。

1、太子湾的发展，核心依托于游轮母港的级别和定位，高端航线和高净值消费人群的占比和覆盖度将直接决定太子湾规划中房子的价值。 我对于规划从来都是看一半信一半，理性对待。

可以预测到，太子湾的商业办公建成后，进驻的公司，将以旅游服务类型的公司居多，但问题是，有多少巨头能成功引进呢？如Priceline、TripAdvisor、Expedia、携程、HomeAway，级别不够，又不足以支撑太子湾的发展。

这是要特别注意的地方。 很多规划虎头蛇尾就这么来的，根源就是引进公司不理想！

2、后海总部基地以及红树湾超总基地，这是战略层面的成功，也是深圳的巨大成功。 考虑到城市之间的竞争关系，很难再次出现大规模的战略引进总部的成功案例。

不可以盲目乐观，如果你一定要投湾玺，很简单，用闲钱投资，不论未来涨多涨少，平常心看待，有这种能力才考虑。 如果想通过湾玺去博深圳湾一号这种爆发式的机会，那还是算了。

深圳湾一号不可复制，不只是房子本身，周边的队友、环境、配套，都无法复制。 一定要理性！

3、本次推出的N3栋首批的70多套房源，起步面积都是在240平以上，总价2000万起，有这个预算，换作是我，宁愿买旁边的双玺。 豪宅中稀缺资源，如高楼层海景，是豪中豪，比公寓有价值得多！

湾玺热销的背后，我们要理性看本质，并不是这个房子多稀缺，而是深圳的购买力强悍，不差钱的人太多！深圳是市场经济自由化程度最高的城市，吸引了很多国内顶级人群整个家族搬迁。

公寓更多的定位商务招待和社交。 这个层次的人对于房子本身升值与否并不关注。 公寓的属性跟住宅有本质的区别，公寓对标的也根本不是住宅，一定要注意区分！

总结：

2000w+以上的投资，要买稀缺性，买豪中豪。 这种级别的投资要做好长线持有甚至终生持有的准备。 不建议使用高杠杆或者中短线思维！

二、买了9套房子居然只有1套有价值，怎么回事呢？

粉丝提问：谭老师您好！我的房子在园岭新村，92平，欠60w，自住。 老婆的房子在京基御景华城82平，欠90w，租金8k，她还有一套在风和日丽90平，无欠款w，租金5k。

在长沙武广新城有2套，空置。 在龙岗远洋新干线有2套小公寓，空置。 在惠万科双月湾还有1套，空置。 清远有套别墅，偶尔去住住。 看了您的文章，才知道买了一堆没价值的房子。

我这种情况该怎么优化呢？麻烦老师给点建议，非常感谢！

回答：你的房子虽然数量多，但质量和价值不高，需要做资产优化再调整！投资需要专业知识，最好有同频的好圈子，基础还可以，负债率也不高，调整一下就好了。

第1步，诊断资产价值，资产优化。

1、园岭新村的房子有价值，保留。 园岭小学+红岭本部的学位房，未来还会拆迁，这套房子是传家宝。 以后还可以给孙子孙女上学用。 早点拆晚点拆都无所谓。

2、京基御景华城没有价值，卖掉。 赤尾那边7号线通了后，再无新的价值点。

3、风和日丽也没有价值，卖掉。 房子太旧了，在工薪盘中没有任何竞争力。

4、长沙武广新城明显踩坑了，卖掉。 那边是长沙产业最差最偏僻的地方了。

5、远洋新干线也是个巨坑，卖掉。 公寓本来就是给差旅人士用的，几个人跑龙岗出差？

6、双月湾你看着办，经常去就留着，否则卖掉。 有钱什么漂亮的海不可以看？

7、清远的别墅可以保留，不是说多有价值，而是说清远宜居，可以作为度假用。

第2步，重新定位。

这一步已经确定好，追求升值。

第3步，学习资金分配方法和投资策略制定。

京基御景华城卖掉，可以拿回460w；风和日丽卖掉，可以拿回390w；远洋新干线和长沙武广新城的不好出手，又不值几个钱，你平常心卖。

850的预算，可以做个投资组合，一套100-140平的；一套70-90平的。 留出备用金做防火墙。

第4步，重新配置资产。

1：1000左右的3-4房，预算400以内。 租金1.5w。 也考虑自住。

2：700左右的3房，预算300以内。 租金1w。

备用金：150w。

耐心等待机会，不要急躁！

三、老牌富豪区最新的豪宅，为什么不到10万一平？

粉丝提问：谭老师您好！我16年将近8万的单价买了华润银湖蓝山新盘，小区非常漂亮，户型特别好，品质非常好，房子还在老牌富人区，为什么就是涨不上去呢？还不如后海公馆那种房子！麻烦谭老师帮助分析下原因！感谢！

回答：我多次强调房产投资已经进入2.0时代了，不能再跟1.0时代一样，局限于房子本身，只是简单的买新房、看户型，买错房子是常有的事情。 华润银湖蓝山新盘是进入精细化、专业化市场以后，普涨到分化的经典案例。 我来教你原因！

1、华润银湖蓝山14年在春茧开盘的时候5万多的价格在当时已经是天价，银湖那边我非常熟悉，瞄了几眼直接就否决了。 房子本身有点亮点，但房子之外就不值一提了，学位、周边环境、生活配套、交通出行，都不怎么样。

当时的买家，2类人，一类人只会关注房子本身，哪里有新盘就买哪，用眼睛看房子的，不关心房子背后的价值。 另一类人是冲着银湖圈层去的，这类比较少。 换句话说，傻乎乎的买家很多。 一期多少还赚点，二期买进去的到现在基本是亏钱的。

2、14年开始，后海总部基地炙手可热，深圳的富人区出现了一波迁移潮，老罗湖的百仕达片区、福田的香蜜湖片区的顶级人群大规模失血。 但香蜜湖片区在16年后价值回归，加上资源的稀缺性，又有顶级人群的回流，因此并未元气太伤。

但是罗湖的顶级人群一去不复返，到现在仍然都是巨大的伤害。 在某个时间点，如果买入当时价格最贵的房子，一定要懂得分析人口流动的规律，同时结合区域价值变化规律做决策，否则一头撞天花板是必然的事情！

你买入华润银湖蓝山没赚到钱，根源是因为不懂得分析这些规律，胡乱买，局限于房子本身去买。 标杆豪宅+标杆人群相辅相成，对整个区域有引领效应，这是必须懂得的知识！

给你做个小结，你买华润银湖蓝山的时机逆趋势而为，当时罗湖的顶级人群持续失血，你参照一下当时幸福里和乐湖的表现就懂得测量天花板了。

房子不能只考虑买的问题，还要考虑未来数年，谁愿意来买你的房子，房产投资是一个完整的商业项目，要考虑进入，也要考虑退出机制！显然，你只是停留在买的层面。

3、银湖是深圳最为老资历的富豪区，但和别的片区不一样的地方是，这里十分低调内敛，细节太敏感不方便说。 华润银湖蓝山最有价值的是大面积顶层复式，一些买家是用作资本市场融资，另一些买家纯粹用作社交工具。

华润银湖蓝山是典型的运用背后商业价值的楼盘，不是普通人的菜。 高端社交，尤其是银湖这种级别的，不是普通人能够得着的，除非你是名门之后。

风险警示：

在房产投资2.0时代，切记不可以只看房子本身！圈层正在加速固化，如果你还想逆袭，留给你的机会并不多了！这是我反复强调的效率效率效率！

切记房产5大核心价值：居住10%、学位20%、投资20%、圈层20%、金融30%。

大多数人仍然停留在用居住+学位不到30%的价值分析方法，试图获利好的投资回报。 机会越来越渺茫，5大核心价值的商业运用是必须懂得的知识！

如果理解不了，去读史书，去参悟帝王术！

结束语

买房是个技术活。 想要稳赚，唯一的办法就是提升自己的专业能力，苦学房产知识。

深圳是最为成熟的房地产市场，市场的分析判断方法在任何城市都是相通的，我在深圳房产价值分析中详细拆解了房价上涨、横盘、下跌的底层逻辑，希望对朋友们有所帮助。

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