郑州人流一般多少钱（郑州现在10000元）

争来争去，谁对谁错？三环内、三环外、北龙湖、南龙湖、东西南北中，我都迷瞪了。

中国的楼市，波云诡谲。

前几个月还蒸蒸日上，一房难求，茶水费好处费满天飞；现在却充斥着各种特价房、员工内部房源、退差价、打砸售楼部的消息。

从“卖方市场”转向“买方市场”，仅数月而已。

商品房正在逐步回归其居住的本来功能，金融属性正在被“去杠杆”所打压，但是其抵御风险的能力，紧急时刻变现的属性依旧存在且比其他投资方式来得稳定可靠。

复盘郑州楼市，相比于被吹上天的郑东新区绿城百合公寓小区，稳健的投资者更适合如锦艺国际华都、正弘蓝堡湾、海马公园等这样稳健且易变现的项目是更好的标的物，毕竟绿城百合只是特例中的特例，中签者万分之一，接盘侠更不如刚需刚改群体庞大。

1郑东新区

首先我们对目前的郑东新区要有较为分明的划分，北龙湖、老郑东、白沙组团是郑东新区主要的三个组成部分。 这也是全郑州，用房价划分阶级最明显的区域。

有富豪一掷千万只为心头好，圈层、学区、商业、规划尽收于脚下；也有部分刚需置业者用尽“六个钱包”在凤栖街沿线扣扣索索上了车，堵上一把郑州义无反顾继续向东。

无论如何，过去的成功及未来的高规划向我们昭示：这里依旧会是中原之核。

但是，对于买房人而言，沿用老东区过去成功的经验，重金砸出来的郑东新区其他范围会使你身价翻翻，赚到盆满钵满的地方吗？

我认为要分区域，原因如下。

1、北龙湖豪宅大多为CEO盘，CEO盘作为投资的标的是不合适的，当然，也不全是CEO盘。

CEO盘最早出现在欧神，《中产阶级如何保护自己的财富》一书中。 顾名思义：即为附加值极高，但是实际价值不高，一般只能持平通胀甚至跑不过通胀的楼盘。

以建业海马九如府为例，在2016年6月前后，售价大概在3.3万/㎡，而在如今2018年10月前后，同样类型的产品大概售价在4.5万/㎡左右，涨幅约4成；

同时期，高铁站海马公园大户型售价大概在1.6万/㎡，如今大户型售价大概在2.7万/㎡，涨幅约7成；

增量上，龙湖跑赢了高铁；但是增幅上，高铁跑赢了龙湖。

我们再看西四环，汇泉西悦城2016年6月前后，大概是0.7万/㎡左右，而现在大概在1.25万/㎡，涨幅持平甚至比海马公园还高1成。

就涨幅而言，北区也有众多刚需刚改盘，跑赢了通胀，增幅甚至跑赢了高铁片区。

小结：投资是看增幅的，用最少的资金及杠杆，撬动最大的利润，能出手变现，才是真投资,但同时，也要考虑名额问题。

2、白沙西部可作为优质的投资标的。

东广场已经开始大兴土木，5年基本可以成型并投入运营，但是伴随着的是东广场稀缺的住宅用地，民生银行家属院已经停工近1年；碧桂园天琴湾不是渠道太窄就是转让费高的下仨儿；未来华庭已经从期房卖到了现房。

接下来的最直接受益者就是跨过京港澳高速的白沙西部组团。 紫藤公馆、中建翰林院、中州东晟中心等楼盘将会是直接受益楼盘，而沿着京港澳高速布局的还有金山银山公园，未来东广场的华润、宝能等建成，从高铁东广场至白沙西部，将形成商业-办公-公园+地铁1号线/地铁8号线（规划），能在这里购买到商品房，未来增幅一定喜人；当然，如果有一些单位的团购房，建设指标合理、户型优质，更是洼地中的洼地，郑住永盛苑就是如此。

当然，白沙东部凤栖街沿线的也会有不同程度的涨幅，那里多为商品房和单位团购房，整体小片区的环境更好。

小结：处在风口上的片区，买入大概率是赚的，如果遇上个低于片区价格的优质团购房机会，千万要抓住。

2郑州老城

西三环、北三环、南三环和中州大道合围区域，大概是郑州老城区的辖区范围。

万里无云，站在大玉米观光层，中州大道东西两侧越来越像两个城市。 而以房价作为评判标准，更是来得真切和血淋淋。

但是对于刚需、首改甚至是普通改善群体，郑州老城区依旧是首选之地。

学校、商超、医疗、企事业单位还是以老城区为主，这也是这个城市中最核心的资源。

而至于为何郑州老城区资源密集却跑分不及新区的原因，也是众多纷纭。

较为可信的两点，应该是底蕴和环境。

北京东西城，作为帝都最核心的区域，汇集了也是诸如史家胡同小学、北大一附院、北海公园及各大中央部委等城市核心资源，甚至可以说是全中国北方地区最核心的资源。 估值过亿的四合院在坊间也不胜枚举，这种资源占有在经济重心日渐南移的中国北方无出其右。

再看上海，外滩边万国建筑群已经争奇斗艳百余年，浦西租界内的洋房至今可以卖出单价30万/㎡的单价，光速离婚的张雨绮就在离婚前以550万/年的租金租下这里，浦东虽光芒万丈， 但是上海的核心依旧坚实的驻扎在浦西。

反观郑州老城区，历史底蕴属于“石器时代”的事情，距离现今过于久远更是难以考究，有点名气的历史建筑，原日本驻郑州领事馆旧址早已经被火车站周边的商贩包围，旧址只是象征性的在周围做了隔离。

▲原日本驻郑州领事馆旧址

脏乱差是代名词，精细化是奢望。 不管是省委驻地的经纬路，诸如经五路、经七路，还是西郊市府驻地，诸如伏牛路、桐柏路，均是大坑小坑不断，体验感极差；再有就是污水横流的水系，这实在是对不起省委的称号。

▲金水河实拍

但是，瑕不掩瑜，郑州老城区虽硬伤明显，但是占据的核心资源短期内依旧是包括郑东新区所在的任何新区所无法比拟的。 研究郑州老城区成功的房产案例，对于未来是有迹可循。

1、老城区的改善房，投资自住属性兼备。

有地缘情节的老城区居民，人脉、资源、生活圈全在固定的范围之内，从生理上和心理上都是不愿意离开原定的区域。

但是原有的老房子多为居住体验较差的多层住宅，动线、采光、社区环境均已过时，大多房子已经不值钱，区域对改善的需求极其旺盛。

在地缘情节+改善需求双作用力的影响之下，老城区很多楼盘都是以这样角色存在的。 100㎡以下的小户型市场价，100㎡以上的较大户型平均高出同小区小户型2000-3000元/㎡。

锦艺国际华都、昆仑望岳、康桥金域上郡、康桥溪山御府、正弘蓝堡湾都是这样的例子。

这5个例子当中，只有昆仑望岳2.5的容积率可称改善，而康桥金域上郡动辄6+的容积率甚至不如筒子楼和安置房，但是并不影响溢价。

我们当然还无法绕过万科的“郑纺机”地王项目，在改善项目稀缺的金水区南阳路沿线，万科美景世玠的二手房会爆发出怎样的力量，我们拭目以待。

2、老城区的延伸区，是人口自然外溢的第一站，是房产保值不错的标的区域。

老城区亟待改善，更是难有土地出让，而地缘性的人群又不愿意离开原地，其自然延伸区自然成为首选。

高新区、常西湖新区可以作为中原老城的延伸区域；二七新区是二七老城的延伸区域；商都新区是管城区的延伸区域；惠济区可以看做金水区的主要外溢区域之一。

这些新区多以高标准、高规格起步，以最新的市政标准和绿化水平建设，其中惠济区最为特殊，本身就是独立的市辖区，与金水老城在路网以及人员交流上无缝对接，区域之间无明显的城市断裂带和城市区域发展阻碍，是众多金水老城居民改善置业的重要选择。

金水老城作为省委驻地，郑州最富裕的区域，自然外溢至惠济区，这也是惠济区除了环境优势、供地短缺、距离北龙湖近以外，另外房价高于其他主城区的原因之一。

3郑州远郊

荥阳、中牟、新郑、黄河北都在郑州远郊的范畴内。 而荥阳东、绿博组团、南龙湖和平原新区因为各自优势成为囊中羞涩的外地人来郑的首选地。

荥阳东的地铁10号线先行、绿博组团的郑东发展下一站、南龙湖的紧邻主城区以及平原新区的20分钟抵郑，都是各自区域引以为傲或者说最核心的卖点。

市场稳步上行还好，市场一旦出现下行的情况，这些依托于郑州的区域是率先降价的，不论是供需原因、还是营销原因，特价房、员工内部房、8折房都是这些区域率先流出的。

以保值为目的，这些区域没有郑州市区坚挺；以投资为目的，这些区域也没有城市延伸区以及近郊更有潜力；以自住为目的，当然可以自取所需没有问题。

但其实，不论如何，遵循以下几点即可。

1、大郑州都市区范围内，有明确地铁规划的，相对更有价值。

相较于其他的国家中心城市，郑州的城区范围还是较小，未来郑州要形成1500万甚至是更多人口的特大城市。

地铁拉近的城市空间以及通勤上的距离，是你无法想象的。 不管是以二七广场还是以紫荆山为城市中心，或者说是郑东CBD，地铁都能以固定的时间达到。

2、自住房看城市发展大势是做无用功。

如果在郑州高新区上班，就算郑东发展大势所趋，其实和你关系也不大，买到城市另一侧的结果就是：路漫漫其修远兮，汝将操劳而奔波！

当解决了温饱问题之后，再去想投资的问题。 在之前，你所想的应该是有两个字：挣钱。

3、改善群体可优先选择。

对于没有地缘情节和朝九晚五压力的改善群体而言，远郊是个不错的选择，人更少、树更绿，甚至类似于普罗理想国这样的楼盘可以作为改善群体的第一住所，当然，我们也要因盘而异。

小编也有观点

对于刚需一族而言，“刚需不必等”是至理名言，不仅是刚需首套房金融属性偏低，多是用来解决居住问题，还是因为刚需无法抄到楼市所谓的“底”，大概率是被市场左右。

人为刀俎，我为鱼肉。 可是鱼肉偏偏不甘于鱼肉，非要与刀一决雌雄，最后结果必然依旧是粉身碎骨。

1、地铁依旧是刚需族选房的首要或者是第二选择。

每天早晚高峰，1号线通常已经在黄河南路以东车站挤进了车辆满载的人员，一车厢一车厢的驶向中州大道以西的郑州老城区。 大概在明年5.1以后，郑州地铁5号线通车运营，人流量毕竟是相较于1号线会是有过之而无不及。

人流带来的就是资本和钱，5号线在未来几十年内，会是郑州人口最密集和价值最高的一条线路。

伴随着郑州城市框架的拉大，10号线会延伸至荥阳上街、17号延伸至港区和许昌、8号线连接荥阳与中牟，未来这些地方会像上海花桥、北京天宫院一样，因为房价便宜，通勤方便而成为大城市的“睡城”，现在的南龙湖就是他们的先兆。

地铁5年内没有动工迹象的以及所谓远期规划的地铁，建议放弃，不确定性太大。

而远郊地铁口一般都会配建大型停车场，对于刚需族，地铁口单间的房租高于非地铁口单间500-1000元都是正常现象，反正都要骑摩拜单车或者小黄车，每天多骑5-10分钟，租金省下来500-1000元倒是可以考虑。

2、学校对于刚需群体而言，某种意义上是等价于地铁的重要资源。

接送孩子的工作未来大概率是交给父母，你如果在郑东新区住，还得让父母每天去金水区或者中原区的中小学接孩子吗？

郑州的好学校，说来说去，就那么几家，更重要的一点事，好学校是需要时间的累计，拔苗助长的所谓好学校，一般都是虚胖。 伴随着郑州人口的继续增长，这些稀缺的教育资源必将在长期时间段内，成为郑州中产阶层主要争夺的社会资源之一，而潜力学校周边的价值，目前已经初露锋芒，比如；农科路小学、淮河路小学等。

3、关于商业，我认为是可以淡化的。

不必周围一定要有大型商业，毕竟一周或者一个月去影院和商场的次数还是很有限的。 可以把这个看成是加分项，但不是必需品，在众多城市主城区的延伸区域内，人口密度上来了之后，商业自然而言就起来了，楼下有个便利店或者小型菜市场其实就可满足基本的生活需求，况且在网购盛行的当下，也许网购才是你购买商品的主要渠道。

对于投资而言，倒是不妨等一等，边走边看，有闲者可以淘一淘笋盘。

越是市场呈现下行态势的时候，越是会有笋盘不断涌现出市场。

结语

不同收入的群体，不管是投资还是理财，甚至是房产，首先考虑的不应该是收益，而是稳定和安全性。 股票前一段的“黑色星期五”，满眼的绿色跌停版，散户哀鸿遍野，损失惨重。

在城市化进程尚未结束的当下，楼市依旧是民众最稳健的投资方式之一，所以，我对楼市依旧持看多的情绪。

房价和发展一样，是螺旋式的上升和蜿蜒式的前进，在经历一波大行情之后，毕竟是要休养生息的，就如跑完马拉松，你还指望运动员再来个百米冲刺吗？

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