四合院价格（解读）(九十年代四合院价格)

北京四合院

提起北京的房价，大多数人的第一印象就是“高得离谱”“十万只能买个厕所”。 确实，北京的房价在经过近十几年的发展，各个地区的房价已经初步稳定。 当然，也有很多未来有很大潜力的地方。

2022年3月北京二手房价格地图

北京的二手房价已是如此，那传说中的北京四合院呢？很多人冒出来的第一个想法，绝对是“上亿起？”“该是多有钱的人才有四合院”“富豪专属”“想想就行了”

四合院，作为最能代表北京地域特色的传统民居，星罗棋布般地散布在二环内，不管是北京人还是外地游客，都将它视作一种标志性符号。

难道，北京四合院真的如网上所说，如此妖魔？天价？

作为一名从业多年的北京四合院租售经纪人，小编就带你来了解一下真正的北京四合院是何样的。 欢迎关注呦！

北京四合院的商圈分布

四合院分布

根据商圈不同，大致分为三级:

故宫-南北池子商圈、景山-北海商圈、后海商圈。

北京西海湿地公园

故宫-南北池子商圈和景山-中南海商圈，位于旧皇城内，与紫禁城同配套，是北京最核心的区域，也是旧皇城所属区域，在当时也是京城贵地，恭王府、醇亲王府等王府环绕，风景环境也是数一数二。 大家有没有发现，北京富贵的地儿都是有水的地方，后海，北海等地，包括北京一些著名的景点，颐和园，圆明园等，同样都是拥有着稀缺的水景和优美的环境；众所周知，北京地处华北平原，能够拥有一大片开阔的水域特别难得，人们既想要首都的繁华和发展优势，又渴望面朝大海、春暖花开的惬意生活，正因为这些区域内胡同干净整洁、氛围纯粹，也多为气派的院子，进停车也方便，房源也十分紧俏稀缺，因而这些地方的四合院整体上会普遍贵一些。

以上三个区域房源均价在15万-25万左右

南锣鼓巷商圈、金融街商圈、金宝街商圈等。

南锣鼓巷

以南锣鼓巷为例，南锣鼓巷是北京最著名的商业街之一，有七百多年的商业历史，南锣鼓巷附近胡同大多宽敞整洁，且因为临近后海、景山等地标；

金宝街商圈和金融街商圈均为现代商业区，环境很好，但现存四合院较少。

以上区域房源均价在13-20万；

剩余的10个商圈均归为第三类。

东四三条

以东四商圈为例，该区域现存四合院较多，老北京胡同的感觉十分浓郁，但因为该区域在古皇城根外，周边少有知名景点，胡同环境相对一般，住户，杂院等比较多，相对进出车也不方便。

这类区域的房源单价大致在9-15万之间，性价比比较高！

北京四合院的成交

北京二环内现存的四合院大概在2000多套，刨去公房，大杂院，还有一些历史保护建筑外，能够上市交易的在200套左右，其中还不乏一些无法正常交易的。

（1）产权较复杂。 很多四合院都是老一辈传下来的，一代传一代，随着人口增多，少的三五家，多则十多家，小编曾见过70多个产权人的四合院……想要统一意见太难了，只要有一个人不同意，院子就卖不了。

四合院

（2）交易周期。 在交易过程中，还需要按照占地面积1.6-1.8万元/平方米缴纳土地出让金，很多业主没这个能力交，也有的是不想交（没交土地出让金的四合院没有产权年限限制，可以理解为房屋为永久产权，房子永远是你的，只是地不是你的，交了土地出让金之后就变成70年的产权），再加上土地证的办理极为麻烦，需要测绘，指界等极其复杂的流程。 整个交易周期会大大加长，通常为半年到一年半，很多客户不愿意占用这么长时间资金，其中也有不少风险。 当然，有一些产权清晰，土地证已半的四合院，还是很受客户喜欢，交易周期在三个月左右。

（3）四合院限购，比如一个院子被分割成好几个房本，按照北京市2017年3月份新出的限购规定，四合院也开始需要购房资格，这直接就限制了很多北京四合院无法个人交易，而用公司购买又需要承担很多的费用。

因此，规模比较大的中介机构，比如某家、某田等，基本不做四合院交易，原因之一就是交易周期长、手续烦琐、房源产权关系复杂，成交一套四合院的时间可能够卖好几套楼房了。 只有长期做四合院的经纪人，才能摸透里面的各种门道。

种种方面原因造成了整体四合院的交易不会太多，每年成交量在20套左右。

北京四合院的选购

如何进行四合院的选购 呢

（1）位置。 某著名公摊面积发明者李嘉诚先生曾经说过，买房的第一要义，位置，位置，位置！同样作为商品房项目而言，最重要的属性就是抗跌，谁也不愿意自己辛辛苦苦购买的房子下跌，而抗跌最重要的一点就是位置。

北京二环地图

对于北京四合院来说，位置同样相当重要，这里仅面向二环内的四合院，现阶段北京二环外同样也有很多四合院，但大都是后建的，其中不少也都是乡产，宅基地，不做对比。

相比较下来，上述所说的处于一级二级商圈的四合院，也就是南北池子，后海，北海景山，金宝街，南锣鼓巷等区域的四合院由于更靠近核心地区，风景好，胡同环境相对干净整洁。 故而选择这些地方的四合院的客户会更多。

（2）四合院本身。 这里主要说的是院子的格局，院子现状，还有院子的产权。

什刹海羊房胡同四合院

四合院的格局首先是方正，四合院，顾名思义，四面房屋围合而成的院子，方正不缺角，也符合古人天圆地方的建筑理念。 至于方位，当属坐北朝南，东南入户为最佳。

北京四合院元素

北京属于北半球，坐北朝南更能享受到全天的阳光，更为舒适，至于东南入户，则讲究的是紫气东来，至于风水上的说法，这里就不多说了。

院落现状指的是院子交易的状态，拎包入住？还是大毛坯需要后期翻建装修。 相对来说，拎包入住的房子更受大部分客户喜欢，因为不需要后期再投入，不过价格也会比毛坯的院子更高，各有各的好处。 这里需要说明的一点就是，北京四合院只要是能够办下来土地证的，都是能够进行翻改建的，走正规的报批手续就可以，前提是原拆原建，改扩建目前政策上是无法通过的。 看到这里大家可能会有疑问，北京胡同里很多房子都是加建改建，超高等现象，在这里需要说明的是，因为政策执行的难度和二环内现居住人口的考量，北京市对于胡同私搭乱建等行为正在逐步整治，鼓楼，东四地区目前已基本完成拆除开墙打洞，电线入地等治理，二环内胡同的环境会越来越好。 甚至东四的部分胡同已经开始胡同不停车的专项治理。

2018年的东四九条

现如今的东四九条

是不是干净整洁了许多呢？

房子的产权主要是指私产，像现在的大杂院都是属于公房，无法进行交易。 只要产权清晰无纠纷，业主诚意出售，价格合理都是可以考虑的。

（3）周边环境。 指的是院子周边的环境，胡同的环境，还有停车的情况。

周边环境主要是看房子周边是否有嫌恶设施，比如高楼，垃圾站等，像金宝街西单这种高楼林立的范围，虽然位置比较好，但是失去了四合院的文化氛围，隐私性也没有得到保障，得不偿失。

胡同环境主要指的是院子所处的是主胡同还是分支胡同，胡同是不是一条笔直的胡同，胡同是否改造过，胡同是否够宽，几车道，过车是否方便等

停车情况主要是家门口能停车最为方便了，如果不能停车的话，那么最近的方便停车的地方距离有多远，周边是否有近一些的停车场，停车场能否包月等等；

目前有些胡同关于停车的问题管理的是比较好的，像东城区的东四六条胡同，已经不允许胡同内停车了，街道办专门在胡同东侧建起了一个立体停车场，大大的缓解了胡同内居民停车的问题，还有什刹海柳荫街附近，持五证可以至居委会划固定的停车位，车位的规范化慢慢会在二环内实施起来。

看到这里，大家会有疑问，那北京四合院真是天价吗？

其实不然。

北京二环里同样不缺少品质高的的大平层公寓，比如说景山公园东侧的万科北河沿单价15万以上，实际成交价17-20万，融街区域的西城晶华单价18万以上，东城区的当代MOMA单价也在10万以上，相比较而言，北京四合院的价格其实并没有网上说的那么离谱

2009年，北京一套四合院占地单价在3万元左右，更早的会更低，小编有个业主，06年斥资800万购买了一套临街的四合院，占地面积500多平，现在售价1个多小目标……

四合院目前的价格普遍在单价10万元以上

因受制于北京二环内整体的环境，交通，居民素质参差不齐等因素，北京四合院的价格并没有那么高，现在还是非常值得入手的。 从北京市近几年对于二环内四合院环境进行的一系列的整改措施可以看出来，其实也是在对四合院这种独特的民居文化进行保护，想要打造体现首都风范和古都风韵、环境秩序井然、人居环境一流的背街小巷。 像前门地区的三里河湿地公园，草厂三条-草厂十条，北卢草园胡同，东四地区的东四三条-东四九条，鼓楼的钟楼湾，什刹海的柳荫街，南池子的普度寺后巷，景山的腊库胡同等等地方，真的是一步一景，随时随地都可以感受到北京胡同的魅力，喜欢的朋友，都可以去看看。

现如今的北京胡同，北京四合院，正在以全新的姿态向大家展示北京八百年古都的魅力。 北京四合院，也终将会成为北京乃至我国的一张绚丽的名片！

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下期预告｜北京二环内的那些“明星”四合院（八卦篇）

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