签购房合同时应该避免哪些陷阱(与中介签购房合同陷阱)
注意签署空白色条款
1.看有没有商品房预售许可证。
取得商品房预售许可证，必须具备下列条件:
(一)开发企业具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
(二)取得土地使用权证书和土地使用批准文件；
(三)持有建设工程规划许可证和建设工程开工许可证；
(4)已通过竣工验收；
(5)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施。可供使用，其他配套基础设施和公共设施可供交付或者已经确定进度和交付日期；
(6)物业管理方案已落实。
买现房的好处是可以对房子的现状有更清晰的了解，可以尽快拿到房产证。购房人可以到房产管理部门核实该商品房预售许可证的真实性。如果在没有商品房预售许可证的情况下，将房屋对外出售，在购买时存在隐患和不安全因素。
2.看看合同里土地的性质
目前很多房地产开发项目的土地虽然是待售的，但土地使用年限不是70年，甚至只有40年，因为土地的性质是综合用地或者商住用地。
购买时一定要看清楚土地是否取得转让，土地使用年限是否为70年。目前法律只规定房屋到期可以自动续期，其他非住宅用地一般需要缴费续期。
3.把房子的用途看清楚
现在，虽然有些待售的房子和房子一样，但它们被用作公寓。
目前，公寓的定义还不是很明确。明确的是，国家强制性标准中对日照的要求没有提到公寓这个词，只有住宅的解释。公寓的光照时间不需要满足大寒天有效日照下不少于两小时全窗日照的要求。另外，公寓是否可以作为学区，目前教育部门还没有明确的答案，所以给孩子买房时要特别谨慎。
4.属性不能被忽略。
签订商品房合同时，你将与前期物业公司签订物业服务合同。因为开发商和前期物业公司的关系一般比较密切，物业公司的信誉和物业合同中的很多约定也要仔细阅读。
虽然成立业委会后可以解聘物业公司，但目前的现实是，很多小区因为入住率不足或者业主不愿意多操心，导致业委会的成立遥遥无期，导致业主和物业之间的纠纷更多。
5.车库和地下室或阁楼之间的协议
合同签订时，开发商承诺给业主一个车库、储藏室或阁楼。这些协议必须写进合同，口头承诺的东西往往因为证据不足而丢失。
是否有车库，一定要看方案，而不是听开发商的口头承诺。此外，还要特别注意人防车位。
6.区域协议
这是目前引起争议最多的条款。大家都认为签完合同面积差超过3%就不用交了。其实这是不对的。
如果买方和开发商之间有协议，首先遵守协议，如果没有协议，则遵循规定。开发商在签订合同时往往会与买家达成协议，协议以有资质的测绘部门出具的面积为准。
这种做法规避了3%的法定要求。我们必须清楚地看到这一点。我们可以在签合同的时候直接约定面积，明确约定超出多少就不再支付。
7.贷款问题协议
开发商经常承诺帮助买家获得贷款，但合同中没有规定，如果无法获得贷款，他们可以退房。相反，他们同意，如果因为买家的信誉等问题而无法获得贷款，买家需要一次性付清房款。
你可以先查一下自己的个人信用，或者在合同中明确规定“合同可以解除，因为你不能借钱”。
8.逾期或赔偿问题
开发商和购房人会在合同中约定双方申请证书或支付购房款的期限，但如果你仔细看，你会发现双方违约后，赔偿金额是不平等的，你可以在签订合同时要求平等对待。
9.房屋交付问题
移交房子的条件必须在合同中规定。经过哪个验收环节，可以认为房子已经交付完毕。验收方式包括单项验收、综合验收、竣工验收备案、消防验收等。
单体验收通过后，有可能小区还在建设中，小区内的道路和绿化可能还没有完工，不一定方便居住，需要明确约定。
10.社区公共区域和公共部分的协议
开发商经常告诉购房者小区内的会所、健身场所有多规范、多先进，如何规避产权问题。
如果合同没有规定这些地方的产权，开发商可以出售这些地方，买方不得允许业主免费或优惠使用。如果合同规定这些地方的所有权属于业主，开发商就不能出售这些地方。
11.关于各种设施的协议
燃气、宽带等。，往往开发者只选择一个，这让用户无法选择。如果合同中规定要求开发商允许几个经营者进入小区，业主就有了主动权。
12.双方协商解决的内容一定要多研究。
前面提到的所有争议内容，以及双方事后协商解决的内容，一般都不利于开发商，所以违约责任一定要明确，不能简单标注协商解决。
注意合同附件。
商品房买卖合同除主合同外，还包含房屋平面图、公共部位与公共房屋分摊建筑面积构成说明、装修设备标准、合同补充协议四个附件。
(1)房屋平面图应标明每个房间的具体尺寸和墙体的宽度，以及阳台的尺寸，空座椅调节等具体设备位置。
如果以上内容不明确，房子的平面图就起不到准确指示的作用，对开发商也没有明确的约束。
(2)无论是房屋平面图、公共部位与公共房屋共用建筑面积的构成说明以及装修设备的标准，都要用准确的数字和具体的描述来表达其内容，不能用概念性的词语。
附件中不应出现“高级”、“名牌”、“精装修”等字样，但应明确“高级”的具体标准、“名牌”的品牌、“精装修”的装修效果。
(3)根据民法中的“意思自治”原则，商品房买受人可以与开发商协商，行使合同的修改、补充权，在主合同之外签订补充协议，澄清主合同中的一些模糊概念，纠正不合理条款。
13.房屋交付后，买受人发现房屋实际情况与销售广告不符，能否要求开发商承担违约责任？
为保护购房者的权益，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:“商品房的销售广告、宣传资料属于要约邀请，但出卖人对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和承诺是专门确定的， 并对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定产生重大影响的，应当视为要约。 即使该声明、承诺未纳入商品房买卖合同，也应视为合同内容。当事人违反的，应当承担违约责任。”
因此，如果房地产广告中关于房屋及相关设施的说明和承诺对合同的定价有重大影响，那么即使说明和承诺没有包含在房屋买卖合同中，它们也是合同的一部分。如果买家发现说明书或承诺的内容与现实不符，可以要求开发商承担违约责任。
14.哪些房产不能转让？
根据《城市房地产管理法》第三十八条，下列房地产不得转让:
(一)以出让方式取得的土地使用权不符合本法第三十九条规定的条件的；
(二)司法机关、行政机关依法裁定或者决定查封、限制其他形式的不动产权利；
(三)依法收回土地使用权；
(4)未经其他共有人书面同意的共有房产；
(五)权属有争议的；
(六)未依法登记领取权属证书的；
(七)法律、行政法规禁止转让的其他情形。
15.没有不动产登记能取得房屋所有权吗？
不动产通过登记的方式进行公示。只有进行登记，物权才能生效，买受人才能取得不动产的所有权。登记是将新业主的名字登记在房产部门的登记簿上，这是房产所有权和内容的依据。房产证是房产部门发给权利人的一种权利凭证，仅作为证据。不动产登记簿记载的权利人与不动产许可证记载的权利人不一致时，以不动产登记簿为准。也就是说，不动产许可的效力弱于不动产登记簿。一旦发生房屋产权纠纷，不动产登记簿上记载的人拥有房屋所有权。所以买房的时候一定要注意不动产登记或者变更不动产登记。
16.买的住房面积缩水怎么办？
面积缩水是买家遇到的常见问题。房屋“面积缩水”问题，以房产管理部门实测面积为准。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确规定了面积缩水:一是错误率低于3%的，当事人不能要求解除合同，但开发商应当返还合同约定的购房款。二是错误率超过3%的，买受人可以选择请求解除合同或不解除合同，但要求开发商承担其他责任。
17.开发商不交房怎么办？
开发商应当按照约定的时间交付房屋，这是开发商的主要义务。开发商未按期交付房屋的，买受人可以根据不同情况采取不同方式维护自己的合法权益。一是开发商逾期交房，经催告后在合理期限内不履行，买受人可以解除合同；二是逾期交房，经催告后在合理期限内仍未履行的，买受人可以在不解除合同的情况下要求开发商承担违约责任；第三，逾期交付，即经催告后由开发商在合理期限内交付，不能解除合同，但可以要求开发商承担违约责任。需要注意的是，买受人享有的解除权必须在法定期限内行使；不行使的，撤销权消灭。
18.房屋买卖合同签订后，谁来承担因事故造成房屋毁损、灭失的风险？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条分别对该问题的不同情形作出了规定:“房屋的转移占有视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，交付前由出卖人承担，交付后由买受人承担；买受人收到出卖人的书面交付通知，无正当理由拒不接受的，自书面交付通知确定的交付之日起，房屋毁损、灭失的风险由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”
因此，通常情况下，房屋损坏的风险在房屋交付前由出卖人承担；房屋交付给买受人后，由买受人承担。这里所说的交付是指房屋的转移占有，即房屋由出卖人移交给买受人，由买受人占有和使用。
19.签订商品房预售合同的条件是什么？
根据《城市房地产管理法》第四十五条，商品房预售应当符合下列条件:
(1)土地使用权出让金已全部缴纳并取得土地使用权证书；
(二)持有建设工程规划许可证；
(3)根据商品房预售情况，开发建设投资已达到工程建设总投资的25%以上，并已确定建设进度和竣工交付日期；
(4)到县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门、土地管理部门登记备案。商品房预售款必须用于相关工程建设。
20.出卖人未取得商品房预售许可证书的，出卖人与买受人签订的预售合同是否有效？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证书的，与买受人订立的商品房预售合同视为无效，但在诉讼前取得商品房预售许可证书的，可以视为有效。”
可见，签订商品房预售合同，开发商必须取得商品房预售许可证，否则，合同无效。当然，也有例外。商品房预售人在买受人向法院提起诉讼前已取得商品房预售许可证书的，可以认定预售合同有效。
21.买卖双方签订预售合同后，没有登记备案。一方可以要求确认合同无效吗？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定:“当事人以商品房预售合同未依照法律、行政法规登记备案为由请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，以该约定为准，但一方已经履行主要义务的，另一方接受的除外。”
可见，虽然法律规定商品房预售合同签订后需要登记备案，但如果双方签订预售合同后未办理登记备案手续，当事人要求确认合同无效，法院不予支持，是否办理登记备案手续并不是预售合同生效的条件。
22.如果房子有质量问题，可以随时要求卖家维修吗？
《商品房销售管理办法》第三十三条规定，房地产开发企业应当对销售的商品房质量保修负责。双方应在合同中对保修范围、保修期限和保修责任做出约定。保修期从交货之日起计算。商品的保修期不得少于建设工程承包人向建设单位出具的质量保证书约定的保修期；期限少于《商品房质量保修和住宅使用说明书制度实施规定》(以下简称《规定》)规定的最低保修期限的，保修期限不得少于《规定》规定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得少于建设工程承包人向建设单位出具的质量保证书约定的保修期限。房地产开发企业应当对保修期内的质量问题履行保修义务，并对造成的损失承担责任。房地产开发企业对不可抗力或使用不当造成的损害不承担责任。
此外，《建设工程质量管理条例》第四十条规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为:
(1)基础设施工程、房屋建筑基础工程、主体结构工程为设计文件规定的工程合理使用年限；
(2)有防水要求的卫生间、房间、外墙的屋面防水工程、防渗漏，5年；
(3)加热和冷却系统，包括两个加热和冷却阶段；
(4)电气管道、给排水管道、设备安装装修，2年。
其他工程的保修期由发包人和承包人约定。
可以看出，房子的保修期相当复杂。当事人为了维护自身权益，也可以在合同中作出详细约定，在法律规定之外，制定房屋保修条款。因此，如果房子出现质量问题，不能要求卖方随时维修，卖方的保修期有一定的期限。
23.房屋买卖双方签订合同后，出卖人与第三方恶意串通，然后签订合同交付使用。买方能否请求确认第二份合同无效？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定:“买受人以出卖人恶意串通第三人另行订立商品房买卖合同并交付使用为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应当予以支持。”
因此，买卖双方签订合同后，出卖人与他人签订合同，将房屋交付使用。只要买受人能够证明出卖人与第三人恶意串通，就可以请求法院确认出卖人与第三人签订的合同无效。实践中，如果第三方在明知买卖双方合同的情况下与卖方签订合同，实际上是恶意的。
24.房屋交付使用后，房产证延期办理。开发商是否承担违约责任？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“下列期限届满，因出卖人原因买受人未能取得房屋所有权证书的，除当事人另有约定外，出卖人应当承担违约责任:
(一)商品房买卖合同约定的房屋所有权登记期限；
(二)商品房买卖合同标的物为未竣工房屋的，自房屋交付之日起90日内；
(3)商品房买卖合同标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日内。
合同没有约定违约金或者损失金额难以确定的，可以参照中国人民银行规定的金融机构收取逾期贷款利息的标准，按照已付购房款总额计算。“上述规定规定了开发商逾期办理房产证应承担的责任。
实践中，房产证延期，部分原因是开发商不能及时完成销售手续。由于开发商的原因，如果购房者在一定期限内拿不到房产证，购房者可以要求开发商承担违约责任。为了更好地维护自身权益，购房人在签订购房合同时，最好约定办理房产证的期限，并明确时间约定，防止开发商恶意拖延申请时间。
25.买卖房屋时，房屋的土地使用权会相应转移吗？
《城市房地产管理法》第三十二条规定:“房地产转让或者抵押时，房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让或者抵押。”根据上述法律法规，房屋买卖时，房屋的土地使用权也会随之转移，这就是所谓的“地随房走”。买卖双方签订购房合同后，买卖双方应向房屋所在地县级以上地方人民政府房产管理部门办理房屋产权转移登记手续。然后，买卖双方可以凭变更后的房屋所有权证及相关文件向同级人民政府土地管理部门申请办理土地使用权变更登记。经土地管理部门核实后，由同级人民政府更换土地使用权证书。至此，土地使用权随着房屋的出售而发生了变化。
26.房屋买卖双方办理完过户手续后，双方可以解除合同吗？
合同法第九十三条规定:“当事人可以协商解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。合同解除条件满足时，解除权人有权解除合同。”
因此，只要双方协商达成协议或合同中约定的条件得到满足，合同就可以终止，即使房屋已经转让。
27.房屋买卖合同签订后，一方能否以未办理房屋产权变更登记为由主张合同无效？
《物权法》第十五条规定:“除法律、合同另有规定外，当事人之间关于不动产物权的设立、变更、转让和消灭的合同，自合同成立时生效；产权未登记，不影响合同效力。”
由此可见，对于房屋买卖双方来说，只要双方签订合同，是否到登记机关登记并不会影响合同的效力。除非当事人在合同中约定合同生效日期或其他条款，合同自成立时生效。因此，我们不能因为没有登记变更就认为合同无效。
28.房屋买卖中，如果买受人迟延支付购房款，出卖人可以要求解除合同吗？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定:“根据合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍不履行的，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。当事人之间没有法律、协议的，行使撤销权的合理期限为对方催告后三个月。对方未催告的，解除权自解除之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”
由此可见，如果房屋买受人拖延支付房款，出卖人可以先督促其履行合同，支付房款。经催告，买受人在3个月的合理期限内仍未付款的，出卖人可以请求解除合同。另外，撤销权有一定的期限。
29.如果把租的房子卖了，租房者还有继续居住的权利吗？
《合同法》第二百二十九条规定:“租赁期间，租赁物的所有权发生变化的，不影响租赁合同的效力。”《最高人民法院关于贯彻实施〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第一百一十九条规定:“私有房屋租赁期间，因出售、赠与或者继承等原因造成房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新的所有权人继续有效。”可以看出，出租的房屋被出售，租房者有权继续居住。
补充:《民法典》第七百二十五条:承租人入住期间，租赁财产的所有权根据租赁合同发生变化的，不影响租赁合同的效力。
30.什么是承租人的优先购买权？
承租人优先购买权是指出租人出售租赁房屋时，应当在出售前的合理期限内通知承租人，承租人以同等条件享有优先购买权。《合同法》第二百三十条规定，出租人出售租赁房屋时，应当在出售前的合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。《最高人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定:“出租人未在合理期限内通知承租人或者有其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但是，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”。据此，出租人侵害承租人优先购买权的，出租人与第三人签订的房屋买卖合同不会无效，承租人只能要求出租人承担赔偿责任。
承租人优先购买必须符合下列条件:
(1)仅适用于房屋租赁场合；
(2)出租人出售租赁房屋时，应当在出售前的合理期限内通知承租人。
(3)出租人侵害承租人优先受偿权的，承租人可以要求赔偿损失；
(4)转租的，转租人和承租人都有优先购买权。如果它们之间发生冲突，前者优先于后者。
补充:《民法典》第七百二十六条:出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权；但是，除非房屋共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出售给近亲属。
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