房屋中介费（有关中介费的种种）

房屋代理费(各类代理费)

通过中介卖房已经和买家谈妥，买家是中介带来的，但是现在中介把中介费提得很高。我该怎么办？

嗯，中介，费用。

律师很少(从不)起诉代理费，目标金额太低，收不到钱。因此，本文应作为参考。

中介费。如果不想看太多，就看这个提纲。

1.费用是多少

2.应该征收什么标准:原来是不超过3%，现在各地自行决定。原则上，市场是自由化的

3.能便宜吗:可以，下面教你怎么砍价

4.可以退吗:可以，下面的资源网会说什么情况下可以退

代理费是多少？代理费(法律定义)是居间合同中居间人的佣金，这是合同法第二十三章第四百二十六条规定的。这里所谓的中介就是中介，它匹配桥梁，方便买卖双方签订合同。

第426条。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，按照居间人的劳动合同确定。因居间人为订立合同提供媒介服务而成立合同的，由合同当事人平均承担居间人的报酬。

根据合同法的规定，居间服务是以合同成立为前提的，意思是买卖双方签订合同。换句话说，只要你通过中介与业主(买受人)签订房子，理论上中介会完成任务。

代理费的收费标准

在从计划经济向市场经济过渡的过程中，最强大的部门可能是NDRC——因为它能定价。最尴尬的部门可能是物价局，因为它负责执法。

早在1995年，20多年前，国家计委(国家发改委前身)和建设部就发布了收费标准。

国家计委、建设部关于房地产中介服务收费问题的通知计发〔1995〕971号

六、房地产经纪费是房地产经纪人接受委托收取的佣金。房地产经纪费根据代理项目不同，收费标准也不同。

房屋租赁代理费，无论交易租赁期限长短，均以半个月至1月的租金金额标准为准，经双方协商一次性收取。

房屋销售代理费按成交总价的0.5-2.5%收取。

如为独家代理，收费标准可由委托方与房地产中介机构协商适当提高，但最高不得超过成交价格的3%。

土地使用权出让代理收费办法和标准另行规定。

房地产经纪费由房地产经纪机构向委托人收取。

这一收费标准逐渐成为行业惯例，一直沿用到2014年。

这个收费标准主要讲两点。房屋租赁代理费为半个月至一个月租金，房屋买卖代理费为2.5%。高达3%。既然政府说最高不能超过3%，那么征收3%就成了国家规定。然后广大人民群众基本上没有空查法核实这件事情的真实性，而且大部分城市都把这个法律做成了金科玉律，只要房屋成交就是3%的价格。

3%高不高，对我们来说可能很高——300万的房子要收9万的代理费。但对于一个中介公司来说，永远都不够高。市场之手往往比政府之手更强更快。当房屋交易量高的时候(比如2009年)，买房需要时间。讨价还价的时间不多，代理费可以超过3%。

怎么能超过3%？你不必想太多。比如我职业生涯中遇到的最高中介费是3.8%。包括2.5%的信息服务费、0.5%的图书重置费、0.4%的按揭佣金和0.4%的过户佣金。

市场冷的时候，如果想收3%，代理费会相应降低。律师看过，最低中介费是0.6%，300万的房子只收了1.8万。

这些费用，这些费用，都是逃避法律和政策的发明创造。如果你买得起房子，你可以大笔一挥签合同。即使事后发现自己吃了亏，也往往会更加注意自己的脑袋。不多。

这里插个小故事，也从侧面说说代理费的收费标准。

北京一直把收费标准定在3%，也就是按照1995年收费标准的最高额度。这个标准在北京、上海、广州、深圳甚至全国都比较高。时间追溯到2011年8月底，也就是5年前，市发改委发布了《关于降低北京市住宅经纪服务收费标准的通知》，要求住宅成交总价低于500万元的交易，代理费不得超过2%。

北京每年平均有150万宗二手房交易。目前五环路的房子均价已经超过400万，3%的代理费相当于每年1800亿左右。砍掉一分，马上缩水600亿。

正如我前面所说，主要中介机构愿意承受这种损失的，只是强制破产的节奏。因此，这条规则实际上名存实亡。

2014年7月，国家发展改革委和住房和城乡建设部联合发文。

国家发展改革委、住房和城乡建设部关于放开房地产咨询收费、下放房地产经纪收费管理权限的通知发〔2014〕1289号

他说:

一是放开房地产咨询服务收费。房地产中介服务机构受委托提供房地产政策法规、技术及相关信息咨询服务收费，实行市场调节价。

二、下放房地产经纪服务定价权限，由省人民政府价格、住房城乡建设行政主管部门管理，各地可根据当地市场发展实际情况，决定实行政府指导价管理或市场调节价。实行政府指导价管理，需要制定合理的收费标准，明确与收费相对应的服务内容；实行市场调节价的，房地产经纪服务收费由委托方和被委托方，根据服务内容、服务成本、服务质量和市场供求状况协商确定。

……

动词 （verb的缩写）上述规定自2014年7月1日起执行。《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》(建规[1995]971号)中有关房地产咨询、经纪服务收费的规定同时废止。

也就是两句话:1。放手，让市场来管理；2.地方想管就管；3.1995年，这3%被放弃了。

所以用了20年3%，半个月的房租就这么说再见了。那是关于收费标准的。结论是没有标准。

代理费能便宜吗

既然没有收费标准，当然可以便宜一点。

找我打二手房纠纷的客户，一般都要给我看合同。看二手房买卖合同很无聊，条款也差不多。我一边看合同，一边听客户讲故事。100个人买了100套房子，但是被忽悠的过程基本是一样的。

合同中的代理费在哪里？代理费在中介服务合同中。这些合同一般都是中介准备的，买房的时候他会让我们签几次。

他第一次签字是在验房的时候，他让你签了验房确认单。反跳转列表的子句通常隐藏在其中。

因为我是律师，为了挽回人的面子，我一般都会大笔一挥签下这个东西，因为我不怕，所以我会揍得你吐血。

但是，如果你没有买房的经验，我的建议是尽量不要签这个。至于他签不签这个会不会赢，不是绝对的，但会影响概率。

第二次签约是你和业主或者你和买方协商签订合同。这时，中介会拿出一叠合同给你签。其实这里面至少有两个合同，一个是你们之间的买卖合同，另一个是中介服务合同。有的中介会将两个合同合并为一个，做成一个中介交易服务合同。

此时，您的签名将决定您的代理费。

还记得代理费里有所谓的图书代理费吗？其实正式合同有三种，第一种是政府给出的销售合同范本。原则上，这是不能改变的。在一些城市，这个模型必须用钱买，所以他打得很好。但是，因为上面有很多空这不是一个好的合同，所以你不会被允许选择它。滴答非常特别。

一般这个勾号的过程都是中介做的——代书费——哼哼——为了让你早点签合同，这个勾号怎么可能简单做？原则上是增加老实人的义务和责任，减少交易流程，尽可能做成交易。

但是，无论何时尽可能进行交易，都必须尽可能不安全。

第二个是补充协议。可以手写，也可以由中介提供。它可以改变前政府无法改变的条款，还会写入买卖双方的特殊要求，因此尤为重要。

第三个是这个中介服务合同。有很多需要注意的地方。据我所知，除了一些有好习惯的人，大多数人的习惯都是直接签合同。所以里面写的通常都是署名。

第三种签约是网上签约、面对面签约、预约报名等。但是没有前两支笔重要。

有时合同履行到一半还要签订补充协议。

那么问题来了，我们什么时候讨价还价？

1.在看房子之前

2.看房后，签合同前

3.签订合同后，

答案是:2

这个时候讨价还价的秘诀就是找不同的代理人看同一栋房子。

中介机构之间竞争激烈。每个人都想垄断住房和客户，但他们不能。中介和中介会互相插钉买卖信息。所以，你家的房子经常在我家。我们找房子的时候，都是在网上找房子然后打电话找中介，也可能找中介介绍房子。

看到房子后，我们知道了房子所在小区的楼层类型。

这时候你直接去资源网的小区物业或者附近的中介，问问这个房子有没有房子，一般都有。然后你问他如何收取代理费。他可能会说国家规定3%。公司收多少钱？收取什么级别的权限等等。记住，这些是文字。中介也知道，每个人的服务都是一样的，优势只在于房源。一旦你能说出房产的位置，你显然已经在另一栋房子里见过了。如果他不明白，就告诉他。我在另一栋房子里见过一栋房子。我现在就和你谈谈代理费。如果价格合适，我会从你这里签字。如果价格不对，我会另找房子。

这种情况下，为了拿到单子，中介通常会降价。

如果你这样掉头，根据你的谈判能力，可以得到一个很低的价格——1.5% ~ 2%。

在这里，我会提前打一针预防针，会提出异议的人有两种，一种是自己调解，另一种是八九十后的大多数。

这里特别提到后者。我一般看客户的不真实感(不管他傻不傻)，就看他合同的代理费比例。3%是一个标准，1.5%是另一个标准。我们可以称之为神童指数。你可以拉一张桌子。(以上标准参考北京)

中介费1.5%成人精子代理费2%普通精子代理费2.5%一般人代理费3%好人代理费3%以上傻子代理费1.5%以下狐狸

代理费退款

就李健这首歌的歌词而言，我已经偏离主题几千英里了。

这个话题曾与中间人谈过一次，但他们不肯让步。我之前卖了一套和这套房子价格差不多的房子，现在中介要求的代理费是之前房子的四倍。因此，我们认为这是不合理的。如果跳过中介直接找买家，有风险吗？

要看主体是在签订中介服务合同之前还是签订中介服务合同之后。

中介人一生中最讨厌的就是跳单，所以他讨厌跳单，严格防范，不惜一切代价对抗跳单，比如打官司、堵锁眼、电话骚扰、肉搏战。这门学科准备好心理学了吗？

2011年底，最高法院发布了关于“跳跃命令”的指导性先例

上海某物业顾问公司诉陶案

居间合同纠纷案(2011年12月20日最高人民法院审判委员会发布)

裁判要点

在房屋买卖中介合同中，禁止买受人使用中介公司提供的房屋信息，但绕过中介公司与出卖人签订房屋买卖合同，是合法有效的。但是，当出卖人通过多家中介公司销售同一房屋，买受人通过其他公众能够知晓的正当渠道获得同一房屋信息时，买受人有权选择报价低、服务好的中介公司，以促成房屋买卖合同的成立，其行为并未利用此前与其签订的中介公司的房屋信息，因此不构成违约。

根据这个先例，如果你还没有签订中介服务协议和房屋买卖合同，可以委托其他中介。如果其他中介拥有这个上市信息，你有权利跳。至于跳，你必须面对一些问题，比如起诉你，堵住你的钥匙孔等等。到时候你会被封杀，有办法反抗。

当你是“伟人”还是“狐狸”，首先要看利益够不够大。如果一年赚3万，代理费30万，十年不吃不喝，还等什么？如果你是国民老公，我会替你尴尬。

如果签完合同突然发现自己迷路了。那么按照正常的思维，你就没有后悔药吃了。比如别人家是3%，你是4倍，那么你就是12%。根据神童指数，嗯，你应该吃的不是后悔药。

在这种情况下，我们并没有到山穷水尽的地步，一切都是公平合理的。这样的官司如果上了法庭，永远打不赢。另一方面，在某些情况下，代理费会被退还，主要是在以下情况下。

业主违约、主合同解除、无效、中介违约

第一种情况，代理费特别高，但是房价涨了业主决定不卖给你。如果合同破裂，可以要求业主双倍定金，并要求中介退还代理费。中介一般不退款。在大多数格式合同中，中介机构同意，如果一方违约，代理费应由违约方承担。换句话说，代理费由业主支付。

在第二种情况下，主合同终止。也就是没有违约，或者你干脆违约，总之房子是买不到的。在这种情况下，如果你要求中介退还费用，中介不会退还。原因是合同法规定，只要中介服务合同成立，就要支付佣金。但是当这个诉讼上法庭的时候，很多法官都会支持退款。可能法官认为中介太黑了。

第三种情况，主合同无效，例如，经济适用房、二限房、拆迁房、小产权房等。你很幸运赶上了这所房子，不允许交易。恭喜你。如果中介有过错，就不应该收取中介费。

在第四个案例中，房子被法院查封了，但是中介没有找到。房子抵押了，中介没找到。这所房子的主人卖了一个房间和两栋房子。第一手已经在网上签了，但是中介还没有找到。你没有买房的资格，中介肯定说有。中介伪造了你买房的资格。这一切都是中介的错。

在这四种情况下，即使签订了协议，代理费也可以退还。仅仅因为太贵就要求退款是不可靠的。

律师很少起诉代理费，在这方面也没什么经验。如果有什么不对或不清楚的地方，我真的很抱歉。

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