个人如何投资房地产(怎样叫住宅投资)

今天，我们将讨论一个简单的问题。什么是“房地产投资”？

随着城市化的深入和房价的上涨，人们对房地产投资的渴望变得越来越活跃。原本多买套房的人，会在一定程度上受到诋毁和鄙视，或者说“炒房者”和“炒房者”，毫无遮掩。还有推高房价罪的罪魁祸首，希望炒房者血本无归，血本无归，或者，在说因炒房崩盘而资不抵债的新闻故事。

然而，多年的实践经验告诉我们，炒房的人最终并没有跳楼或撞车。相反，他们越来越好。因此，“房地产投资”这个逐渐被贴上的标签，就成了人们向往的“皇冠”。

那么，什么是房地产投资呢？

简单举个例子，如果你买100万的房子，首付30万，贷款70万，月供4000。然后租金，月租金2500元，这样每月还贷就变成1500元。两年后，100万的房子价值变成150万，减去月供3.6万，这样这两年的利润就是46.4万。年净利润23万元，日均收入630元。这就是传说中的“睡后”收入，即即使你一天无所事事，你的财富也会以630元的价值增加。

这就是房地产的魅力，这就是为什么每次售楼部都人满为患，为什么人们一有钱就想投资房地产，把它变成“房地产”。如果两年赚46万，需要找一份月收入2万元以上的工作，需要早起，上班打卡，下班喝酒娱乐，隔一段时间听听老板讲课，陪陪家人，去公司团建。冒着变胖、变油腻、掉头发的风险，每天筋疲力尽地度过。如今流行的“睡后”收入，意味着即使不出门搬砖，在家睡觉，当你意识到的时候，你的财富仍在增加。

这样，房地产投资就很简单了。然而，上述例子有几个先决条件。让我们逐一分析。

首先，你要能买到这套价值100万元的房子。即使是贷款，你至少有30万的启动资金。

第二，确保你价值100万元的房子可以获得每月2500元的租金。

第三，你选的房子两年可以升值50万。

有人可能会说，其实这三项很简单。只要第一件有货，后面两件就“捆绑出售”，升值和出租都是自成一体的效果。实际上，情况并非如此。相反，第一个是最简单的。省下30万元很容易，但买一套真正有价值的房子并不是必须的。你怎么想呢?有人花了30万买房子，最后变成了300万，有人花了30万买房子，最后变成了35万。

那么今天就来说说什么样的房子有投资价值，买什么样的房子，以及准确打开房地产投资大门的能力。

网上有一个买房公式，叫做“二是近三”。是的，远离上下楼层，远离主干道、菜市场等嘈杂的地方。三是离学校、地铁、超市近。当然，这种说法也有一定的道理。基本上还是优化一下，重新梳理一下，希望对想买房的朋友有更好的赞助。

从实际经验来看，顶楼或者三楼以下的楼层整体上肯定不占优势，因为投资的最终目的是销售，也就是接要约的人是否会买单。所以大部分人，只要能选，一般不会选顶楼和超低楼。相对的偏好是选择中楼层，就像现在的市场一样，楼市不是很景气，大多数买二手房的人都会比较挑剔，有很多选择，所以顶楼和低楼层一般会先淘汰。

同理，租房也一样。顶层和底层不占优势。一般由于采光、视野等原因，选择低层的人相对较少。这是一个外观。前几天，同一个小区的两个房间同时出租，一个在20楼，一个在5楼。这两个房间面积相同，价格相同。然而，经过高层租户2-3波讨价还价，租赁合同于当天签订。不过虽然低楼层装修比较好，设备也比较齐全，但是经过一个月的打拼，最终还是以低于高楼层400元的月租价格租了下来。

此外，靠近繁华街道或菜市场的人会感觉更加混乱，秩序不好，这种情况在房子出售时也会减少。但是！所有这些考虑都是基于市场横盘，或者说是监管阶段。它超越了住在城市房子里的微观感受。

真正投资买房，不应该看这些太细的问题。我们应该从更宏观的角度来考虑它们。就像填报高考志愿一样，先看城市，再上学，最后选专业。所以投资房子，先看城市，再看位置，最后看户型和楼层。

楼层之间的劣势，与大市场和房价上涨幅度相比，可以忽略不计。比如我曾经卖过一套三楼的房子，比市场价低了1000块左右，100多平米的房子卖不到10万。这个看起来10多万，但是和当时买房子的价格相比，赚了80多万。但由于配套问题，对面小区的房子同期整体价格较低。即使100套以上的房子在黄金楼层，也最多赚30万左右。

可以看出，地段本身的“含金量”高于房地产对居住体验的需求。所以才有了上面“近三”的说法，靠近学校、地铁、超市。优化这个理论，就是我们之前总结的房地产投资的五大要素，即教育、交通、医疗、商业、工业。

一般来说，行业是由城市级别决定的。比如一个三线城市不可能有华为、腾讯这样的大企业，所以有时候跟这个因素没有关系。这也是北方、广州、深圳房价高的原因。因为有很多超大型企业和行业，吸引了很多人才，所以房价会更高。

除了产业，在一个真的没有产业支撑的城市，再看看前面的项目。教学、医疗、交通和商业，在这些项目当中，最优先考虑的就是教学，所以如果有机会买房，不管是居住还是投资，都要时刻记得问一个关于卖的问题，是否有学校设施，而且学校越好，房子未来的价值就越大。

对了，你可能担心北京正在进行教学改革，可能以后不是所有的学区都能上学，学区以后也不会受欢迎。但我想说，如果你有天赋在北京、上海、深圳这样的城市买房，如果你有实力，一线土地比学区更值钱。如果你想投资一线以下的城市，学区的负面消息与你无关。

前几天深圳有业主不是经历了29小时的恐慌吗？从宣布开学到取消，他们只经历了29个小时。教育局的家长们已经看到了太多的横幅、维权，甚至是学区内的儿童街头示威。现在，你无法想象对于80后和90后来说，“教学是多么重要”。当父母认为他们的孩子去上学时，他们可以做任何事情。

没有经验的话，投资房产只需记住一句话:买学区，买学区，买学区！或者记住另一句话，地铁口，地铁口，地铁口。总之，如果两者能占其中一个，那么投资就成功了。如果两者都能说明，那你的人品太好了。

因此，在房地产投资的五大要素中，行业需要在城市量级层面决定，其他四个方面优先考虑教学和是否有好学校。其次看交通，是否靠近地铁，再检查商业和医疗设施。有了这些因素考虑，具体房产是否值得投资，胜利近在咫尺，你学会了吗？

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