如何在上海买房(500万能在上海买多大房子)

在上一篇文章《月薪3000，上海能买什么房子》中，我们分析了近半年上海二手房的挂牌数据，得到了买家最关心的400-500w总价段的特征。

①可选总量差不多5000套；

②一半以上集中在浦东、闵行、宝山；

③中环内房屋比例为34%；

④20岁以上者占55%；

⑤浦西7城区可购买房屋平均面积小于70平方米。

通过数据分析得出的这些结论，宏观上可以看作是在相应预算规模内的选房谱，具有广泛的参考意义。但在实际赞助客户买房的过程中，可以毫不夸张地说，1000个买家可能有1000种不同的需求。

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然后手持400-500W预算

应该怎么买？买对房间了吗？

通过和很多平时咨询买房的朋友交流，我们总结出了大家最关注的买房三个维度:

①时间成本:通勤够方便吗？

②匹配水平:职业匹配是否优质？

③宜居性:房子的居住条件够好吗？

一般来说，就是社区要靠近地铁站，周边商业、事业设施要一应俱全，房子面积要大，房龄要新。

各种不同的住房需求背后，说白了，其实就是这三种共同的根本需求的不同排列组合。因此，只要我们在这三个维度上对400-500W预算内所有可能的房子进行分离和加权，就可以根据不同的需求得到相应的差异化答案。

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哪里可以买到可以实现交通自由的地方？

诚然，90%以上的买家首先考虑的是流量。如果交通足够便利，扩大买家选择的可能性会很大。

在上海，地铁是大多数人日常生活中最重要的通勤方式，所以如果你想实现交通自由，你买的房子必须靠近地铁站。

(上海轨道交通示意图)

正常情况下，我们把房子到地铁站的直线距离定义在1公里以内为交通便利，直线距离800米为免费交通。相应地，距离地铁站800米以内的房子称为“地铁房”。

那么，对大家来说，好消息是，400-500w预算内的5000套房，有60%进入了“交通自由圈”。

除了通勤方便之外，很多购房者也更喜欢能快速到达市中心的地段。距离市中心800米范围内大约3000个地铁房有多远？让我们以人民广场为中心，看看他们离人有多远。

可以看出，另有46%的房屋在人民广场10km辐射范围内，所以如果不考虑具体位置，实际上目前满足通勤便捷、快速连接市中心需求的房屋有1400套。

进一步来看，行政区方面，浦东、闵行、宝山可以实现交通自由的可选房源最多，但这三个区在400-500w总价段也是房源最多的。相比之下，奉贤、青浦、虹口、黄埔、松江靠近地铁的房子数量有限，都不到100套。值得一提的是，就目前的挂牌数据来看，金山连一套总价400-500w，距离地铁站800米以内的房子都没有。

然而，仅仅从数量上来说，房子数量多并不意味着能够买到房子的可能性很大。当然大家都知道，位置越好，地铁站越密集，出行越方便。

从实际购买可能性来看，可以看出浦西市大幅度购买地铁房的概率较高。比如黄浦区，虽然400-500w价格的合适房子很少，但66套房全部有地铁覆盖，出行非常方便。杨浦、长宁、普陀的房子大多也交通便利，约80%的房子在地铁站800米以内。

浦东、闵行、宝山，虽然交通便利的房子比例不在前列，但都比别人好，各种购房可能性都不差。相比之下，奉贤和青浦的选房交通便利性很低。

所以综上所述，对于交通便利需求强烈，又必须住在地铁站附近的朋友来说，长宁、普陀、静安、浦东、闵行符合要求的房子相对较多，建议在这些区域多选择。

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我在哪里可以买到它，这样你就可以赢得这场比赛？

除了交通便利，很多朋友也希望在离开家的时候体验到高品质的事业和购物套餐。上海最成熟的商务区以业内普遍认可的人民广场、南京东路、南京西路、陆家嘴、淮海中路、徐家汇、静安寺、五角场、七宝为代表，还有近年来发展较好的大宁、世博、邱欢港新商务区。

所以我们以上海这些职业配套资源最发达的板块为例，以800米以内的地铁为参考尺度，看看400-500w价位段可以买到房子的情况。

数据显示，浦东世博板块和静安大宁板块适合的房源数量最多；在传统商圈，闵行七宝板块和长宁中山公园板块的可选房源也相当丰富。

虽然这些板块在职业商业匹配上的统一性差异不大，但由于位置不同，不同商业区的房子性格也会不均衡。

比如世博段的可选房源中，他们购买1990年以前建成的两间面积在50-60平方米的卧室的概率很大。

但在七宝板块的可选房源中，世博板块的房源会比世博板块的房源更新，他们购买1990-2000年间建成的60-70平米的两房的概率很大。

但如果要去人民广场，会发现选择性太低，居住体验会大打折扣。目前只有一套1976年的35居室。在很多房子的时代，很大概率会是这样的房子。

由于其他商业区的长度，就不一一详细列举了。

所以，综上所述，对于有强烈的托业需求，也想实现交通自由的朋友来说，在浦东世博园、静安大宁、闵行七宝、长宁中山公园买房可以说是两全其美，但越是配套的优质地段，越容易面临只是居住体验的局面。

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我在哪里可以买到一个可以让你实现向上生活体验的地方？

还有一类朋友，对职业匹配的需求没有那么强烈，但他们更注重自己的居住体验，包括拥有更多的功能房、更大的居住面积、更新的居住年龄。离城市近或远都没关系，只要交通方便就行。

因此，我们以“竣工时间在2000年以后”和“面积大于100平方米”为限制条件，可以在400-500w W的总价范围内，发明600套符合“大而新”要求的可选房屋。

当然，在上海买一套预算400-500w的“又大又新”的房子，根本位置很偏僻。不过，内环还是会有几个“香椿”，不过他们根本就是上当受骗。当你阅读这篇文章时，它们可能已经被购买了。

如果加上总价规模内的“大、新”房源，满足通勤自由，那么符合条件的可选房源只有146套。

所以综上所述，宝山、松江、嘉定、浦东可以为对居住体验有强烈需求，也想实现交通自由的朋友提供更多选择。

总结一下，预算400-500w，按照这三个思路买房:

a:长宁、普陀、静安、浦东、闵行有很多选择，适合关注交通需求，想自由行的朋友。

② B:专注于支持事业需求，增加出行便利要求的朋友，可以在浦东世博园、静安大宁闵行七宝、长宁中山公园等地与他人比较。

③ C:以高品质居住条件为第一要务，要求出行方便的朋友，宝山、松江、浦东、嘉定合适的房子可以同时满足需求。

在上海，在城市繁荣和预算有限的背后，是我们不得不做出取舍的挣扎和犹豫。

分析了这么多，以上三种场景是大多数朋友在买房过程中会面临的一系列问题。仅从单个维度或两个维度考虑，从结果来看，满意的房子已经相当稀缺。虽然大家都很清楚，其实真正买房的时候，还是会想买“三好”的房子，或者会想找一个整齐度更强的板块。

每个人心里都有一个想象中的房子，但这样的房子真的存在吗？

还是我们发现如果预算达到500万，买房会有更好的选择？

我们下次会继续谈论它。

结束

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