最近大火的REITs，到底是什么？靠谱吗

2022-08-05 00:28:08 发布:网友投稿

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你好，我是木子，Reits，很多人之前已经听过了。在某些机构被炒的火热，号称风险很小收益很高。但一直只有国外有，很多同学想参与却无从下手。最近，第一批基础设施公募Reits基金公布了。有不少朋友有疑问：怎么样呀，能不能买呀。

这个问题说来就话长了，我们来简单掰扯一下。个人看法，不构成投资建议。

首先，REITs是什么？

很多人对这个的理解可能仅仅是，投资房地产的基金。

这个理解没错，但不是很细致，比如假如我问你：它是怎么投资房地产的？可能很多同学就答不上来了。

REITs，英文是Real Estate Investment Trusts，中文是房地产投资信托基金。

大家都知道我们普通的股票型基金，是基金经理收到一篮子钱，分散去买入各种股票，然后拆分成小份卖给你。

可能我们本来没有那么多资金可以同时买入那么多只股票，但是因为基金帮我们拆分了份额，我们可以实现只出100块就可以当N个上市公司的股东。

REITs其实是类似的，很多人觉得房地产涨幅大，想投资。但是苦于资金量不够无法实现

那么REITs就是把住宅、公寓、写字楼、酒店、产业园、公路、仓储等资产项目打包起来，然后拆分成小份，像基金那样卖给普通老百姓。

这样，投资门槛大大降低，让我们可以小资金就实现当“包租婆”的心愿。

以上，你明白REITs是什么了吗？

然后我们来看看，我们能参与的、最近获批的9只公募REITs。

大家看一下项目类型：产业园类3只、收费公路2只、仓储物流2只、市政设施（污水处理）1只、生物质发电1只。

背后基本都是国企/央企，类型基本都是市政工程，基础设施建设。跟大家理解的“房产投资”不是一个事儿。

很多人以为我买了REITs就是参与到一线城市的炒房大业了，你再认真看看，是这样的吗？千万不要自己完全没有任何了解，被一些听风就是雨的言论给带偏了。

那这9只REITs我们应该怎么理解呢？

从公开的投资标角度看，目前9只获批的REITs要求：

80%以上资产需要投资于基础设施ABS，并持有其全部份额，剩下的基金资产只能用于投资于利率债、高等级信用债或者货币市场工具。

基础设施公募REITs具有较高的分红比例，投资者收益主要来源于期间分红收益和资产价值提升带来的份额价值增长收益。

从披露的预计现金流分派率来看，最高的2021年现金分派率是12%，最低是有4.1%。

上面三段简单理解就是：募集来的钱大头要来投资基础建设，不能拿来炒股，每年会拿出一部分钱来分红。

有点类似债券类产品。

长期年化大概在4-7%之间。自己好好想想是否真的想要投资它？

至于怎么购买，有三种基础方式：战略配售、网下发售、网上认购。

前两种方式跟我们小散没啥关系，我们要参与也是网上认购。

重要的事情说三遍。为什么呢？有个原因

不能赎回！！！

过往大家购买的公募基金，无论是开放式还是带封闭期、持有期，总是可以赎回的，无非等待的时间长短而已。

但REITs基金绝对是个异类，不管你等多久，都没有赎回这种交易方式！也就是说，认购或买入后，唯一的变现方式就是二级市场卖出，不管在哪个渠道、等多长时间，都不能把它按净值赎回。

不能申购！！！

REITs基金发售后（认购期后），不会再开放申购，这也与过往的公募基金显著不同。如果在认购期后，想要购买REITs基金份额，也只能通过二级市场买入。

不是按面值发售，不是1元！！！

过往公募基金发行，基本都是按面值1元发行，但REITs基金的发行非常不同，采用了和股票一样的网下投资者询价定价发行的方式。

再注意一个事：由于这个基金是可以场外转场内的，所以它是可能存在溢价的。在二级市场买入之前记得先查询一下，有溢价的时候不要买。

当然，实际上第一批REITs基金上市首日肯定会爆炒一轮，那时候就千万不能去追高，一旦套住也许几年都回不了本。

另外一点，现在REITs基金还没有正式上市交易，有些规则我还不是很清楚，以上讲的只是原理性的东西，难免会有疏漏，后面有新的发现我再做补充。

总结：是我不会买的基金，起码这9只是。

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