存量房（二手房为什么写存量房）存量房(二手房为什么写存量房)

近年来，博鳌房地产论坛似乎无法回避一个网络名人词汇:存量房。

今年也不例外。

在前几天刚刚结束的博鳌房地产论坛上，无论是主题论坛上嘉宾们的发言，还是论坛期间大牌们的热烈交流，“增量到存量，房企新旧动能转换”，“用存量的眼光看房地产行业的未来”，“存量房时代已经到来，我们迎来了一个全新的居住时代”...

存量房时代的声音不绝于耳，成为行业讨论现状和未来的大背景。

存量房时代意味着什么？

有人说二手房成交量超过新房，房企盖房卖房显然很难。

有人说既然是股市，所有权就在业主手里，从此房子买卖就是CtoC

也有人说，再加上现在严格的调控政策，房住不投机，楼市小阳春还没看清楚就结束了，更难回暖...

所有这些似乎都得出一个结论:在存量时代，大部分房企都要靠边站，楼市没什么可看的。

真的是这样吗？

站长想说，你对库房有什么误解吗...

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首先，如果说在存量房时代二手房交易逐渐好于新房，那么近几年来，二手房的蓬勃发展趋势已经被越来越多的人认可。

值得一提的是，对此可以找到数据支持。

例如，就在上个月，科控股股份有限公司副总裁左东华在题为《贝壳遇上中国证券公司时代》的主题演讲中表示，“我们知道，当一个国家的人均GDP超过8000美元时，就是该国房地产市场从增量到存量的分水岭。2017年我国人均国内生产总值达到8800美元左右。那一年，我们排名前50的城市中，有21个城市的二手交易量超过了新房，2018年是24个。”

同时，他认为，“如果说2018年是界定存量房时代的第一年，那么每一家企业都将面临转型升级的挑战。”

数据粗鲁、直接、简洁明了。正如趋势所示，身处其中自然会让你有所感悟。

股票时代的到来是业内外毋庸置疑的。

但是，如果认为既然是存量房时代，楼市就会看跌，这确实是想多了。

至于存量房，我们先来看看是什么类型的存量房。

根据住房和城乡建设部住房政策专家委员会和CICC的数据，目前中国约有2.74亿套城市住房，相应的存量面积约为261亿平方米。每户有1.13套住房，其中城市地区有1.07套。

国家统计局2015年抽样调查显示，存量房78%为6层及以下建筑(21%为平房)，大部分无电梯；

16%的房子没有厨房或卫生间(这一比例在美国、日本等发达国家接近于零)；

26%的房屋没有独立的冲洗卫生设施；

15%的建筑建于1990年之前。

此外，邢弢存量住房结构太小，一居室和两居室占62%，而四居室及以上仅占7%。

所以我们家的房子很多，但是从居住质量来说，能住的并不多。

事实上，即使看似足够，居民的实际感受也远远不能令人满意。且不说其中有多少是“平均”的，一家几口人挤在同一个小房间里。统计上当然无可挑剔，但生活条件真的不敢称之为好。

大量质量堪忧的存量房，必然带来未来大量的拆迁重建。这种事没必要，但迟早的事。这也意味着存在巨大的潜在改进需求。对于楼市来说，有需求就有机会，巨大的需求也带来巨大的机会。

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此前，很多人认为楼市的火爆主要靠“炒”和新房的效果。如今新房的优势越来越让位于二手房，从上到下都盯着“住房子不炒”，楼市冷清自然。

其实不一定。

除掉那些“专业”的投机者，我们会发现，刚刚需要的群体数量更是惊人。这些刚需不仅包括狭义上拥有自己房子的第一批人，还包括我们前面说过的需求得到改善的人。

这样的改善需求，不仅包括前面提到的住在急需改建、加建基本生活设施的房子里的原住居民，还包括想彻底“升级”、换房的居民。

站长身边有很多这样的例子。比如，你只是工作上没有太多钱，你会想尽办法买一套小一居室，大概是又旧又小的二手房。结婚生子后，父母一方或双方都会跟着照顾宝宝。一瞬间，房子从不足变成越来越不足。在这种情况下，换一个稍微大一点的房子，别说三个卧室，就算是两个卧室，都可能有点急。这不是刚需吗？

事实上，现在越来越多的人已经接受了这样的观点，不仅第一套房是刚需，改良的也是刚需。购买一套房以保持投资价值也应被视为刚需，并应区别于简单的房产投机者对待。

日前，中国城镇和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁提到，要特别关注住房刚性需求的变化。“目前一套房刚需，二套房刚需改善，三套房刚需投资，对文化旅游地产非常有利。”

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当然，如果只是换房，卖自己的，买别人的，换一套房子换两套房子，换两套房子换三套房子，似乎只和房产中介有关，和房企无关。

但别忘了前面提到的城镇现有存量房的谦逊品质，只靠二手房互相转让，解决不了不合适的居住条件。房企在转型中苦苦寻找的新增长点可能就在其中。

正如一些业内人士认为的那样，如今，房地产企业正在从土地收购、新开发和新房交易转向存量房交易服务。无论是停车场、电梯的运营，还是厨房、卫生间的改造，都可以成为传统房企考虑多元化的新方向。

有趣的是，刚刚结束的海南博鳌房地产论坛也反映了这一点。论坛期间，多位行业大腕一致认为，当前存量房时代已经到来，行业需要挖掘新的增长点，因此要注重满足消费者日益增长的需求，在房地产交易与社区公共服务之间建立更紧密、和谐的互动关系。

比如全国房地产商会联合会主席顾云昌说，楼市一直在呼吁转型，但转型不等于转行。真正的转变是从粗放型向节约型转变，提高效率。住房和房地产服务也是如此。

一栋质量好的好房子，真的是任何时候都不够用。

而楼市的活力正孕育着它。无论是强大的需求方，还是在二手房交易中能做出巨大贡献的中介平台，还是急于寻找新增长点的房地产企业。

楼市不会冷也不会淡，但如何在这个新的增长点上打好，需要各方尤其是对其感兴趣的人看清楚。

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