密云买房（这6点是房子升值的必备特质）密云买房(这6点是房子升值的本质特征)

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问题:你好，我想问一个关于拆迁方式的问题，房产的内在价值。文中提到的不保值因素包括装修开发商的溢价、首套房子的地块、学区。请问保存因素中考虑了什么？在分割法中，基础板块的价值是指同一区域的价值或不同板块之间的价格。比如在同一个区域相邻的两个面板中，AB公寓是透明的，不包括装修。A.161平，四房，均价2.6，机动车走地下，电动车可以入院，小区物业管理还行，B.143平，三房，人车不分流，机动车可以入院，小区物业管理差。地区价格在2.0到2.8之间，可以用几个纬度来评估。我自己打开的如下。不同地区的价格差异是基板吗？我想具体问一下拆分中的价值因素。

回答:如何考虑一套二手房的购买价值？

1.竹笋价格。与社区内同户型楼层均价相比的折扣率。

2.杠杆比率。在保证笋价打九折的基础上，能不能低首付？不管用什么贷款产品，首付都不能超过35%。

3.房子所在街区的发展。不一定是很好的地段，但一定是有预期增量的地块。一般这样的板块里空的土地比较多，在郊区比较常见。其决定性因素来自:产业+通勤。如果这两个都好，未来的回报率也不会差多少。

4.租金回报率。一般只能达到1.5%，好房子能达到2%以上。

5.社区质量。主要看屋外的物业设施，包括外立面、人车分流、绿化、会所游泳池等等。请记住，社区的户外部分都比它们能干扰的更重要。

6.房子式装修。如果你把这一块买好了，可以节省很多装修费用，不占用启动资金。1-4投资玩法，如果自己住，记得加5和6。

房子的价值因素是什么？

决定房价本身的是供求关系。供需背后，面积、区位、年龄、品质、配套设施(学区)等诸多因素综合在一起。但是，10年后，新房也会变成老房子；所有的品质都将被升级所取代；物业可以减缓老化，容易对物业本身造成溢价；学区的价格甚至比房子本身还要高，我们的目标是“选筹”，所以不能把重点搞错。

品牌开发商，每个家庭都有自己的心，不管你认不认识我，买什么都尽可能好，赶紧维权。只要买了，品牌溢价就实现了。只有面积，没有偏好，没有贬值，在无限的时间里，面积毕竟是最强的价值因素，而且(几乎)不会随时间贬值。

提问:方姐姐你好，我在左家庄有一套63平米的南北通透的小两居室，建于1996年。现在租金是每月7500元。现在住在东四胡同公租房，所以这是唯一一个连上互联网的。想问一下你是不是想在左家庄卖这个，在其他地方买个新的，主要是

回答:这样，重置价值就不会受到打击。建议资金可以筹集到500+进行置换。你可以看看青年家辉花园的小两居室，大望路CBD的传奇一居室，或者国美第一城双井首城国际。望京可以看看澳洲的杜康和姬静沁园。

提问:纠结，准备卖掉密云的别墅。请叫醒我。不小心看了一下绿色中介app，不小心看了一下密云的别墅，不小心说要去看看，不小心看了有点暖心，不小心切了一刀(5%)，不小心卖家爽快答应了。。。本着诚意，我们必须咬紧牙关，准备射击。现在很尴尬。我刚看过房子一次。现在觉得太冲动太意外了。没想到短短两三天就花光了所有的钱在郊区买了房子。我只看了一次房子，没发现什么问题。毕竟我没有带督察回家。不知道会不会有大窟窿不见了。这两年，大概四年前，房主收了房子，空白的。北京二环外只有一套房，二房票已经没用了。等我老了以后可能要照顾在北京的老家父母。密云虽然远，但至少我可以说一说。现在买了，等装修完了再说。至少要两三年，时间也许能赶上接老人。你对我的手术有意见吗？还是有更好的选择？

回答:既然连小区的名字都不记得写下来了，那你一般都是没怎么见过房子的新手。很大概率每个地方都会踩坑，别墅本身坑的残迹太多，一次解决不了。

问题:简报:1。夫妻俩有两套房产，目前均价700万，分别是亦庄核心区三居(2004年买的)和时嘉胡同多坪学区(2016年9月接手)。2.孩子今年9月就要上时嘉小学了，学位要6年！3.亦庄的房租太低了，才8000，怕赢不了市场！学区也该降了，房租才7000！夫妻原计划——孩子开学前两年在学校附近租房(租金22000元)，近期卖掉亦庄，再加点子弹(最高900万元)投资北京其他地区！两年后，学区达到5个的时候，卖掉时嘉学区，在学校附近买套房子，提高自住！想问问方姐姐的意见。1.以上想法是最好的选择吗？姐姐，你有更好的计划吗？2.北京目前的情况是不是更换的最佳时机？如果是，我们想更换其中一个进行投资！可行吗？？3.如果更换，哪个区域或楼盘是最好的选择？东方银座怎么样？以上，请给我们你的建议，谢谢！

回答:想法没问题。你可以在今年下半年更换。东方银座不太好，写字楼多，物业费高，公摊大。这类房子租金还可以，涨幅和流动性都比较一般。建议看看望京、双井、朝清板块。

问题:你好，方姐姐，我的孩子今年两岁了，所以我开始思考孩子上学的问题。之前在陈经纶分公司看到的北京新路线附近，去北京大概1150，澳洲杜康社区去北京大概1000。因为我只有600-700元的可用资金(卖掉了我手里的国美一居室)，所以我看了丽都一号和丽都东镇，这三个地方的房子都在980左右。丽都一号现在有6.8万平米的毛坯，7.3万平米的精装修，我们买下来压力不大。我打算以后去附近的陈经纶实验学校，网上调查显示也是朝阳前十，但是有朋友说这个小区就是一个角落。

回答:丽都最大的问题是附近有很多城中村没有拆迁，对未来的升值会有一定的影响。丽都只考虑7以内的土地。不然不如去望京看看澳洲杜康，姬静沁园，宝兴国际。

提问:方姐姐你好，圈里第一个问题。几年前，我在马坡(恒华湖大厦)开了一家新的一手店。单价3w4，一层164，同等地下室，50平米花园。有360元的贷款(85%的利率)。从纯投资的角度来看，有没有持有价值？现在感觉收入不是很高，租金也很低，就为了就近卖掉了。

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