恒大上市（2021年恒大资金链最近的消息）

恒大上市(2021年恒大资金链最新消息)2021-07-05 18: 37中国房地产报

中国房地产报上市公司竞争力课题组

中国社会科学院城市与竞争力研究中心

中央财经大学上市企业竞争力课题组

上市房地产企业竞争力总表及说明

(1)销售额超过1000亿元的a股上市房地产企业竞争力排名

*注:销售金额仅作为细分参考，不作为排名依据。所有排名数据指标均来自企业年报。

1.a股上市房企综合竞争力排名显示，在其他条件接近的情况下，房企销售规模能够综合反映企业的业务积累、布局能力、运营水平和抗风险能力空。在大多数评价指标中，大型房地产企业都在中游以上。

2.根据科斯定理，发展规模的决定性因素是经营摩擦成本。过度扩张会导致经营效率下降，利润质量和经营质量的“边际效益”下降。因此，要保持企业健康、稳定、可持续、高质量发展，就要适度控制企业扩张的速度和节奏。

2.2020年在疫情冲击下，华侨城集团成为营收和净利润最高的文旅集团，很少实现营收和净利润的双增长。得益于华侨城集团在“文化+旅游+城镇化”和“旅游+互联网+金融”战略下的扎实布局和强大作为。华侨城A区24个景区、24家酒店、1家旅行社、4个开放旅游区共接待游客4282.5万人次，2019年恢复到82%，远超行业平均水平。年报数据中，其营收较2019年增长42.23%，净资产、股东权益、利润总额及销售利润率、成本费用利润率、土地储备面积等项目均位列a股前十。虽然触及了资产负债率的红线，但最低的(70.01%)有望脱离红线。

这也说明，与单纯基于销售规模的评价方法相比，本次评价中指标较多的综合评价方法可能更能揭示企业的真实经营情况。

(二)h股上市房地产企业销售竞争力排名

*注:销售金额仅作为细分参考，不作为排名依据。本次排名所有数据指标均来自企业年报。

1.h股上市房企综合竞争力分布规律与2020年销售规模分布总体一致，分析与之前一致。

2.虽然在现行指标计算方法下，中海在规模得分上略有“亏损”，但利润总额排名第一(增长5.49%)，总资产、股东权益和主营收入(增长13.88%)均排名前十。成本利润率第一，净资产收益率(0.13)，利润质量排名第一。营业收入占一般费用的比重最低，控制费用的能力极强。土地收储面积6179万平方米，也在前十，发展潜力可观。偿付能力指标均在前5名，合计排名第三。是当之无愧的“全科尖子生”。

3.恒大近期因债务压力遭遇困境，但在资产、体量、多业务、资本市场布局的加持下，我们期待其能够走出困境，通过大刀阔斧的战略和模式创新，实现企业的高质量发展。

4.虽然龙光集团销售规模不占优势，但其年报利润总额、净资产收益率、成本费用利润率、存货周转率、土储面积等指标均在前10名，且三条红线均未触及，综合得分较高。

5.和盛创展2020年利润大幅增长，各项利润表现指标均位居前列；优秀的偿付能力表现。有意思的是，其纯房地产业务和销售业绩一般。收益和利润增加的原因是，和盛创展在股市的投资收益已经达到80.3亿港元，导致其年报利润指数和利润率指数均位居前列。研究团队认为，由于其投资收益无疑将对其房地产业务融资活动起到助推作用，因此并未基于客观务实的研究态度调整排名。

6.虽然2020年施琅销售业绩和营收有所增长，但年报净利润等指标出现较大下滑，调整后的资产负债率等指标表现一般，拖累整体得分。

(3)a股上市房企业绩竞争力整体排名

本次上市房企综合竞争力排名是根据开发规模、盈利质量、运营质量、增长潜力、偿债能力等五大指标综合得分进行排名，而不是以规模为英雄。一些规模相对较小但盈利质量、运营质量等指标较好的公司，综合得分较高，排名较高。

与销售业绩排名相比，综合指数评价法更能反映企业的真实情况，是对企业的一次全面体检。

除了前四名，还有7家a股房企最终得分30-40分；20-30分的企业有43家，20分以下的企业有8家。企业得分符合正态分布规律，证明了评价指标体系的科学性和区分度的有效性。

13-55家公司的差距很小。是龙头企业的潜在追逐者。

房地产上市企业综合竞争力排名只对上市公司进行考核，严格按照年报数据进行排名。可能会出现个别母公司实力较强，但上市公司相对较低的情况。例如，CCCC地产是CCCC集团实现“中国五大业务”战略的主要平台之一，也是CCCC品牌在房地产业务板块的直接继承者。然而，其上市部分公布结果的综合排名仅为第34位。

由于个人城投企业和政府平台企业的业务涉及城市基础设施建设、运营等特殊业务，在本次排名中逐一研究，并根据其房地产业务收入比例进行筛选。以云南城头为例，其房地产开发业务占营收的56.23%，与房地产业务相关的业务管理、物业管理、酒店运营合计占31%。因此被列入企业名单。目前处于*ST状态，与本次评估结果一致。2021年6月，云南城投重组取得重要进展。

(4)h股上市房企业绩竞争力总排名

与a股上市房企相比，规模和销售额最高的龙头房企在h股竞争力排名中也较高。它表现出一种更明显的趋势，即所有指标都与销售业绩正相关。

发展规模并不能说明全部情况。盈利质量、经营质量、增长潜力、偿债能力较好的房企在榜单中排名靠前。它体现了企业良性、可持续、高质量发展的能力。比如中梁控股的发展规模仅排在第24位，而综合排名已经达到第14位。越秀集团虽然销量不高，但营收利润增长、利润质量和偿债能力较强，综合得分高于大型房企。

2020年，九龙仓总营收同比增长24%，利润同比增长14%，净利润同比增长14%。房地产、物流和投资分别占集团总资产的65%、7%和28%。净资产收益率、融资-运营效率等指标表现良好，未触及“三条红线”，综合得分较高。

除了排名前6的公司，h股房企最终得分30-40的公司有7家；20-30分的企业有40家，20分以下的企业有7家。企业得分符合正态分布规律，证明了评价指标体系的科学性和区分度的有效性。

14-53家公司的差距很小。有潜力攻击龙头企业的队列。五矿地产2020年合同销售额同比增长约124.0%，至193.6亿元。但公告显示，主要是因为公司于年内向控股股东收购的房地产开发项目的合同销售金额自2020年9月起已计入公司合同销售。年报营收76.62亿港元，同比下降31.97%；毛利为12.3亿港元，同比下降53.97%；公司权益持有人应占年度溢利为1.12亿港元，同比下降88.08%。总资产为683.88亿港元，总负债为459.78亿港元。红线虽未触及，但资产负债率已达67.23%。

虽然禹州集团2020年实现了1000亿元的销售目标，但年报显示全年营收104.12亿元，较2019年下降55.2%。净利润仅为2.28亿元，同比下降94.25%。归母净利润1.17亿元，同比下降96.76%，为千亿级房企中最差，香港物业IPO受阻。

动词 （verb的缩写）a股非上市房地产企业

根据课题组研究，a股有几类企业暂不列入2021年上市房地产企业综合竞争力排名:

第一类:主营业务范围广，业务领域复杂，其他业务占比相对较高，年报数据难以区分其主营房地产业务的利润和经营指标。涉及的这类公司有很多，如张江高新(科技投资战略发展方向、新型产业地产运营商、高新技术产业集成商和科技金融综合服务商)、建发股份(供应链运营和房地产开发双主业，致力于供应链增值)、叶晚企业(涉及产业投资、资产管理、房地产开发、内贸等。)，雅戈尔(涉及服装、仓储、化工产品、家电等。)和中天。此外还有上海临港、南京高新、城建发展、长春经济发展、黑牡丹、华丽家族、城头控股、金滨发展、财新发展、新能泰山、电子城、海泰发展、海南高速等。都存在年报主营业务覆盖面广，可能造成个别指标值异常波动的问题。

第二类:由于债务风险等原因，竞争力存在不确定性。过去，企业表现良好，但由于各种原因面临短期困难。出于保护企业的目的，他们没有被客观和负责任地列入清单。典型的例子有华夏幸福、泰和集团。我们期待并相信这些企业能够走出困境。

第三类:个别指标异常偏高，或几个指标数值因特殊原因出现异常波动，难以反映其真实经营状况。比如按照现有的计算标准，田放发展的经营质量得分达到6.18，但其他指标排名明显靠后，能否反映企业真实情况值得怀疑。

从从未入榜的企业数量来看，h股明显小于a股，这也说明h股上市房企的质量(包括年报质量)普遍好于a股。

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提高房地产上市企业竞争力的途径:

●以自我功能定位的认知转化为导向。改变和拥抱未来的城市功能运营，重新定位其角色，从城市发展的盈利者转变为服务者、参与者和共生者，为城市发展提供优质的全要素支撑。

●基于产品的独创性、创造性和创造性。拥抱新一代信息技术带来的行业变革，从“主动适应”到“引领”居民的生活思维、生活习惯和产业发展模式。

●以企业核心竞争力为出发点。着力提升战略决策能力、执行能力、科技研发应用实力、大运营能力和产品全生命周期管理服务能力。

●认为社会将创造公共价值，为股东创造更多健康可持续的利润作为持续改进的目标。

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