福石投资汪雷：星地中心致力打造片区功能的社会化节点
9月2日，2022服贸会•中国楼宇经济北京论坛正式开幕。 本次大会由世界贸易网点联盟、集群智库•中国楼宇经济研究中心和全联房地产商会特色小镇分会共同主办。 论坛主题聚焦“政企联动开启楼宇经济3.0”，论坛发布了《中国楼宇经济（总部经济）蓝皮书》重要成果，推介了“商务楼宇卓越运营服务钻石认证”体系和标识，成立了中国楼宇经济城区联盟，发布了中国楼宇经济发展指数评价成果，举办了楼宇经济试点项目签约仪式和北京市标杆楼宇实地考察，各界代表300余人纵论楼宇经济方法论，共同开启了楼宇经济3.0的新篇章，全方位赋能城市升级和产业升级。
FLC星地中心/福石投资董事长汪雷作为嘉宾参与高峰对话：“主题楼宇（园区）塑造区域价值”，对话由亿达未来产业研究院院长向锋主持，以下为文字实录：
主持人：汪总的星地中心在酒仙桥片区，正好也是集体用地项目，请汪总介绍一下这个项目特点和优势。
汪雷：首先感谢主持人，也非常高兴能够跟各位嘉宾认识。 我们星地中心项目就位于刚才蔡总提到的UCP和UBP中间的位置，紧邻着798和751园区。 这个区域很特殊，它既有最前卫的艺术氛围，又有最前沿的科技氛围，所以在整个项目的定位之初，我们就是以文化创意和科技创新为我们定位的基础。 要说到项目的特点和优势，我的体会有几点。
第一个，刚才主持人也提到了，我们是一个集体经济项目，我们是朝阳区第一批集体经济项目试点中最早拿到所有手续的项目，我们是在今年上半年做的竣备，目前在作公示，应该今年底或者明年初拿到产权证，是受到区政府关注的一个重点项目。
第二个在这样一个特殊位置，在做整个项目的过程中，我们非常期望有突破和创新。 我们建筑和规划设计还是非常漂亮的，我们外方的设计师是法国建筑师保罗安德鲁，就是浦东机场和国家大剧院的建筑师。 我们中方设计师是北京院的马龙先生，这两位设计师联袂来呈现我们整个项目的规划建筑设计。 它的设计理念呢，大家到现场可能能感受到，我们有一个所谓的对中国处事哲学的理解，就是“方圆之道”。 简单说我们的建筑平面其实是方的，包括交通核，它的外围结构实际上是没有角的，沿着外墙是没有墙角，它是圆弧的建筑形态。 主要是对我们中国人的处事哲学，以方为本，对自己有规矩的要求，处事相对圆滑。 对我们这样的新建筑，因为处在酒仙桥地区这样的以历史建筑为核心的这么一个区域，也对这个区域有这样的尊重吧。
还有，在我们对产品定位中，我们实际上是四栋写字楼，每栋写字楼大概两万多平米，我们特地做了双大堂设计，目的是为了能够满足从1万平米左右到2万多平米的企业都能有独立的使用和独立的形象。 还有就是我们的硬件标准都比较高，这是我们的特点，谢谢主持人。
主持人：第二个问题是大望京商务区有巨大的载体资源存量，沉淀了大量的产业资源。 结合我们塑造区域经济价值这个角度，怎么借这个势，怎么和项目的现有资源和存量载体进行联动，带动整个区域一起成长，这一块您有什么考虑？
汪雷：我们的体会有三点。 第一点，实际上大望京酒仙桥地区吸引了大量的科技企业，所以我们非常关注对这些企业的需求细节的认识和学习。 我举几个例子，我们在项目设计伊始的时候，出任务书的时候，就去中关村对科技企业做过调研。 调研过程中发现一些细节，大的不说啦，有些细节大家容易忽略掉，比如我们发现这些科技企业从业人员，大多是穿格子衬衫的码农们，看上去也不太像经常会健身的，但是很多人都有健身卡，所以我们了解办这个健身卡是为什么？后来发现他们去健身房主要是洗澡。 因为比如说他利用公交系统上班，另外他可能骑共享单车，包括大量的都会熬夜，熬夜就是整夜，第二天还要工作，回不了家，所以他没有办法，他就去健身房能洗个澡，而不是去健身。 包括我们在欧洲考察时发现，因为欧洲可能跟中国像北京、上海这样的大城市更接近，它公共交通相对也比较发达，所以就会发现它在地下车库，比如B1、B2，首先有自行车专门的停车位置，同时在这个位置，就会有淋浴设施，给员工的淋浴设施，所以我们在就项目实现的时候，其实代价也不大，我们就在停车场的地方专门给企业员工准备的24小时的淋浴设施。
另外也发现这些科技企业还有一个特点，就是它的办公密度极高。 我当年做建筑设计的时候，像这种写字楼，一个人办公面积计算都是按照10平米计算，算写字楼有多少员工大都是这么算的。 但是科技企业一般都在6—7平米，所以它往往真正的办公人群，如果按书本和按规范来计算，会多出50%的人。 科技企业一个是对配套的需求，另外一个是对空间的需求，活动的公共空间的需求实际上比较高，所以这也是为什么很多科技企业可能最终会倾向于选择园区，而不是像CBD核心区高密度的写字楼里办公的原因之一吧，它跟一般企业还是不一样的，这是对企业需求细节的关注。
第二个，我们需要很关注政府的导向，它的指导或者政策的导向。 比如像我们所在的朝阳区，它就有所谓的三化导向，文化、国际化、大尺度绿化这样的导向，有国际人才社区建设的导向等等，这些实际上都是指导我们寻找合适的客户和与客户交流，引导他们的很好的帮助。
第三个，我觉得就是要很好的认清我们的角色。 我们认为我们一个项目它不仅仅是个空间、是个载体，它更多是一个服务的节点，无论是社会服务的节点，还是政府对于企业服务的节点。 因为政府有很多委办局口都是围绕着企业来服务的。 比如说我们项目上曾经就有过朝阳区政府组织的吹哨报道会，一来都是十几个委办局，但是它的服务是怎么实现的，不可能都是到企业，或者企业到政府，这个效率是不高的。 所以我们作为一个社会化节点，可能要更好的去实现我们的角色和功能。 所以在我们项目中我们做了一个三千平米的会展中心，这在最初做这个决策的时候是有争论的，因为这三千平米它的租金也不少。 我们最终做这个会展中心，目的一个是为了我们入驻企业作为他们的展示、发布的一个场所，另外作为我们在这个特殊的区域，我们也会定期去做艺术展、沙龙等等，一个是给项目有性格的载体。 另外一个，也会为政府的一些企业服务有一个很好的位置和载体，这是我们的感触和实践。
主持人：谢谢汪总。 刚才听一个社会化服务中心，我觉得感触还是比较深的。 项目跟片区之间的关系，它一定要成为这个片区某一个功能节点、功能中心，实际上社会化服务中心就是围绕某一个功能节点去打造，为整个片区服务，同时让它成为资源流量的入口，或者应用服务的出口，这个想法和思路使我们的项目和片区紧密结合在一起，成为协同发展的一个态势，当然还有未来我们主题化的方向和整体规划的一致性的问题。
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