北京房价均价（北京各区房价表）

北京平均房价(北京各区价格表)

投机性购房政策发挥了重要作用，但从空的住房分配格局，以及土地制度和户籍管理制度改革的思路来看，似乎仍然没有解决问题。

文字|李铁

房价是中国当前经济问题中不可避免的障碍。如何看待房价上涨涉及到采取哪些宏观经济调控措施。毕竟房价关系到国计民生和社会稳定，也直接关系到金融安全。

理解中国的房价问题，要从国情出发，客观分析不同的历史发展阶段。比如随便问一个城市居民，当你手里有一定的存款时，放在哪里最好？选择无非是以下几种:银行、股市、理财、购房。在银行，随着价格上涨，时间越长，利息变化越小，实际上等于贬值。股票交易是一种技术活动，投资者严重陷入短期牛市和长期熊市是一个普遍的现实。所谓理财等于另一种形式的投资，而是把自己的命运掌握在别人手中。从中国传统观念来看，买房是最安全的选择，至少可以留给年轻一代作为实物资产，在不同的空房间里有升值的预期。反正房子在，心里还是比较踏实的。

房价上涨是综合因素造成的。

房价上涨是中国城市发展的必然趋势。无论是经济发展、货币发行还是人均收入水平的提高，在长期增长趋势下，必然会影响房价，这是符合经济发展规律的。最简单的道理就是房价在涨，房价不可能不涨。

从空的结构来看，经济发展水平越高，房价上涨越快。可以说，房价与一个地区的经济发展水平正相关。在上海、深圳这样的经济发达城市，主城区的房价平均每平方米甚至超过12万元，远超经济欠发达地区的省会城市。比如甘肃兰州主城区房价均价不到上海、深圳的六分之一。

房价的上涨直接关系到空之间公共服务资源的配置。公共资源水平越高，城市房价越高，这也是重要规律之一。医疗等优质公共资源在不同档次城市之间的分布差异较大。这些资源集中的城市也是房价最高的城市。

其中，教育、医疗等优质公共资源不仅包括高等教育、中小学教育，还包括全国三甲医院和各类医院。学区价格上涨与公共教育资源稀缺和空之间的分配有关。这里不仅指一个城市内部教育资源空配置的差异，还包括城市与地区之间教育资源配置的不平衡。虽然有关部门和一些城市政府采取了各种措施试图根治学区房问题，但优质教育资源短缺的问题无法解决，学区房的价格恐怕很难保持下来。

医疗资源也是如此。比如2018年北京三甲医院55家，比河北一省多9家；2020年，广州、深圳将有63家三甲医院，占广东省三甲医院的一半以上。截至2021年7月，成都共有三甲医院54家，占四川省109家医院的49.5%。这些地方是该地区房价较高的城市。

此外，房价与基础设施投资密切相关。一个城市的基础设施建设水平越高，房价就越高。基础设施破旧的城市，房价很难超过基础设施水平高的城市，这也是经济规律决定的。基础设施相当于城市要素和功能的集合。随着各种功能的更新和许多现代化设施的增加，房价自然会上涨。

在很多城市，房价的上涨与基础设施投资规模直接相关。比如2008年北京奥运会筹备期间，大量基础设施建设，自然导致房价上涨。从2008年1月到2018年1月，北京的平均房价上涨了4倍左右，有些地区甚至上涨了8倍以上。20国集团杭州峰会筹备期间，全省助力打造杭州，从根本上改变了杭州的面貌。G20峰会后的一年，杭州主城区房价每平方米上涨超过1万元。近几十年来，各级城市政府在城市建设上投入了大量的精力和资金，成为城市房价改善的重要基础。

房价也与城市规模有一定关系。中国人口超过1000万的城市房价很高。当然，这里指的是主城区而不是行政区。我们发现主城区人口较多的城市房价较高。所谓一二线城市基本上是按照人口规模来划分的，这些城市的房价明显高于三四线城市或者四五线城市。2021年1月，北京二手房均价接近6万元每平方米，西城区二手房均价接近12万元每平方米，是三四线城市昆山、瑞安的数倍(约2万元每平方米)。

房价也与城市的行政级别密切相关。城市行政级别越高，主城区房价越高。如果我们把它们与直辖市、省会城市、地级市、县级市县进行比较，可以发现一个规律，那就是随着行政级别的提高，房价也在逐渐上涨。原因是中国城市的行政级别决定了其在行政管辖范围内配置资源的能力。省会城市可以调动全省的资源，集中在省会城市的主城区或行政区，而地级市也可以调动本地区的资源发展主城区，其他城市也可以这样做。虽然有个别情况，但一般规律是一样的，这是中国城市等级管理的一个重要特征。

如果反其道而行之，一个省的精英或中产阶级大多愿意在省会城市买房，因为这里的公共服务资源和基础设施供给都远远超过其他地级市的水平。县级人口，在省会城市买不起房子的精英，愿意在地级市买房，而乡镇以下的人口，如果在地级市买不起房子，但又有一定的买房能力，往往会在县城买房。

房价也与城市周边的自然资源有关。哪里有优质的旅游、休闲、度假资源，房价绝对比其他城市高。有些城市虽然人口不多，但自然资源得天独厚，这显然会体现在房价上。比如三亚虽然人口少，但却是热带滨海度假胜地，带动房价上涨。2015年至2020年10月，三亚新建商品房同比增长60%。所谓优质自然资源的独特性，意味着买房的人可以在这里长期享受休闲度假，同时也相当于永久占据了这里的一块资源。这种资源的稀缺性会导致房地产价格的上涨。

区位条件也会影响房价。自然资源不一定带动房价，还取决于地理位置和接纳游客的能力。例如，滑雪场是冬季旅游和休闲度假的好地方。虽然很多地方冬季旅游资源丰富，但它们的位置对房价的影响不同。从滑雪者的角度来看，哈尔滨亚布力、吉林北大湖、河北张家口松花湖雪场的自然条件不亚于崇礼，但由于前三者距离北京较远，客流和消费水平远低于崇礼，这当然直接导致房价巨幅下跌。即使崇礼的自然禀赋落后于其他著名滑雪场，但从北京到崇礼也只有两个小时的路程，大大降低了消费和度假的成本，尤其节省了时间，北京的消费力最强。冬奥会申办成功后，崇礼市及滑雪场附近的住宅均价从每平方米5000元到7000元上涨到2万元左右，有的甚至达到4万元。当然，当地基础设施和公共服务的大幅改善以及交通条件的改善也对当地房价的上涨起到了非常重要的作用。

与超大城市相关的交通便利性和可达性会影响房价的变化。广佛间8条以上地铁和城际轨道交通开通后，佛山房价有所上涨。环京北三县，由于城际轨道交通规划的延伸，也带来了房价上涨的预期。

对于任何一个特大中心城市来说，当周边交通条件明显改善，使人们可以在一小时内通过城际轨道交通通勤时，轨道交通沿线城市的房价也会相应上涨。原因是，与特大城市的主城区相比，周边中小城市的房价要低得多。很多在特大城市工作的人都愿意通过增加通勤时间来降低买房成本，需求的增加会推高中小城市的房价。

如何想办法解决房价问题？

房价是中国城市治理中不可回避的障碍。不仅经济发达城市的居民面临房价上涨的问题，在人们居住选择在空之间变化的地区，房价也会有一定程度的上涨。上世纪90年代和本世纪前10年，外出打工的农村人口习惯于把打工挣来的收入送到老家，在农村盖房子。当时村里的人喜欢比较谁家的房子盖得好，装修得有格调。虽然宅基地面积一样，楼层越多，装修越华丽，但也意味着外出打工的农民在家乡更有面子。

近几十年来，农民工的概念也发生了变化。他们在就业地买不起房，不能离家，不能享受公共服务。对他们来说，长期困扰的留守老人养老、医疗、留守儿童教育等问题，现在可以通过在老家、县城买房得到一定程度的解决。中国人民银行Xi分行对1000名农民工进行的一项调查显示，超过70%的农民工打算在县城定居，其中80%的人有买房的打算。

可以想象，未来近2亿农民工在县城买房是大势所趋，必然导致县城房价稳中有升。

看待房价上涨问题，要立足于正确分析城镇化发展趋势和经济增长趋势。特别需要注意的是，中国人口众多，城镇化尚未饱和，户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率的差距没有缩小，反而还在加大。近年来，农村向城市迁移的城市化所蕴含的消费潜力并未得到充分释放。

同时也要看到，中国人口空的格局还在变化，部分地区的住房供给需求也会带来很大的压力。人从流出地向流入地迁移，从低品位城市向高品位城市迁移，从内陆向沿海迁移，从经济欠发达地区向经济发达地区迁移，从农村向城市迁移，仍然是一个长期趋势。只要这种模式存在，房价和住房供应结构就会存在差异空。

从这个角度来看，也说明住房需求将成为长期拉动经济增长的潜力之一。对于拥有14亿人口的大国中国来说，房价问题与欧美、东亚等发达国家有着根本的不同。毕竟我们的城市化还在进行中。

从本文开头给出的例子来看，当居民手中的资产不得不做出选择时，买房投资还是实际使用都是相对稳定的选择。因此，它影响资金的流动。一旦政策放松，这种资金流将不断涌向房地产，这将进一步推动部分地区房价上涨。因为房子所包含的金融属性具有浓厚的中国传统文化特征。这也是西方经济学原理无法解释的问题。

当然，要解决房价问题，也要发挥宏观调控的作用，也要发挥各级城市政府缓解住房供应压力的主动性。但防止地方各级城市政府过度依赖“土地财政”来纠正住房供应形势和空格局造成的扭曲更为现实，同时也要防止住房供应政策“一刀切”。

具体来说，我们不仅要看指数，还要看空之间的格局。宽松的投机性购房政策发挥了重要作用。但是，对于提供廉租房的想法，无论是从空的住房分配格局，还是从土地制度、户籍管理制度改革的思路来看，似乎还是没有解决问题的办法。因此，根据国情，根本出路是尊重经济和城市发展规律，通过综合政策和市场等多种手段解决房价问题。

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