广州万科云城价格暴跌（都是三年前买的房）
最近上映的电影中，星球大战、叶问、熊出没都是比较经典的续集型电影
一部新影视剧作品的问世，如果能够取得成功，那么导演或者制片人一定会出续集，因为无论从经济还是名誉的角度，都是更加的水到渠成的
上周六，老秦跟朋友们聊了一下
关于新房和二手房都在卖的小区，该如何对比、如何选择的话题
其中，同一个小区已交房组团与在售新房的价格对比，或者引申为已交房楼盘的二手房价格与当初购买时的价格之差，这个维度的分析相当关键
因此，今天单独的拎出来，与朋友们细聊
哪些楼盘交房后涨了价、哪些交房后降了价，这个涨与跌之间，背后除了大环境之外，还有哪些房企自身、板块本身的问题
弄清楚这些因素之后，也许对于买房或者是持有本身，都能够更加地清晰
上篇文章，不能说成功，老秦也洋气一把，出了个续集
今天来聊
01
简单的重申一次，现在已经是2020年
尽管在中国人传统的概念上，还是以春节作为一个辞旧迎新的标准
但是物业费、车位管理费都在提醒着我们，已经进入了一个新的自然年
这样一来，2017年6月30日之前卖出的项目，大概率的迎来了交房
因为从预售商品房到交付商品房，这个周期一般是两年半左右，精装修会更长一些，至多不会超过三年
无论是自住还是投资的业主，商品房交房后，关心的地方很多
外立面、绿化、精装修、公区、物业费、车位……
不过，最为关心的，肯定是目前二手房的价格，因为这是真实关乎于每个人财富的多寡
与当初相比，房价上涨了的值得恭喜、房价下跌了的也不必气馁，大家能够做的，是从中总结经验教训，因为什么涨、又因为什么跌
这样，在未来自己或者身边的亲朋的买房过程中，是能够起到相当多的启示作用的
买房这件事情，跟我们80后当父母一样，都是第一次当爹当妈，只能边走边学了
所以，今天的这篇文章，不会有比较清晰的论证过程
只会从同一个小区新房比二手房涨价的、同一个小区新房比二手房跌价的、二手房能够涨价的板块三个维度去聊她们背后的，房价涨跌的真正原因
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首先，同一个小区新房比二手房涨价的（老业主购置的价格）
提前说明一下，过去二十年，武汉房价一直在上涨周期，基本上90%的小区的新房源售价比二手房当初的入手价要高很多
比如，复地东湖国际2014年市场价为13500元/平，目前新房价格为38000元/平，尽管一个毛坯、一个精装，但是这个还不具备时代意义
所以，今天聊到的楼盘，严格的定义为2017年入手的房源，相差2年多，属于一个周期到另一个周期的连接部分，比较有说服力
东原启城，白沙洲百万方大盘、神盘、原聚场，关于他们在武昌刚需心目中的存在，还是很深刻的
2019年年底，其住宅部分终于迎来了收官，14900元/平（精装），111平—142平
2017年上半年，东原启城一期开盘，首推3—8号楼，毛坯销售，10500元/平，目前已经交房
扣除2500元/平的精装，新房价格比二手房入手价格高出约2400元/平，达到了20%左右的涨幅，算很优秀了
老秦试着来分析，东原启城能够在这跌宕起伏的调整期里，还能够实现可观的涨幅，有哪些支撑
1、毛坯入手
东原启城一期有8栋楼，其中首开的6栋为毛坯，剩余的2栋开始改精装修
这样看来，毛坯价格购入的业主，在单价、总价、月供及装修自由度上，已经占据一定的优势
2、东原的产品力
老秦亲身去过启城项目，尽管周边还是混沌一禺
不过启城内部，却别有洞天，原聚场所营造的生活场景，对应着这两年的售价，是相当超值和相当用心的
3、白沙洲三环内板块的城市红利兑现
得分两方面来看，房地产开发水平板块
万科云城、中建铂公馆、保利上城等开发项目的进驻，将整个板块的竞争力，抬升了一个层次
配套兑现
比如说5号线肉眼可见的开工、商业配套的持续推进、杨泗港长江大桥的通车、武金堤的修缮，都在改变着启城所在版块，只是相对缓慢一些
一句话总结，东原启城的新房价格较之前入手业主刚交付的二手房价格上涨，还是前期售价适中，产品力打造比较用心的结果
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其次，同一个小区新房比二手房降价的（老业主购置的价格）
再插嘴一句，为什么说东原启城的老业主，持有两年多以后，有了20%涨幅是比较可观的呢，那是因为，更多的项目都已经出现或者大概率的预见了下跌
2019年年底，武汉楼市报出了很多黑天鹅事件
老秦在这里委婉地回顾一下，火眼金睛的朋友们，一看便知
一般维权的矛盾，会集中爆发在交房或即将交房的时候
因为临近交房，是骡子是马，也该拉出来遛遛了
两张照片，有一定的代表性
图一，当初各个项目集中在示范区等营销场景所下的功夫，展示出来的东西与真正交付给业主的真实呈现，出现了天壤之别
一边是参天大树、一边是豆芽菜般的小树苗；一边是富丽堂皇的入户大堂，一边是阴冷潮湿的单元大厅，电梯井、外立面、精装修减配、漏水、地砖拼接乱七八糟，比比皆是
图二，这个时候，前期业主的维权会遇到开发商强有力的抵制，如铜墙铁壁一般让业主知难而退
出了问题，用这样强硬的手腕去处理，这不是一个房企面对曾经信赖她们的业主时，该使用的态度
这不是个别现象，是普遍现象
交房时问题出得多
依旧我行我素，一副活该你倒霉般处理态度的房企多
那么，这样的项目交房后，二手房价格持平或下跌，是意料之中的事情
举几个例子，依旧婉转一点，以免各位房企对号入座
YY光谷之星，坐标光谷东、2018年6月28日最后一期住宅开盘，18500元/平
目前链家二手房挂牌价18500元/平
YY大都会，坐标雄楚大街、目前新房售价27800元/平（精装）
2017年12月首开价格，28000元/平（精装）
时代新YY，坐标桥口汉西、目前新房售价26500元/平（精装）、二手房售价27000元/平（精装）
2017年4月当期房源价格，26000元/平（精装）
YY中城荟，坐标CBD，目前二期新品新房售价31000元/平（毛坯），二手房价格不详
2017年上半年当期房源价格，35000元/平（精装）
老秦来看这几个项目，之所以两年来价格持平或者说小幅下跌，有些原因
1、首开房价过高
尽管没有完全点出项目名字，但是朋友们从他们2017年的卖价结合所在区域来看，基本上是吃透了两、三年的价格涨幅的，也就是定价过高
2、承诺的配套、产品力都有些问题
有些项目前期承诺业主对口某某小学，出现过一些风波；有的项目整体社区规划出现了大的问题，部分楼栋由市政道路割裂于整体小区之外；有的是产品本身的品质产生了很大的偏差
3、板块没有什么蝶变
可能这些项目本身所在的主城位置，决定着能够改变的空间很小
买期房的时候什么样、交房的时候还什么样，主城缺乏活力的缺点显露无遗
一句话总结，行情好的时候，项目卖出了高溢价，也不缺买单的业主，但是房企并没有为业主盖出好房子，确实挺遗憾的
当然，也有板块兑现过程很慢或者说有风险的情况
光谷东就是一个典型的例子，这几年除了通了一条地铁11号线之外，该有的配套、吹上了天的商业，是一样没落地
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第三，新交房的二手房能够涨价的板块
这里所指的二手房价格，是在这个楼盘所有新房源售罄的前提下，参照入手价与目前周边项目二手房挂牌价之间所比较得出的差额
举几个例子：
中城悦城，二手房价格约为20500元/平（毛坯）、23000元/平（精装）
2017年3月，新房毛坯售价为18500元/平；2018年7月，新房毛坯售价为21000元/平
招商公园1872，二手房价格为19000元/平（毛坯）
2017年6月，新房毛坯售价为14000元/平（毛坯）
杨春湖畔，二手房价格约为毛坯16500元/平（毛坯）、18500元/平（精装）
2017年全年无房在售，2018年8月，精装售价为18500元/平
在找例子之前，对于这部分归纳总结的构想，还真不至于这么寒碜
堂堂大武汉，3、400个在售楼盘，难不成还找不出几个2017年入手后，到今天形成利润暴击的几个楼盘吗？
还真找不出来，您别看这几个盘涨幅细微或较小
同期购买的项目，今天回头来看，大部分都在站岗，这才发现武汉楼市真的是3年多都没怎么涨价了
回到这几个二手房能够涨价的板块，也会发现一些共性
1、楼盘所在版块无供应或供应稀少
很多朋友一直看不起汉阳，可是招商公园1872的涨幅却是这两年来，最为鲜明的，四新板块唯一在售的新盘，只剩下城投四新之光了，一般人也买不到
杨春湖畔所在的杨春湖板块内，自诩为世界看武汉的第一眼，也只有东湖金茂府一个项目在售
中城悦城所在的汉口主城板块，汉口传奇售罄、芸海园及华发中城荟的价格居高不下，就剩下远洋万和四季有房了
2、板块内一定是有一些利好在兑现
比如公共交通、市政道路、学校、商业、基本的生活配套，在这两年内发生着一些改变
例如中城悦城所在的汉口主城板块，汉江大道通车、泛海SOHO城的商办氛围浓厚、地铁7号线通车都是二手房价格得以坚挺的理由
3、产品及格
这个说实话，这几年还真没有一个产品做得特别牛的项目落地，说有那是老秦打广告了
只能说这些楼盘的产品品质，呈现出来的结果是没有很多偏差，惊艳肯定谈不上
或者说，不是最好的产品，卖一个毛坯或者说相对合适的价格，也是可以的
结束语
不谈房子了，来聊鸡
顶级食材——布雷斯鸡
每只鸡都有彩色编码和身份证号，号称法国国鸡
1000元人民币一只，入口即化
它的养殖过程也是极为严格和漫长的
先在温室里养5周时间，然后放养到特殊的草地中三个月
2017年，买房子跟买菜似的，全民抢房
房企哪有心思跟养布雷斯鸡似的，好好盖房子呢，不都是标榜着自己的高周转、短频快吗
如此看来，2017年买房的业主，真的叫没有遇上一个好时代
三年过去了，手中的房子涨幅能够跑赢CPI的，还真不多，更多的是出现亏损
未来两年之内，武汉的房价能够持平就阿弥托佛了
尽管朋友们可能还会买下一套房，但是面对目前这样的境遇，已经买房的业主，可能会对于产品、对于预期价格、对于配套会有一些失落吧
如果说买房是人生中必须经历的路程，那她必定会起起伏伏
最后送上一段话给大家和自己，结束今天的聊天
小时候不理解老人晒太阳，一坐就是半天，长大了才明白
目之所及、皆是回忆
心之所想、皆是过往
眼之所看、皆是遗憾
下期咱聊车位，祝好！
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