做隔断墙多少钱一平方（我暗访了一些二房东）
最近我打算换房子，正要找房东退押金时，才知道原来自己的房东就是传说中的二房东
说到二房东，其实很多人是很陌生的
他们是什么样的身份，怎么赚钱的，以及二房东和大房东有什么区别。 大家对这些往往都是不太了解的
但事实上二房东这个身份确实很值得注意，在整个租赁市场上，他们占据了绝大多数比例，租客基本上都会遇到二房东
借着这个机会，我跟二房东聊了一下，这里称他为李先生。 没想到他在上海做二房东，手里有近20套房源，光是收租一个月都有五六万的收益
了解二房东真实的样子之后发现真的太魔幻了
我记录了一下聊天的内容，大概就是下面这几点...
01
原来，二房东是这样一种模式
听李先生介绍说，他是在RJ公司上班，管理普陀六七个小区，手里有近20套房源，可以说是职业二房东
通过他我还了解到，现在市面上的二房东基本分为两种：其中一种就是像他这样的职业二房东
一般来说，职业二房东都是在某个租房机构，也叫“二房东公司”，像是做的规模比较大的有贝壳、自如、红星美凯龙、青客等等
职业二房东的朋友圈都长这样
李先生基本上天天都在发一些空置房源，要不就是一些租客注意事项
当你对房子不满意时，二房东他都能再报好几个小区房源推给你，如果房源够多，我想他们都可以做中介了
李先生没有其他工作就是靠收租生活。 平常，他要么是在收房租要不就是在修房子。 不论是不是休息日，他都有可能出现
他们操心最多的就是公司发的指令，要群发给各位租客
像李先生这种职业二房东是由公司统一管理的，收房也是以公司的名义和大房东签合同。 业务范围也会比较集中在某一个区域，而且规模很大，深耕某一个区域的时间也比较久
还有一种就是私人操作的，资源依靠的对象往往是个人，或者说在租赁行业里积累的经验
如果是私人二房东，那就是得自己找，而且还要独自承担风险，包括收房之后给房子装修都是要自己掏钱的，相对赚的也更多
现在租房市场上最多的还是职业二房东
二房东从大房东那边收房子，一般有两种合作模式：委托模式或者租赁模式
不同之处在于，如果大房东把房子委托给二房东，那么二房东不仅有租赁的权利还要对房子的装修等全权负责
从古至今，二房东这个行当一直有人做，不用质疑他是否能赚钱了
我问李先生，当初，他是怎么发现这个赚钱门道的
他说，自己以前也是做房产中介的，差不多做了十几年，那是就觉得房产是可以吃一辈子的饭碗
前几年做业务时遇到过一个其他公司的二房东，看到这个行业极其简单粗暴，只要有钱收房很快就可以回本，当时他觉得自己也可以试试，没想到一做挺有效益的
但也不是所有人都适合靠“收租”混碗饭吃
其实，像李先生这样的二房东，他们的年纪稍微偏大一点，也不排除之前就是做租赁业务，一方面手里攒了点钱，另一方面行业经验还是丰富的
干这一行的人，还得对市场比较能把握，房子怎么装修才好租，什么节点适合提高租金价格，哪里租客人群比较多......
其实，完全可以把二房东当做房东的概念去想，从收房到装修到最后出租，二房东赚的就是其中的差价
02
你可能不知道上海的二房东有多赚钱
据李先生透漏，他靠着二房东这个营生，仅仅十几套的房源一个月也有五六万的净收入。 可想而知二房东有多赚钱
第一笔先算房租，原本一套房整租差不多3000元左右，做了隔断分租出去可以租到5000-6000元，一下子就可以多出一倍的价格
（来自：小红书@爱赚钱包租婆呼吸）
而且把原本的毛坯房或者老旧小区简单装修一下，也能提高不少租金
别忘了还有额外的天价水电费，比如电费就很贵，基本都是收1元/度
如果是大房东正常都会按民用电标准收费，差不多5毛、6毛，夜里还半价
如果按每户每个月300度电来算，20套房子，一套房3-4户。 光是电费二房东每个月就能多收上万元
其他看得到的收入，比如给租客办理居住证，也能赚不少钱
他们和房东签约，一般都是5年起租，10年的也有。 不过，对二房东来说前三年是不赚钱的
比如2022年签了五年到2027年。 从2022年到2025年之间二房东是不赚的，他赚的是后两年的钱
二房东的房子空置率还是比较低的，而且回本快
与长租公寓融资不同的是，二房东的房源相对较少，风险相对可控，加上二房东之间有相互的群体互推房源就比较容易出租
据李先生介绍，他手上的房源一半是房龄近20年的老小区，一般是之前从业主手里收来的毛坯房
都是先花钱装修，做成隔断之后再租出去，价格就能翻倍。
差不多1-2年，也就能全部回本
03
我想用亲身经历告诉你，住在二房东房子里的感受
如果说二房东赚钱靠的是隔断，那么租客的噩梦也来自隔断
在我毕业后，第一次来到上海租的就是合租房，也是后知后觉才发现住进了二房东的房子里
下面这张图就是我住的那个小房间，目测差不多只有6-7平，真的太小了，只能放下一张1.2米的床、一张小桌子和一个单开衣柜，所以回家只能躺在床上
从外面看，其实这间房间就是在过道上的3号房，包括2号房间也是隔出来的。 除了三间卧室，这里只有一间很小的卫生间，完全没有厨房和客厅的空间
像这种没有客厅的合租房，基本上就是二房东做的隔断房。 原本只有二三十平的房子隔成三四间，所以房间都特别小
基本上，合租房都是二房东的房子，一般就是120的隔断墙，要不就是用推拉门隔开。 特别是三户以上隔的只剩下窄窄的通道
房间小还不是最大的问题，我这间隔断房居然没有窗户。 你能想象住在没有光的房间里吗，大白天还得开着灯，住久了还真的有点压抑
另外，房子的隔音实在是太差了，只有房子原本的户型，像是主卧和次卧还是实体墙的，空间比较大而且隔音会好点
其实，合租如果是一个人住还好，不巧的是我隔壁住着一对夫妻和小情侣。 他们的说话声都能听到，就不用说其他的了
而且，住的人还很多。 每个房间住的不止一个人，这套房子最多的时候住了7个人。 这么多人一起用一个卫生间，不免有那么些上不了厕所的尴尬时刻
还有个问题是有的隔断房间太小，只限住一人而周末经常会有租客对象过来住，如果遇到街道居委会来查租住人口登记，也可能会有麻烦
我所见到的二房东还不是最厉害的。 为了赚钱，他们可以疯狂的做隔断
夸张到什么程度，可以把一套房隔成16间。 当时就有二房东把一套三室一厅硬生生地隔成了16间
虽然说租金很便宜，一间房五百，不过多户合租他们收的租金就有8000元，简直就像群租房
说起群租房，上海有个绕不过去的存在，在苏州河畔有个被称为“上海群租最严重的小区”——中远两湾城
（图片来自网络）
小区楼房体量大容积率高，看起来密密麻麻。 小区规划只有一万多户，但实际住在里面的人口将近10万
（图片来自网络）
单间以500-1500元的低价对外出租，更低的价位也有，明摆的就是群租房
说它是上海最魔幻的小区，也不为过。 在同一个房子合租，交集太多，居然还有租客和房东谈起了恋爱
（图片来自网络）
不过，毕竟整治群租房之后，上海的管制也比较严格。 现在已经没有那么夸张了，基本上都是N+1租房模式
N+1模式就是只能把客厅改造为单独的卧室出租，而且房间要有明窗。 和群租房不同的是不能随意隔断，这样租客的居住感受会好很多
尽管如此，住在二房东的房子里，期间依然会遇到不少糟心的事。 比如阳台瓷砖掉落差点砸到人，过了很久二房东依然没修。 还会收很高的电费、燃气费等等
平常很多二房东几乎是“神龙见首不见尾”，没有几个月小半年你是见不到的。 钥匙丢了，洗衣机坏了，或者墙面漏水等等可能出现的问题，基本上很难找到他来解决
微信里回的最多的一句话就是
“我不在上海”
“你自己看着弄”
以及“电表拍一下给我”...
总之，我最大的感受就是二房东对房子是不太上心的，住在合租房里多少有点糟糕
04
最后，想提醒大家一下
其实选择住在合租房的人，大多数都是和我一样刚进社会的年轻人
我们都知道合租房条件不好，城市里生活成本太高，只能租得起上海的六平米，不得不选择低价的合租房，根本顾及不到居住好不好、安不安全，这本身也是很无奈的事情
不过还是想提醒大家，有条件的情况下租房最好选择大房东，不要贪图便宜去找二房东
不然很有可能会带来重大损失和麻烦，选择一个靠谱的房东真的很重要
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