2022年昆明房子值不值得买

这几天，昆明房地产市场再现风景独好，8月份多个新房售楼部宾客盈门。 于是乎，10多个新盘均高调宣称9月涨价，真是可喜可贺。

此举无论是为“金九银十”做铺垫提前虚晃一枪，还是楼市反春，都并非今天分享的话题。

今天白话文给大家分享下，当下昆明行情的正确买房思路，若自认为段位不高，请好好领悟：

①

从2020年全国楼市开始调控，昆明房价同年五一假期开启降价促销至今，很多仍抱有幻想和执迷不悟的人，在房价回调后，终于被现实彻底打醒。

于是，开始承认接受昆明节奏慢半拍，深刻认识到昆明的规划和落地，完全是两码事，根本不适用于昆明的楼市。

其中，比较具备代表性的有南边的巫家坝，西边马街板块；而远郊安宁太平、晋宁、国家级滇中新区等，这些概念型新区更无需多言，大家亲眼目睹。

可惜都醒悟得太晚，这些人从入场之时，深陷其中无人解套的命运，就早已注定。

记得这些地方炒得沸沸扬扬之时，我发了个短视频，结果直接被砖家和入坑者怼上本地热搜，真感谢他们。

这些打脸的现实再次告诉我们，在昆明买房，规划和概念对房价影响甚微，甚至可以忽略不计。 只有实事求是、稳抓稳打，才能安全地站在礁石上。

当然了，并非是否定昆明的宏伟蓝图和规划发展，只是政策的导向以及落地，都需要时间和空间来兑现价值。 所以，请根据自身实际情况，理性客观看待。

再次重申一遍：目前昆明除南屏街外，其它新市中心的概念均为扯蛋，只有片区中心和龙头位，不要轻信无良中介和砖家的忽悠。

②

上个周，和一个粉友讨论呈贡某楼盘小高层单价两万加，总价400W起步。 说心里话，这价格虽明显透支呈贡的房价，达到呈贡房价的天花板，但足以说明龙头位周边3公里范围内的品质房价值所在。

再结合目前昆明实际行情来看，无论是主城区还是呈贡，同一个板块内刚需接棒的主流产品，贵不一定涨得快，但新一定更有空间，更具备变现能力。 而改善接力的房子，新房和次新根本没啥区别，除非物业或产品上悬殊很大。

③

前几天，昆明市场上某几个民企楼盘销售异常火爆，连夜奋战到凌晨一两点，也不知道大家朋友圈是否刷到过。 如果刷到，请直接拉黑或删除。

在此等趋势下，选择民企跳水促销价的楼盘入手，一定眼观六路耳听八方，随时要保持头脑清醒，千万莫要一失足成千古恨。 不然，此刻抱着跳水价觉得捡了个漏，很可能往后就是上天台歌唱《我爱祖国》的嘴脸。

为防止人家找我麻烦，不便过细解说，简单意会下即可！

但请切记：事出反常必有妖，唯利是图的开发商绝不会做亏本的买卖，越便宜的房子越坑，越容易踩雷。

话说回来，不得不挺钦佩这些小白和房开，一个敢降一个敢买。 对于敢买这类房子的人而言，就算给他再低的利率和杠杆，依然会白白浪费P用没有。

④

在2018年以前买房，只要不是房产小白，稍微具备点市场嗅觉，知晓板块轮动规律的人，基本都能买对房。

但在昆明未来的房地产市场中，板块轮动将会成为过去式，研究供需关系和群体，才是唯一不变的硬核实操，特别是从今年往后，这一点会更加明显。

直接点说就是：板块之间房价轮动的选房大法已不再吃香，研究每个板块内的供需关系和产品竞争力，才是接下来能买对房的关键所在。

⑤

我国最大的人文特色就是，父母对子女的溺爱程度，远远超乎子女对父母的关爱。 为实现望子成龙望女成凤，孩子摇身飞上枝头的毕生夙愿，很多父母可以牺牲一切，包括自己。

我上篇文章说，以后带学位学期的叫刚需，不带学校的高端品质房叫改善，结果评论区提醒我是不是写错了。

今天再补充一点大多人不得不服的现实，对于大部分人而言，目前只有两件事是对人生还算公平的：一是高考，二是买房。

但真正的高人，压根不需要考虑买学位学区房，靠学位学区房来读书的，都并非真正的有钱人！

不妨告诉大家一个辨别层次高低，非常有效的方法，就是看他家孩子进重点学校是靠人脉关系？还是靠带学校的房子？

靠联络感情入读的，说明有方法、有人脉、有社会地位，思想上更具备一定的前瞻性；靠房产证入读的，顶多也就是一土豹子暴发户和焦虑无能的伪中产，更有可能是省吃俭用的穷屌丝。

对于房产而言，高手历来只考虑三个问题：一是住得是否还舒适；二是有没有持有价值；三是以后能卖多少钱。

然而，现实就是这么个现实，只是无奈很多人均无法接受和改变，只能无效内卷而已。

我的个人观点一直很明确，宁可鸡自己也不鸡娃，更不要把改变家庭命运的责任留给下一代。

⑥

在上轮调控中信贷收紧时，银行对十五年以上房龄的资产极其不友好。 这势头不难看出，核心地段老破小一个月变现已成为过去式，除非自带稀缺。 随着供需关系错配的加剧，两房和一房已不再具备持有价值，新房、次新都如此，更别说老破旧。

带学区学位的，满足自身短期需求后赶紧卖，越快越好！

⑦

近段时间，看资讯提前还贷比较盛行，原因是房价下行期，觉得房价下跌，利率下调，还月供承担利息不划算，手握现金不如提前结清贷款，这种思想是极其错误的。

而这种错误的思想，一般都来源于网络砖家的无脑教化。 比如，近期5年期LPR房贷利率下调，网络砖家为博起眼球吸引流量，就开始大肆宣称现在买房，房贷利率可以省几十万。 这些言论，真是语不惊人死不休，但依然有无脑者跟风呐喊。

无论是首套房还是二套房利率，只要选择的是浮动利率，贷款合同期满12月后，每年年初都会根据当下的5年期LPR市场利率进行调整。 比如，2022年1月昆明首套房贷利率为4.80%，8月份不算BP优惠LPR为4.30%。

那么，在今年到明年年初，央行不调整5年期LPR和不上浮BP的情况下，只要贷款合同期满12个月，明年的执行利率则是4.30%。

所以，某些昆明楼市里的大拿，你们和蔼可亲一口一个老师的砖家，可能数学是英语老师教的，普通人根本无法听懂。

言归正传，熊市里最该想最该做的是努力攒钱，争取在行情到来前凑够子弹上车才是正道。

此刻手握的现金流，是未来用作扩张投资增添优质资产，做价值最大化的，而不是用来低利率时提前还贷的。

⑧

其实老粉友都知道，我基本不看数据说话。 因为数据会骗人，但真实行情却不会骗人，也是最真实有效，且具备做参考价值的核心。

在以前的楼市里，相信很多人都参照：短期看金融，中期看土地，长期看人口，来判断楼市走向。 这句话在接下来分化极致，供需错配的趋势下，之前惯用的楼市理论已不再实用。

任何事物的发展，都无法离开本质，想在往后的楼市中赚到二两碎银，认知和经验除外，一般情况下我主要只看两个核心点：一是未来接盘者的购买力；二是受众群体的多与少。

目前大多城市仍然和昆明的现状一样，短期看疫苗，中期看口罩，长期看核酸！

当然了，对于此刻掏空六个钱包脱离现实行情，盲目入手劣质资产或问题楼盘的人而言，可以短期看野生菌，中期看韭菜饼，长期看耶稣庇佑。

最后，真话虽不好听，但良言逆耳利于行。 希望能叫醒装睡着，或抱有侥幸心理的你。

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此文完！

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