房地产行业的发展现状和前景(房地产业的现状以及发展趋势)
一、房地产存在存在的问题
1土地供求失衡
大城市人多用地指标小，供给少；中小城市人少用地指标多，供给多
2、土地价格失衡
（1）地价高则房价必然会高，地价低则房价自然会低，地价是决定房价的根本性因素
（2）土地升值畸形原因
①土地拍卖制度推高地价
②土地错配推高地价
③旧城改造成本高推高地价
3、房地产投资失衡
房地产投资占GDP比例高，但实体经济、基础设施、高端制造、科技等跟不上，房地产投资绑架了国民经济发展
4、房地产融资失衡
房地产绑架了太多的金融资源，导致众多金融“活水”没有进入实体经济
5、房地产占地方财政收入比例高
政府的活动太依赖房地产，地方政府财力离不开房地产
6、房地产租售比失衡
（1）我国房地产市场畸形，其中90%以上是商品房买卖，真正用于租赁的不到10%。
（2）租赁市场的问题
①承租方缺乏议价能力，出租方可自行调整租金
②租房者无法享受公平教育、教育、户籍等当地福利政策
③租房者无稳定居住权，是短暂、过渡、临时的办法
7、房价与家庭收入比失衡
一线城市房价与家庭收入比超40年
8、房地产市场秩序失衡
（1）土地规划随意乱改（性质、容积率、高度等）
（2）搞小产权、售后返租
（3）延迟开发囤地
（4）乱融资（银行、信托、高利贷、发债券，理财资金、小贷公司，员工集资等借贷）
9、政府调控失衡
政府习惯采取行政性的、短期的、碎片化的措施，缺少稳定的、长周期的、法治化的措施，也缺乏应用经济逻辑、经济杠杆的措施
二、房地产调控的机制
1、土地
（1）控制土地供应总量
土地指标不应该在各城市间平均分配，而是要看哪个城市人口多、增长快，应按照产业跟着功能走，人口跟着产业走，土地跟着人口和产业走的原则，形成一个比较完整的土地调控逻辑链条。
（2）控制用地比例
对于人均100平方米的城市建设用地，应有55平方米用于交通、市政、绿地等基础设施和学校、医院、文化等公共设施，这是城市环境塑造的基本需要
（3）控制拍卖土地价格
2、金融
（1）坚决守住开发商用自有资金拿地这条底线
（2）坚决防止开发商多账户借款
（3）认真管好住房抵押贷
3、税收
（1）形成高端有遏制、中端有鼓励、低端有保障的差别化税率体系
（2）适时征收房产税或物业税
（3）研究征收土地增值税
4、租赁市场
（1）完善政府公租房体系
（2）培育商品房租赁市场
三、房地产未来的发展趋势
1、中国房地产市场的新房交易规模将逐年降低
（1）城市化进程将会放缓
（2）旧城改造总量将会减少
（3）住房质量已大幅提高
（4）住房市场已基本平衡，人均住房面积不会再大幅增加
2、中国房地产的建设将集中在三大热点地带
（1）中心城市，即省会城市和同等级别区域性的中心城市
（2）大都市圈，超级大城市会形成都市圈，都市圈里的一些中小城市也可能成为房地产发展热点
（3）热点地区的城市群
3、中国房价平均增速将不高于GDP增长率
（1）商品的供求关系，中国房地产处于局部供不应求，总体供过于求的阶段
（2）商品的货币属性，国家“去杠杆、稳金融”政策已经让M2增长率大体上等于GDP的增长率加上通货膨胀率
4、未来十多年中国房地产企业数量或减少2/3
（1）子公司层次收缩
（2）工商年检注销
（3） 房地产企业转型
（4）被兼并收购
5、房地产开发企业的负债率将大幅下降
（1）在土地批租环节，企业买地资金会得到更加严格的管控
（2）预售模式将会更加规范
（3）对施工单位长期垫资的现象也会逐渐管制到位
（4）经营模式转变。 从“100%销售型开发”转型为“销售部分长租持有出租”模式
6、中国房地产企业经营的售租模式会发生变化
十年以后中国的房屋结构中会有50%左右是租赁的，50%左右是商品销售产权房；50%的租赁里面会有20%是政府出资造的保障房、公租房，租赁给了低收入群体。
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