一栋写字楼多少钱(甲级写字楼租金多少钱一平)

写字楼租金指数运行分析

根据中国房地产指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2022年一季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.76元/平方米/天，环比下跌0.06%。 从不同商圈表现来看，一季度写字楼租金环比上涨的商圈占26.2%，租金环比下跌的商圈占70%，3.8%的商圈租金环比持平。

从行业宏观环境来看，2022年一季度我国经济延续恢复发展态势，经济运行总体平稳，GDP同比增长4.8%，比2021年四季度环比增长1.3%，经济下行压力仍较大。 从三大需求来看，外贸进出口延续增长势头；疫情对消费的冲击持续显现；固定资产投资规模持续扩大。 从服务业运行情况来看，疫情对服务业冲击明显，一季度，全国服务业生产指数同比增长2.5%，其中3月同比下降0.9%；服务业景气度回落，3月，服务业商务活动指数为46.7%，较上月下降3.8个百分点。

整体来看，2022年一季度，在经济下行压力加剧、春节假期、国内重点城市疫情多点暴发等多重因素影响下，部分城市写字楼租赁市场活跃度有所回落，但重点城市经济运行仍处于稳定区间，为写字楼市场的平稳运行提供了有力支撑，写字楼市场租金环比小幅下跌0.06%。

▍租金变动：2022年一季度重点城市主要商圈写字楼租金环比下跌0.06%

图：2019年二季度—2022年一季度全国重点城市主要商圈写字楼平均租金及环比变化

数据来源：中指数据CREIS

根据全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2022年一季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.76元/平方米/天，环比下跌0.06%。 近年来，随着我国经济步入高质量发展阶段，经济增速有所放缓，写字楼市场也随之进入新一轮调整期。 同时，部分城市写字楼新增供应量持续增加，但需求端增长乏力，导致市场长期供大于求。 自2019年三季度以来，重点城市主要商圈写字楼平均租金连续六个季度环比下跌。 特别是2020年初以来新冠肺炎疫情对经济运行造成明显冲击，写字楼租金下行压力持续加剧。 2021年下半年以来，重点城市经济稳步复苏带动写字楼市场有所企稳，写字楼租金连续两个季度环比上涨。 2022年一季度，经济下行压力加剧、春节假期、全国疫情散点暴发等多重因素对写字楼市场再次造成负面影响，多个城市写字楼租金出现回落。

▍商圈表现：26.2%的样本商圈写字楼租金环比上涨，北京丽泽、上海南京西路等商圈涨幅靠前

2022年一季度，一线城市样本中38.9%的商圈写字楼租金环比上涨，61.1%的商圈写字楼租金环比下跌。 二线城市样本中共有15.9%的样本商圈写字楼租金环比上涨，77.3%的商圈写字楼租金环比下跌，6.8%的商圈写字楼租金与上期持平。 总体而言，重点城市商圈租金表现分化，其中，以证券、银行、保险等为代表的金融行业扩租需求相对旺盛，带动相关商圈租金表现相对稳健；而受政策监管强化等因素影响，互联网行业企业租赁需求有所回落，部分以互联网企业为主要租户的商圈租金表现相对走弱。

图：2022年一季度写字楼租金环比涨跌幅较大的商圈

数据来源：中指数据CREIS

2022年一季度，26.2%的商圈写字楼租金环比出现上涨。 其中，北京丽泽、北京科技园区商圈涨幅排名前两位，分别为1.66%、0.5%；上海南京西路、杭州武林、成都人民南路等19个商圈涨幅在0.5%以内。

与此同时，70%的商圈写字楼租金出现下跌。 其中，武汉金融港商圈跌幅最大，为0.45%，武汉武昌中心、北京上地、广州珠江新城等6个商圈租金环比跌幅在0.3%（含）—0.45%之间；重庆解放碑、杭州申花、北京中关村等40个商圈租金环比跌幅在0.1%（含）—0.3%之间，北京CBD、深圳宝安中心区、重庆杨家坪等9个商圈租金环比跌幅在0.1%以内。

▍租金趋势：二季度受新增供应项目集中入市等多重因素影响，部分城市租金水平仍将承压

2022年一季度，在国内外经济日益严峻的形势下，我国经济运行总体平稳，重点城市经济的持续复苏为写字楼市场的平稳运行奠定了基础，但春节假期、国内疫情散点暴发等因素对写字楼市场造成了一定的负面影响。 在此背景下，一季度重点城市写字楼市场活跃度较2021年四季度有所回落，写字楼租金指数监测的全国15个重点城市写字楼平均租金环比小幅下跌。

展望未来，我国经济长期向好的基本面没有发生变化，在我国统筹疫情防控和经济社会发展成效持续显现的大背景下，稳步复苏的国民经济将对重点城市写字楼市场形成有力支撑。 但短期内，考虑到疫情反复、经济下行压力以及多个城市新增供应入市等因素，未来部分城市写字楼市场或将持续面临供大于求的局面，写字楼市场租金或将持续面临下行压力。

重点城市写字楼市场表现

▍供需趋势：城市间写字楼市场需求分化，金融行业相关企业需求旺盛

1）总建筑面积：一线城市甲级写字楼总建面占15城总体比重超五成，二线城市存量差异明显

图：2022年一季度重点城市甲级写字楼总建筑面积

数据来源：中指数据CREIS

根据中指监测数据，截至2022年一季度，一线城市甲级写字楼项目总建筑面积共17611万平方米，占15个重点城市甲级写字楼总量的54%，存量较多；二线代表城市甲级写字楼项目总建筑面积共14999万平方米，占重点城市总量的46%。 同时，二线内部不同城市存量呈现明显分化，成都、杭州、武汉总量在2000万平方米以上，重庆、南京、长沙在1000—2000万平方米之间，天津、青岛、苏州、南昌在1000万平方米以内。

2）空置率：一季度代表城市甲级写字楼空置率五涨三跌，北京、天津、杭州空置率小幅下降

图：2021年一季度—2022年一季度代表城市甲级写字楼空置率

数据来源：中指数据CREIS

2022年一季度，代表城市写字楼市场空置率呈现明显分化。 在空置率上升的城市中，广州受新增供应项目集中入市影响，空置率较上季度上升1.6个百分点至10.2%，但空置率在代表城市中仍处于最低水平；武汉、深圳、成都、重庆甲级写字楼空置率均有不同程度上升。 在空置率下降的城市中，北京金融企业持续扩张，租赁需求稳定增长，整体空置率回落至14.3%，较上季度下降0.5个百分点。 天津在市场无新增项目入市的情况下，市场租赁需求稳定，持续消化库存，空置率为32.1%，较上季度下降1.4个百分点。

▍租户结构：批发和零售业、租赁和商务服务业、科学研究和技术服务业构成写字楼租户行业主体

图：2022年一季度一线城市写字楼在租租户结构

数据来源：中指数据CREIS

从租户行业占比来看，批发和零售业、租赁和商务服务业、科学研究和技术服务业是写字楼租户数量最多的三个行业，但具体分布在各城市间存在明显差异。 其中，北京科学研究和技术服务业成为租户占比超三成，明显高于其他一线城市；上海和深圳租户结构相似，批发和零售业租户数量占比均超三成；广州科学研究和技术服务业、批发和零售业、租赁和商务服务业等三个行业占比相对接近，均在两成左右。

表：2022年一季度二线代表城市写字楼在租租户结构分析

数据来源：中指数据CREIS

从写字楼租户最多的行业比重来看，各城市前五大行业占比之和均在70%—80%之间，其中所有城市租户数量最多的行业占比均在两成以上。 具体来看，批发和零售业在杭州、南京、苏州、重庆、青岛等5个城市租户数量最多；租赁和商务服务业在南昌、成都、武汉、长沙等4个城市租户数量最多。 而作为京津石高新技术产业带中心城市，天津的科学研究和技术服务业成为全市租户数量占比最高的行业，也是十个二线代表城市中该行业租户占比唯一超过20%的城市。

▍大宗交易：写字楼物业成交金额有所回落，外资买家投资规模有所提升

表：2022年一季度15个重点城市部分大宗交易成交案例（成交总价>10亿元）

数据来源：中指数据CREIS

2022年一季度，写字楼租金指数重点监测的15个城市共监测到已成交大宗交易32宗，较上季度减少6宗；成交金额合计191.6亿元，环比下降23%。 从城市梯队来看，一线城市成交金额179.3亿元，占比超9成，其中上海是大宗交易成交规模最大的城市，成交金额达134.4亿元；北京、广州、深圳分别为21.7亿元、18.4亿元、4.8亿元。 二线城市成交金额12.3亿元，其中苏州成交金额相对较大，为7.0亿元；重庆、长沙分别为4.8亿元、0.5亿元。 从成交项目来看，2022年一季度15个重点城市监测到多笔金额较大的大宗交易案例，如上海地产集团45亿元收购上海外滩茂悦大酒店；希慎兴业有限公司35亿元收购世纪盛荟广场。

图：2022年一季度重点城市大宗交易成交金额（按物业类型、买家类型分）

数据来源：中指数据CREIS

从物业类型来看，写字楼成交金额占比最大，为42%，较上季度回落18个百分点；酒店、综合体、工业、商业等物业成交金额占比均在25%以下。 从买家类型看，内资买家投资规模最大，成交金额占比超七成，较上季度回落6个百分点；外资买家投资规模有所上升，成交金额占比为19%，较上季度上升7个百分点。

综合来看，2022年一季度，受春节假期、疫情暴发、经济下行压力加剧等多重因素影响，重点城市写字楼大宗交易整体投资规模有所回落。 展望二季度，在目前国内外经济形势日益严峻的背景下，部分企业或因发展战略调整而选择出售物业以获得现金流，进而带动大宗交易市场可售物业数量增加，其中核心商圈的写字楼物业凭借稳定的租金收益有望继续成为热门的投资标的，预计二季度写字楼大宗交易成交数量和规模较一季度或将有所回升。

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