西丽平山村站街女价格（华润牵手深铁）

在土地面积只有北京八分之一，上海三分之一，广州四分之一的深圳，土地的集约化利用，一直是政府大力提倡的目标。

因此，当「国内最赚钱地铁」的深铁集团，与具有较强运营能力的华润置地，围绕站城一体化的目标展开合作，自然吸引了诸多业内人士的关注。

华润牵手深铁

站城一体是「香饽饽」

5月28日，华润置地与深铁集团举行了签约仪式，华润集团董事长王祥明，深铁集团董事长辛杰、总经理黄力平，华润置地董事会主席、总裁李欣等均有出席。

据了解，双方将探索「央地合作模式」，在深圳打造一批以枢纽为核心的「站城一体」世界级标杆，在综合开发项目拓展以及开发运营维度展开合作。

被誉为「国内最赚钱地铁」的深铁集团，以轨道建设、轨道运营、站城开发、资源经营为核心业务。

最新数据显示，目前深圳城轨运营里程居全国第六，客流量居全国第四。 由深铁负责的16条地铁线路，总里程227公里。 此外，深铁还负责4个综合交通枢纽工程以及13个代建工程的建设管理，总投资约2950亿元。

◎建设中的岗厦北交通枢纽

“站城一体”模式的落地，与深铁多年来探索的“轨道+物业”模式密不可分，该模式一方面可充分利用上盖空间再造土地资源，另一方面，开发及沿线物业的升值效益，能够反哺轨道建设及地铁运营业务，实现持续发展。

换言之，就是地铁运营是“亏钱”生意，但地铁沿线的土地带来的价值，则非常可观。

深铁年报披露的数字，给出了最准确的说明。

2021年度，地铁运营及管理设计板块营业收入为57.74亿元，营业成本为94.67亿元，毛利为-36.93亿元，毛利率为-63.96%。 而2021年度站城一体化开发的营业收入为95.71亿元，营业成本29.03亿元，实现毛利66.68亿元，毛利率为69.67%。 。

目前，深铁集团已获得22个地铁上盖项目的综合开发权，规模约为1261万平方米，在建面积约680万平方米。

从1.0版本到3.0版本

细数TOD的发展历程

TOD有句绕口的解释，是指“以公共交通为导向的发展模式”，公共交通是重要载体。

但需要强调的是，除了立体空间的使用之外，也要重视水平空间的利用，比如多条地铁轨道线路的重叠，实现更广维度城市功能的串联，以及释放更多的可用土地，这对于寸土寸金的深圳来说，尤为重要。

回顾TOD的发展阶段，可以分为三个阶段。

1.0阶段，只能配备最基础的商业。 至2.0阶段，商业和交通开始紧密结合，初步形成轨道上盖商业系统、地下步行街商业系统，以及与二层步行平台系统相结合的“站城模式”。 3.0阶段，实现住宅、购物中心、写字楼和公园相结合的开发模式，即“站城一体”。

深铁 “站城一体”的代表作，当属深圳北站交通枢纽。 该项目利用地形高差，向西延伸与山体相连，向东延伸与城市综合商业开发区相连，形成东西轴向“十”字形步行集散平台，并首次实现高铁站“上进上出”的客流组织模式。

TOD站城一体

存在哪些挑战和机遇？

对于地铁集团来说，基于TOD项目的开发和运营也存在诸多挑战。

深圳市政府原副秘书长、轨道专家赵鹏林就曾公开指出，站城一体化存在的挑战是业态多元，地铁集团缺少专业的营销团队，专业的物业开发团队，以及自持物业的运营管理团队。

以隶属于深铁集团的深铁商业为例，自持物业的运营能力相对较弱。 该公司于2021年重新梳理了自身的五条产品线：即超级综合体——深铁汇都、综合体——深铁汇城、复合体——深铁汇里、站街商业——深铁汇坊以及站厅商业——深铁汇驿。

◎世界之窗地铁站的深铁商业项目

Hot商业君梳理发现，目前深铁商业运营的项目以站街商业和站厅商业为主。 这五条产品线背后，档次较高的超级综合体产品线——深铁汇都，暂无代表作品。

已开业项目中运营较为突出的，是位于龙岗的深铁汇里。 这是深铁集团首个自营购物中心，面积约5.2万平方米，主打“购物中心+体育公园”的特色。

对于地铁集团来说，与其被自身能力限制，不如与房企合作开发，实现优势互补。

克尔瑞研究报告显示，目前地铁集团与房企合作的模式有三种：①项目公司式合作②股权合作③收益权合作。

第一种，项目公司合作模式，即双方自筹资金成立项目公司，按所占股权比例进行投入，继而合作拿地开发。

第二种，股权合作模式，由地铁公司负责拿地，房企通过收购股权方式获取项目部分权益。 其中，地铁公司承担前期拿地资金，合作后由双方按股权比例承担。 这类模式的代表项目是杭州地铁万科未来天空之城，万科持股51%。

第三种，收益权合作模式。 房企与地铁公司按照收益权比例进行投资，招标过程中，收益权与BT融资建设招标捆绑进行，典型案例是深圳地铁与万科合作开发的深超总深湾汇云中心，不过该模式并不是万科做TOD的主流。

深湾汇云中心，被誉为深铁集团TOD4.0版“产城融合”产品，该项目主要由万科操盘。 项目位于深超总“中央绿轴”的西面，也位于地铁2号线、9号线和11号线上方，总建筑面积约60万平方米，是集合多业态、复合城市功能的大型城市综合体。

◎深湾汇云中心实景图 图源深圳发布

其中，SIC超级总部中心高达358.7米，10万平方米科技赋能型商业COMORROW超深活中心，预计将于今年年内开业。

华润与深铁深度合作

西丽枢纽有望打造明星作品

不过也有专业人士向Hot商业君表示，目前也出现了“TOD是个筐，啥都往里装”的怪现象。 尤其在商业领域，几乎每一个有地铁口的购物中心，都无限放大TOD这一标签。

从规划而言，围绕交通站点向外扩散的“摊大饼”模式也屡见不鲜。 有专业机构就曾指出这一做法的负面影响：一方面很难做出体验良好的空间设计；另一方面也容易产生惰性，简单认为与轨交接驳，就能解决获客问题，从而忽略后期运营的重要性。

Hot商业君观察发现，在深圳龙华港铁运营的4号线沿线，就不难看出“摊大饼”模式的影响：与4号线接驳的沿线各站，各类社区型购物中心扎堆，商业竞争激烈，各自特色也并不突出。

对于深铁和华润的合作，业内普遍认为，深铁有相当数量的轨道上盖综合体项目，而华润置地则是国内领先的综合开发运营商，具有强劲的综合体运营能力，双方能够形成互补优势，在深圳这个土地极度稀缺的城市，打造真正具有国际水准的站城一体作品。

有知情人士透露，站城一体化的开发运营，合作双方必须在拿地前后就介入，才能更好地发挥双方的优势。

目前，前海交通枢纽项目的设计规划已由深铁独立操盘完成，因此大胆猜测，未来华润与深铁最有机会深度合作的明星项目，当属还处于前期设计规划阶段的西丽综合交通枢纽。

◎由深铁独自操盘的前海交通枢纽效果图

作为“目标是超越深圳北站”的交通枢纽，西丽枢纽将创新“路地”合作模式，构建“地下两层、地上三层”的立体慢行网络，对应“地铁连接、地下商业、城市界面、公共空间、上盖开发”的立体复合空间，实现站城一体、换乘便捷。

◎西丽交通枢纽效果图

围绕轨交为人们提供高效、便利的生活设施，并且充分认知人群的特性和流向，满足他们的生活所需，促进城市人口的良性流动，是TOD商业的应有之义。

期待未来的深圳，在TOD的商业打造上，能够走得更稳更好。

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