中大文儒德最新价格（买套文儒德最小户型二手房）
来源公众号：溜爸
买一套二手房需要缴纳多少税费？
以中大文儒德来举例，最小的户型面积185平米。
客厅为横厅设计，带阳台，面积为14.2平米；另外主卧带独立衣帽间、卫生间，还有书房；厨房还带洗衣房。
中大文儒德的二手房成交参考价为39300元/平米，那么总共需要缴纳：55-66万。
# 契税方面需要缴纳≈10-21万
首套房185*39300*1.5%=109057元
二套房185*39300*2%=145410元
三套房185*39300*3%=218115元
# 个税方面需要缴纳≈7万
185*39300*1%=72705元
# 增值税方面需要缴纳≈38万
185*39300*5.3%=385337元
1%、1.5%、5.3%...
都是什么意思？
# 二 手 房 税 费 大 全
二手房交易税费主要包括，契税、增值税及附加（教育附加费、城市维护建设税、地方教育费附加）、个人所得税、印花税、土地增值税。
现在所有房子大概会按照指导价纳税。
契税涨了是谣言：“9月1日起契税要上涨了！”、“1%-3%的契税优惠不存在了！”都是假的。
其实，契税标准一直是3%—5%，但因为有优惠政策的缘故，实际的契税是按照1%—3%征收。
2020年8月11日《中华人民共和国契税法》正式发布，宣布2021年9月1日正式实施新契税法，其中的第三条规定契税税率为3%-5%。
新的《新契税法》虽然发布，但是契税优惠政策依旧执行，也就是说，成都市商品房的契税税率，依旧是按1%-3%执行!
优惠政策只有同时满足下列条件才能享受契税优惠政策：1.购买人为个人；2.交易房屋为住宅；3.套数为首套或二套。
只要有1条不满足，契税税率均为3%。
➡️ 在成都，如果是个人购买首套房（住宅），面积如果在90平米以下，那么就按照1%的标准进行征收契税；
如果面积在90平米以上，那么就按照1.5%的标准进行征收契税。
➡️ 如果是个人购买二套房（住宅），面积如果在90平米以下，也是按照1%的标准进行征收契税；
如果面积在90平米以上，那么就按照2%的标准进行征收契税。
➡️ 如果是个人购买三套房（住宅）,无论面积是在90平米以上还是以下，都是按照3%的契税进行征收。
那是因为契税查的是全国。
举例说明
Give an example
赞花儿是个人，已婚，成都户籍，名下仅有一套位于成华区的住宅。 现欲购买曹曹名下位于锦江区的二手住宅——通用时代国际社区，建筑面积为126平米，二手房指导价为30777元/平米，请问赞花儿购买曹曹名下住宅时需要缴纳多少契税？
正确答案：赞花儿名下有一套住宅，再购买属于二套房且面积>90平米，因此 适用税率为2%，因此可计算赞花儿需缴纳契税金额为：126*30777×2%≈7.8（万）
最后关于契税，有6种情形免征，与我们有关的就是：夫妻过户、子女继承房产免征契税。
1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施；
2.非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助；
3.承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产；
4.婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属；
5.法定继承人通过继承承受土地、房屋权属；
6.依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。
增值税明年要涨是真的！增值税及附加基准税率为5.6%：增值税税率为5%，附加部分基准税率为0.6%。
但在2019年1月1日——2021年12月31日期间，增值税及附加基准税率按5.3%执行。
具体政策是，对增值税的附加部分减半征收，即城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加之和减半。
因此，增值税及附加金额=官方认可的成交价格×5%+（本次增值税额×7%+本次增值税额×3%+本次增值税额×2%）×50%= 官方认可的成交价格×5.3%。
因为执行期为2年，所以从2022年1月1日开始，增值税及附加基准税率会按照5.6%征收。
如果二手房（住宅）指导价为30000元/平米，建筑面积100平米，那么按照5.3%的增值税（及附加）来计算，那么需要缴纳：159000元；
2022年1月1日开始，增值税（及附加）要按照5.6%来计算，那么需要缴纳：168000元，两者相差9000元。
去年，成都还出台了“房产新政15条”，其中提到：增值税免征年限由2年调至5年。
也就是说，如果房屋满5年才可以免缴增值税及附加。
➡️ 如果是购买所得的新盘或二手住房、经济适用房出售，那么就看契税票填发日期或不动产权证书登记时间，以孰先原则判定；
➡️ 如果是房改房出售，那么就以房改购房合同生效时间，房款收据的开具日期或不动产权证书登记时间判定，同样是孰先原则；
➡️ 如果是房改经济适用房、房改集资房出售，那看的是不动产权证书登记时间；
➡️ 如果是拆迁安置房出售，以拆迁协议签署时间或契税票填发日期或不动 产权证书登记时间判定，哪个时间早就看哪个。
举例说明
Give an example
赞花儿名下有一套中海城南一号产权90平米的住宅，契税票填发时间是 2016年6月1日，房屋产权登记时间是2017年1月1日，现在准备出售，城南一号的二手房指导价为38462元/平米。
请问，赞花儿这套房子满五吗？需要缴纳增值税及附加吗？
正确答案：按契税票日期来看，该住宅已满 5 年，不需要缴纳增值税。
第一种就是直系亲属（100%赠予）所得的房屋出售，按受赠前产权登记日期计算“满五”：
比如今天赠予完成，但这套房子是两年前买的，则是按照两年前（契税票和产权证时间孰先为准）开始计算“满五”的时间。
第二种就是直系亲属（1%赠予+99%买卖）所得的房屋出售，那么就要按照按照“赠予＋买卖”的最终交易日期重新计算“满五”（1%赠与部分除外）：
比如2017年买的住宅，契税票时间2017.11.15，产权证时间2017.11.20，这套住宅又于2020.12.12赠予1%产权给了父亲，于2020.12.20出售99%产权给父亲（同一天缴纳契税），那么这套房子99%部分就是从2020.12.20开始重新计算产权时间，如果未来想达成“满五唯一”条件，需要到2025.12.20。
那么就要按照最新的取证时间计算“满五”，具体是以受赠人赠与换证时的契税票填发日期或赠与换证后的不动产权证书登记时间判定，哪个早算哪个。
比如房子是2017年买的，2020年赠与给姑姑，那么就要从2020年重新计算，到2025年才能”满5“。
（直系亲属包括：配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女，注意税务和房管局对于直系亲属认定不同）
另外还有个别特殊情况，可参考：
如果是离婚所得的房屋出售，依照离婚换证前产权人取得房屋的对应时间；
如果是继承所得的房屋出售，以被继承人取得房屋的对应时间。
另外除了满5可以免征增值税及附加以外，还有这些情况也可以免征：
法定继承人继承土地、房屋权属，免征增值税及附加；
夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，免征增值税及附加；
直系亲属赠与免征增值税及附加。
个税都是全额征收，税率=1%。
个税基准税率分为差额税率和全额税率，差额税率为20%，全额税率为1%。
正常购买一套二手房（住宅），无论建面是90平米以上，还是90平米以下，都是缴纳1%的个税。
如果所出售的二手房（住宅）是继承或赠与所得，那么出售时不满足满五唯一，就会差额征收 20%的个税。
比如100%赠与所得的房子再出售，需要缴纳个人所得税 =（出售价 - 房屋原价值）x 20%。
再比如1%赠与+99%买卖所得的房子再出售，需要缴纳个人所得税 =1%部分交20%的差额，99%部分交1%的正常个税。
举例说明
Give an example
举个例子，2003年小明父母买了一套住宅，总价30万，2017年小明父母去世，小明依法继承了房屋（免个税、免契税），2019年小明决定出手这套被继承的房屋，出售价格300万。
按照核实征收的这套房屋出售应缴个税为 （300万-30万）*20%=54万。
但有一种情况，可以免征个税，它叫：”满五唯一“。
也就是如果你购买的二手房（住宅），契税票填发日期或不动产权证书登记时间其中之一满5年，且是房东名下唯一住房，那么就可以省去1%的个税。
记住，个税查全省。
举例说明
Give an example
业主赞花儿名下有且只有一套保利贝森公馆建面87㎡的住宅，契税票填发时间是2016年12月1日，房屋产权登记时间是2017年1月7日，现在准备出售，保利贝森公馆二手房指导价为27844元/平米，请问，如果有人购买了赞花儿的房子，需要缴纳个税吗？如果需要缴纳，个税金额多少？
正确答案：这套住宅虽然是赞花儿唯一一套住房，但是不满五，因为按照孰先原则，契税票填发时间是2016年12月1日，要等2021年12月1日才满5，所以需要缴纳个税，计算个人所得税为：87*27844×1%≈24224元。
另外除了”满5唯一“可以免征个税以外，还有这些情况也可以免征：
法定继承人继承土地、房屋权属，免征个人所得税；
夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，免征个人所得税；
直系亲属赠与免征个人所得税。
印花税，同样明年要上涨！在2019年1月1日至2021年12月31日期间，印花税减半征收，基准税率为：0.025%， 贴花减半征收，即买卖双方各2.5元/本，目前卖方的免征。
因为执行期为2年，所以从2022年1月1日开始，印花税就是5元/本了。
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