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一、实地踩盘

在北京出租车司机的心里，每每去首都机场趴活儿，都有这样一个阴影：“千万别去望京，千万别去望京！”

为什么这么说呢？

望京距首都机场仅15公里，“踩一脚油就到了”，对于在机场苦等两三个小时的司机来说，听到一句“师傅，去望京”，简直是晴天霹雳。

因为距机场近，当我们下了飞机，行驶在机场高速时，第一个映入眼帘的就是望京，此刻的望京，也是北京的名片。 恰恰是这个得天独厚的位置，作为四环外的望京，从很早就开始发展，一直在享受政策福利好。

今天晓晨就跟大家聊聊望京，聊聊望京比较具有代表性的2000年建二手房小区——南湖东园一区。

1.小区品质

1.1品质感受

南湖东园，位于朝阳区望京板块北部，是望京较为典型的2000年左右建大体量二手房小区，由南湖东园一区、南湖东园二区组成，此次我们主要解读南湖东园一区。

小区由16栋板楼、塔楼组成，塔楼总高18层或28层，小区设施完善，内部活动空间大且配套齐全，楼栋外观及内部较为陈旧，塔楼两梯十户居住感受较为密集，板楼无电梯体验不佳。

（南湖东园一区塔楼外观）

虽然已经房龄20年的小区，但管理还是比较严格的，无论是进出小区还是在小区内活动，都可以感受到小区的安保。 小区为全封闭式，行人进出需刷卡，社会车辆可以直接进入，不用提前预约也没有保安询问。

小区大部分车位都是业主固定车位，社会车辆需停放在临停区，允许外卖小哥可以进入小区送餐。 小区内部主要路段设置岗亭，有安保人员值班，主要路段随处可见摄像头，给晓晨的整体感受还是比较安全的，但小区居民较多，缺少一些私密性。

（小区东侧人行车行出入口）

（业主出小区同样需要刷卡）

晓晨看到电梯里门禁启用通知，已于4月30日启用，业主需携带身份证、房产证或户口本，租户需携带身份证、租房合同去物业办理，办理成功后居民可选择人脸识别、手机APP、刷卡开门等多种方式进出小区。

（电梯内张贴的门禁启用通知）

（外卖小哥可直接进入小区）

小区内部空间较大，设计较为合理，行车路段都为双向两车道，道路较宽，基本不会出现堵车、错车情况，对于司机来说体验不错，而且所有业主车位都是固定的，不像有的小区即使办理了租车也要自己找车位，这点还是挺不错的。

不过业主想拥有一个自己的车位并不容易，晓晨自称业主去物业咨询办理车位情况，物业表示：“目前根本没有车位了，都排到60多号了，去旁边小区看看吧，可能那边有。 ”

不足之处是小区所有车位均为地上车位，且人车不分流，对于行人来有安全风险，加之小区内业主较多，高峰时段人、机动车、非机动车同时在路面行进，体验不佳。

（小区内部道路）

（小区内部道路）

小区内活动空间比较大，晓晨在小区走一圈大概半小时，公共设施全面，健身器材区、居民休闲区、棋牌娱乐区，儿童娱乐区、丘陵式公园、乒乓球健身区等，居民不用出小区就可以实现休息赏花、棋牌娱乐、健身跑步等。

晓晨看到爷爷奶奶休息聊天，下棋打牌，小朋友游戏、踢球，不时传来乒乓球的节奏与叫好声，一片生机勃勃的景象，感受闲适自然。

（小区内棋牌娱乐区）

（小区内小型篮球场）

除了活动空间较大且设施丰富外，给晓晨另一个较好感受就是小区绿化，小区内植被丰富，置身于此感受满眼绿色，每栋楼下都有草坪绿地或小型花园，业主下楼即可亲近自然，这点对于很多刚需小区来说都是奢望。

（小区内部公园）

1.2设施养护

整体看来，小区楼栋外部公共设施较新，健身器材、人车道路、草坪绿化等整体干净整洁，养护较为完备，不足之处就是部分绿地有人为踩踏，草坪缺失情况，个别一楼业主也会对自家门前绿地进行二次改造，影响小区整体美观统一度。 晓晨还发现，小区内停放的很多车辆都做了“轮胎防护”，看来部分养犬业主的素质有待提升。

（小区内部分草坪缺失）

1.3物业服务

晓晨在踩盘时，看到保洁、修理工、门卫、安保等物业工作人员各司其职，各岗位员工着工服，给人感觉较为专业认真。 晓晨走访了小区业主，大家对物业服务满意与不满意的方面普遍一致，小区卫生、物业日常修理、草坪绿植养护等方面居民满意度较高，“各单元及楼层都有物业温馨提示栏，疫苗接种率，装修告知、物业工作告知等都会在此看到，平时在小区经常看到他们出出进进的忙碌，也会跟居民们交流小区情况，感受到了物业的用心”。

（小区物业工作人员）

（楼道内物业温馨提示栏）

一位阿姨告诉晓晨，今年2月她向物业反映单元楼道门脏了，疫情期间更需要干净环境，“没想到上午反映，下午就有保洁来擦了，速度还是挺快的，第二天还给我打电话，问是否满意，这件事给我印象还是挺深的。 ”

（小区楼道单元门）

居民不满意的地方主要集中在楼道内，塔楼楼道较为昏暗，楼道灯有损坏修理不及时的情况，板楼楼道墙壁小广告较多，污迹斑斑，需要重新粉刷。 小区内还有一层商用的情况，“有个理发店已经开了很多年了，有些老人经常去，但确实有些扰民，希望物业出面帮忙解决一下吧。 ”

（塔楼楼道内部实景）

（板楼楼道内部实景）

2.人群圈层

小区一手房112#楼-114#楼为邮局家属楼和建筑单位家属楼，102#楼部分为回迁房，105到107是纯商品楼。

二手房业主要是望京本地、北京北部、东北、东南区域工作生活人群，主要购买需求是职住平衡，方便孩子接受教育等。

小区内约有三成租户，租户多为周边白领，或是周边教育机构、小型商业等企业租房，作为员工宿舍使用。

3.周边体验

3.1通勤体验

小区位于望京板块偏北部，从小区出口步行10分钟上地铁，开车6分钟（3公里）上四环（望和桥），6分钟上（3公里）上五环（来广营桥），10分钟（6公里）上三环（太阳宫桥），从小区出发无论是地铁还是自驾去北京东北部、东部、东南部都非常方便。

自驾20分钟内可以到达在亚运村、奥森公园、蓝色港湾、国贸CBD、酒仙桥798、首都国际机场、国贸等商业核心区，享受区域内及周边优质商业、交通、医疗、环境等配套，感受繁华都市的气息。

（望京进入五环入口）

3.2购物体验

小区周边商业街、菜市场、社区型商业、大型商业中心都有，居民不出望京就可以享受生活购物、健身休闲、中高端消费等体验，板块内中高端超市、二手奢侈品店、精品生鲜超市等商业丰富。

一位阿姨向晓晨抱怨：“望京什么都好，就是消费有点高，蔬菜水果都普遍贵一些，尤其是果蔬好超市，里面东西普遍贵了三分之一以上，我每天都去菜市场买，还算便宜。 ”

3.3就医体验

小区内部就有卫生服务中心，周边3公里内，三甲医院、专科医院、私立医院都有，业主看病非常方便，一位年轻妈妈告诉晓晨，她爱人是外国人，平时去医院由于语言不通非常不便，幸好周边私立医院有英语服务，减少了很多麻烦，“住望京最大的感受就是很国际化，平时去超市、逛街、吃饭什么的经常能见到外国人，我儿子幼儿园也有外教，我平时会多鼓励他用英文交流，让他感受多元文化也是好事。 ”

3.4教育体验

小区周边教育配套丰富，1公里内四十余家幼儿园及教育机构，国际双语幼儿园、艺术学校、早教班、课外辅导班等很多，晓晨打听了一下，普遍价格不菲，就拿小区内的刘诗昆音乐艺术幼儿园来说，每月保教费2000元，每月综合学费4100元，餐费600元，教材费2000元，一次性入园生活用户费1800元，半年艺术学习费12000元，而且只接受本社区适龄儿童。

3.5休闲养生

小区内活动空间较大，有篮球场、乒乓球场、200米塑胶跑道、儿童游艺、健身器材、棋牌休闲等，适合不同人群休闲健身，距小区1公里处有望和公园，是望京区域最大的公园，居民可以步行至此休闲娱乐。 从小区门口乘坐5站地铁就可以到达奥森公园，是全家人周末休闲的好去处。

4.幸福说

望京是目前北京各高新技术板块中产业、配套、职住发展最均衡的板块，发展早、发展成熟、并且还在不断优化中：

发展早：从2009年政策将此定位为“第二CBD”开始，就开始大刀阔斧地发展，商品房、商业中心、大型商场等，一切都按照中高端国际化打造，不同于中关村、上地这种区域，产业属性大于居住属性，望京职住均衡，产业+配套+住宅齐头并进。

发展成熟：历经十余年发展，望京已经成为产业、商业、医疗、教育、环境配套全面且优质的区域，居民不出望京就可以实现上班、消费、就医、教育、休闲等，这里资源非常饱和，白天是国际化商业办公区，晚上同样热闹，各种餐饮商业街、休闲广场人流如织。

还在不断优化：目前望京板块资源饱和，近几年，发展区域向望京北部来广营、崔各庄区域发展，属泛望京板块，目前来广营区域主要为中高端住宅、崔各庄板块主要为改善型住宅和阿里巴巴总部，区域内进驻人群利好望京，无论是消费还是居住属性都对望京起到带动作用。

南湖东园一区是望京区域较为典型的2000年建二手房小区，小区位于望京板块偏北部，属核心区，享受望京区域核心配套。

小区优势：

• 望京板块核心区，周边交通、商业、教育、医疗、产业配套齐全且优质；
• 适合区域内低总价上车，均价60740元/㎡，低于望京区域及小区周边其他小区二手房均价；
• 小区内活动空间较大，各项设施齐全环境较好；
• 全封闭式小区，管理较为严格，安保24小时值班。

小区不足：

• 塔楼两梯十户较为密集，板楼无电梯上下楼不便；
• 奇葩户型较多，购房人需谨慎选择；
• 车位不足；
• 楼道墙壁老旧斑驳，板楼楼道小广告过多，感受不佳。

适合人群：

• 低总价置业望京，又不想买2000年以前的老破小；
• 首付165万-280万置业小区主力户型，可以选择首付165万60㎡一居，首付228万73㎡两居，首付280万109㎡三居；
• 在望京区域、京东、京东北、京东南工作生活人群；
• 地铁通勤乘坐地铁15号线、14号线东段，不用换乘或换乘一次可1小时内可到公司；
• 对望京板块的未来有所期待，未来有置换到改善型小区的能力；
• 可以接受小区奇葩户型，如朝向不好、利用率低等。

二、小区名片

1.小区概况

南湖东园一区位于北京东北四环-五环之间，属朝阳区望京板块，东至广顺北大街辅路、南临湖光北街辅路、西至南湖北路辅路、北至河荫西路。

小区开发商为北京首都开发控股（集团）有限公司，共有16栋楼2888户，由9栋高层塔楼与6栋多层板楼组成，包含28层塔楼、18层塔楼、6层板楼、7层板楼，28层塔楼为三梯十户，18层塔楼为两梯十户，6层板楼和7层板楼为一梯两户，是一个是中型体量的塔楼、板楼社区。

（南湖东园一区楼栋图）

1.1基础设施

南湖东园一区小区东南西北侧各有出入口，其中车行入口主要为东门、北门，小区为全封闭式，出入口及主要道路有摄像头，小区出入口及小区内设岗亭，有保安值守。

（南湖东园一区北门车行人行出入口）

小区物业为北京市久筑物业管理有限责任公司，高层塔楼物业费1.93元/㎡/月，多层板楼物业费0.98元/㎡/月，物业公司位于103号楼至102号楼之间。

（南湖东园一区物业办公室）

2020年，小区成立物业管理委员会，将物业管理纳入社区治理体系，物委会主要作用为强化社区物业服务管理，加强服务保障，小区业主遇到问题可向物委会反映，由物委会推进解决。

（南湖东园一区社区服务站）

南湖东园北社区服务站位于小区中间，社区党委、社区居干、楼长、物业工作人员也会定期在小区进行清运垃圾、清理“僵尸车”、打扫楼院卫生等活动。 此外，节假日也会组织街道及小区居民举办手工、插花、防疫宣传、控烟等活动。

（南湖东园一区社区服务站办事服务大厅）

小区人车不分流，只有地上停车位，东侧南侧各有一个立体停车库，方便业主使用，临时车辆只能停放在临停区。 地上停车费为小型车1元/2小时，大型车2元/2小时，业主私家车租金为150元/月。 业主停车位全部为固定车位，去物业办理相关手续后可停放。

（南湖东园一区停车收费公示牌）

（南湖东园一区停车位）

小区供暖为市政供暖，费用30元/平方米。

小区每栋楼下都有小型公园或居民活动区，业主活动空间充裕，下楼就可以休闲健身、赏花、散步等，小区内种植开花植物月季、牡丹、桃树、迎春、樱花、海棠、紫藤、刺梅等，还有松树、槐树、柳树、女贞等绿植，每栋楼下都有小型草坪。

小区东侧有一个丘陵式设计公园，内有儿童游乐设施、凉亭、健身步道等，是居民茶余饭后散步休闲的良好场所。

（南湖东园一区东侧公园）

（南湖东园一区东侧公园）

1.2建筑品质

小区建成时间为1997年-2001年，楼栋建筑结构为钢筋混凝土结构，塔楼楼栋外立面为白色涂料、淡蓝色涂料，板楼楼栋为鹅黄色涂料。

（小区塔楼楼栋外观）

（小区塔楼楼栋外观）

1.3楼栋大堂

板楼进入单元楼内方式为三节台阶步梯，塔楼进入单元楼内方式有两种，一侧为九节台阶步梯，另一侧为无障碍通道。 单元门口配备智能对讲门禁系统，业主需刷卡或呼叫被允许才能进入。

（板楼楼栋单元门口外观）

（塔楼楼栋单元门口外观-无障碍通道）

板楼楼道地面为水泥地，墙壁刷白色涂料，墙面设置公示栏，展示物业提示、安全公告等信息。 塔楼楼道地面为淡黄色地砖，墙壁刷白色涂料，楼道内设置信报箱、社区公示栏等。

（板楼楼道内部）

（塔楼楼道内部）

塔楼楼道电梯里设置摄像头，实施24小时监控，小区内部有监控室，24小时保安人员执勤。 电梯最高乘载1000公斤、13人，电梯内张贴物业温馨提示、居委会公告等。

（塔楼楼道电梯内部）

1.4户型分析

小区共16栋楼2888户，覆盖60㎡一居室、73㎡-122㎡两居室、103㎡-140㎡三居室、170㎡四居室。

小区主力户型为73㎡-110㎡两居-三居，一居占比2成，两居占比4成，三居占比3成，四居占比1成。 一居户型主要分布在六层、七层板楼，两居、三居、四居户型主要分布在六层板楼、七层板楼、十八层塔楼、二十八层塔楼。

户型朝向较为复杂，南北向户型较少，购房人在选择时建议侧重实际居住感受，西北向、北向等户型日常采光较差，谨慎选择。

六层板楼、七层板楼无电梯，中高层业主生活较为不便。 塔楼楼栋居民较多，高峰时段等待电梯时间较长，居住较为密集，影响日常私密性。

1.5内部配套

小区内部商业配套丰富，小型超市、果蔬店、美发店、水店、中介门店等，满足居民日常购买蔬果、生活用品的需求，中介门店主要展示小区及周边社区房屋买卖、租赁情况，居民有房屋买卖租赁需求可以来此咨询。

(小区内理发店)

(小区内便利店)

小区北门处是社区餐桌，为居家就餐不便的老人和社区居民提供餐饮、生活便利、家政服务等，居民不出小区就可以享受早中晚餐便民服务。

（小区内睦邻驿站）

居民运动休闲配套方面，小区内配有休息区、健身休闲区、儿童游乐区、凉亭、乒乓球健身区等，每栋楼前有中小型公园，公园内健康步道、塑胶跑道等，方便居民日常健身休闲。 也有晾衣杆、饮水机、快递箱等便民设施，方便居民使用。

（小区内居民休息区）

（公园内健身步道）

小区实施垃圾分类，部分楼栋前张贴垃圾分类引导牌，标识各类垃圾投放处，有害垃圾、大件垃圾、装修垃圾、再生资源都有不同的投放地点，小区主要路段旁是设置垃圾分类箱，定时有工作人员在此清理。

（小区内部分楼栋张贴垃圾站点引导牌）

小区内东侧是卫生服务中心，内部含内科、外科、牙科等科室，居民日常医保拿药、小型伤病可以在此诊治，不用出小区就可实现即时就医治疗，方便小区内行动不便的患者。

（小区内社区卫生服务站）

小区中心部分是刘诗昆音乐艺术幼儿园，这是一所艺术类私立幼儿园，主要以钢琴学习为主。

（刘诗昆音乐艺术幼儿园）

小区北侧是南湖东园北社区警务工作室，24小时提供警务服务，保障小区业主安全，外来人员登记、应急事务处理等也在此办理。

（小区内南湖东园北社区警务工作室）

2.外部配套

2.1交通配套

南湖东园一区南门距地铁15号线、地铁14号线东段望京站约520米，可换乘1号线、4号线大兴线、5号线、6号线、7号线、8号线、8号南段、13号线。

（南湖东园一区北门出口“河荫西路西口”公交站）

小区周边一公里内有十个公交站点，30余条公交线路途经于此，可到三环、四环、二环内城等地，郊区可到顺义、 昌平、门头沟等地，小区北门向北350米为“广顺北大街”公交站，可在此乘坐机场大巴，两站可达首都机场T2航站楼。

小区周边500米内主要道路有广顺北大街、湖光中街等，可通向北苑路、安立路、京承高速、京密路、东北五环、东北四环等。 小区距东北五环来广营桥3公里，距东北四环望和桥4公里，距首都机场T2航站楼19公里，从小区无论是自驾还是公共交通，前往京东、京北区域都较为方便。

（小区东侧道路-广顺北大街）

（小区北侧道路-河荫路）

2.2商业配套

小区周边商业配套较为齐全，3公里内涵盖餐饮生活街、社区型商业、中型商场，小区东西南北侧都有商业街，周边居民出小区可实现10分钟购物休闲。

（小区东侧商业街）

小区南门西侧220米为旺角购物广场，这是一个社区型购物中心，内含大型超市、餐饮、生鲜卖场、药店、儿童早教机构等，是区域内生活类购物中心。

（旺角购物广场)

小区北门北侧1.3公里是望京华彩商业中心，是涵盖餐饮、服饰品牌、幼儿早教、休闲娱乐于一体的社区型商业中心。 商场地下三层，地上七层，餐饮方面有海碗居、江边城外烤全鱼、海底捞等，休闲娱乐方面有华为体验店、华谊兄弟电影院、同乐迪KTV、乐刻健身等，生活购物方面有家乐福超市、名创优品、711便利店等，是区域内居民生活购物娱乐的主要场所。

（百度地图：望京华彩商业中心）

（望京华彩商业中心）

小区北门北侧800米是六佰本商业街，地下一层，地上四层，包含生活购物、日常餐饮、休闲娱乐等店铺，代表商业有小龙坎火锅、物美超市、达美乐披萨、望京小腰等。

（六佰本商业街）

2.3医疗配套

南湖东园一区周边医疗资源较为丰富，周边一公里内七个社区卫生服务中心，小区内部就有北京市社区服务站南湖东园社区服务站，日常小病诊治、医保拿药等较为方便。

南门南侧3公里为中国中医科学院望京医院（三甲），1公里内有北京惠兰医院（二级），北京国宗济世中医医院（一级专科），北京凯尔医院（私立），北京龙脊中医骨伤医院（私立）。

2.4教育配套

1公里内十所幼儿园，含三所公立，七所私立：北京市朝阳区卧龙幼儿园（公立）、西坝河第一幼儿园望京部望京分园（公立）、望京新城幼儿园（公立）、刘诗昆音乐艺术幼儿园（私立）、北京格顿双语幼儿园（私立）、卓·悦童国际幼儿园（私立）、北京市朝阳区聪明娃娃幼儿园（私立）、智赫幼儿园（私立）、北京市朝阳区博识梦飞幼儿园（私立）、刘诗昆音乐艺术幼儿园溪阳中路（私立）。

1公里内三所小学：望京南湖东园小学、明远教育书院实验小学、新文达中小学(望京校区)。

1公里内五所中学：北京市陈经纶中学分校、首都师范大学附属实验学校(北校区)、对外经济贸易大学附属中学北京市第九十四中学(高中部)、北京市陈经纶中学分校(望京实验学校)、北京师范大学三帆中学(朝阳学校)。

2.5生态休闲配套

小区周边1公里内有三个公园，望湖公园、北小河公园、望和公园，这三个公园相互连接构成一个大型公园，整体由南、北两大园区构成，总占地面积38.6公顷，是望京地区最大的城市休闲公园。 园区内绿植丰富，内含水系、湖心岛、三叠瀑、四季广场、花池步道、塑胶跑道、儿童游乐区等，北园有人工湖，分为鱼类观赏区和荷花种植区，每到夏日，是摄影爱好者的聚集地。

三、价值分析

1.区域价值

1.1区域描述

• 南湖东园一区位于北京市朝阳区广顺北大街与湖光东街交叉口，属朝阳区望京板块，小区位于该板块核心区。

（朝阳区望京板块区位图）

• 朝阳区位于北京市东部，跨越东、东北、东南部的三环、四环、五环区域，望京板块位于东北四环-五环之间，是四环外发展较早且成熟的板块。 板块内含两条地铁线路，两个产业核心区，是商业、产业、教育、医疗、居住平衡发展的板块之一。
• 板块内包含两条地铁线路为14号线东段、15号线，可直达奥林匹克公园、六道口、朝阳公园、大望路、北京南站、顺义南法信、国展等地。 也可换乘1号线、4号线、5号线、6号线、7号线、8号线、10号线、13号线，可达北京城内外各个核心区及郊区。

（板块内包含地铁14号线东段/15号线）

• 板块内包含两个产业核心区：望京东北部区域，东北五环边望京国际研发园一带，分布电子通讯、医药业等产业，施耐德、摩托罗拉、爱立信、金汉王科技、双鹤药业等企业在此办公；中部绿地中心、望京SOHO、西门子大厦一带分布互联网、电子科技、汽车等产业，阿里巴巴、利星行、卡特彼勒、联想等公司在此办公。
• 从2009年，北京市发改委将此定位为“第二CBD”开始，历经十年发展，望京已成为北京东北区域互联网电子科技国际化创新产业区，与上地、西北旺、中关村齐头并进，是北京高端产业聚集发展区。
• 板块内主要干道有东北四环、东北五环、机场高速、京承高速、京密路，无论是去市区还是去顺义、首都机场都比较方便。
• 板块内商业、教育、医疗、生态环境配套完善且优质，亚洲最大的家居商场宜家家居、沃尔玛、新世界百货、凯德MALL、新荟城、方恒购物中心、三甲医院、大型公园等配套成熟。
• 板块周边2公里为亚运村、大山子、酒仙桥、太阳宫板块，享受其利好。
• 板块内主要为1988年-2018年建公房、回迁房、商品房社区，以56㎡-135㎡一居-三居为主，板块是朝阳各版块中热门且首付门槛较高的板块，主要吸引京东北区域职住平衡、对成熟配套有需求的人群。
• 板块内居住人群以区域内及周边外企员工、互联网员工、企事业单位职工、私企老板、外国人、演艺明星为主。 由于外企众多，区域内居住了较多外籍人士，望京也是北京国际居住区之一。

1.2政策规划

政策规划方面，根据《朝阳分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》显示，望京发展方向主要为三个方面，以下为政策原文：

一、中关村朝阳园五区（西区、北区、东区、望京地区、健翔区） 重点聚焦新一代信息技术、科技服务业、软件和信息服务业三大高精尖主导产业发展，强化创新资源的集聚效应，提升产业间融合创新能力，将该区域打造成为朝阳科技创新主阵地与新兴产业增长极。

二、发挥朝阳区国际交往发展优势，依托奥林匹克中心区、北京商务中心区、望京地区及外国驻华使馆区等区域，完善国事活动和国际交往场所，努力使朝阳区成为国际文化资源交互的纽带和中国文化对外传播的窗口。

三、充分发挥北京商务中心区及望京区域的国际商务、国际金融、国际传媒等资源丰富及高端商务功能完善的优势，聚集国际文化商务关键要素资源，打造国际商务文化节等活动品牌。

从政策规划来看，望京未来发展享受产业、文化方面政策利好，利于区域经济发展。

2.购买价值

2.1地块价值

2010年3月，经过84轮激烈角逐，远洋以40.8亿元将“朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目1号地”收入囊中，折合楼面价2.7万/㎡，成为当时望京地区楼面单价地王。 这也是“望京最后一块住宅用地”，这就是后来的远洋万和公馆，于2012年6月开盘，推出256㎡、280㎡、350㎡等大户型，均价在5万/㎡-6万/㎡之间，目前，二手房均价11万/㎡，255㎡三居报价3000万/套，340㎡五居报价4300万/套。

2018年10月31日，望京北部崔各庄2909-0603地块和2909-0604地块被首开+金地拿下，这就是后来的华樾北京，限制均价78148元/㎡，最高限价82055元/㎡，目前已基本售罄。 值得一提的是，阿里巴巴新总部也在此，目前处于在建中。

近十年中，望京及周边区域土地“惜售”，由于望京区域配套成熟，产业丰富，未来在土地方面，一旦放出，会成为热点。

2.2发展前景

政策规划方面，望京板块未来发展主要围绕区域核心产业、科技创新及新兴产业、国际化商务、金融、传媒等，均为高端产业，为区域内注入人才及动能，利于板块内经济和文化发展，促进区域消费及职住平衡。 区域产业还在不断优化，望京北部阿里巴巴总部在建中，预计2024年建成，发展科技、金融、电商、文娱、健康、物流、新消费等产业。 预计建成后5年内，会给望京区域商业消费、购房等方面带来大幅发展，未来望京区域，会形成高端产业职住平衡生态圈。

区域房价方面，由于望京板块内部配套完善且优质，产业高端且丰富，人才资源聚集，未来发展预期看好。

区域内房龄跨度较大，未来上车望京人群主要以低总价老旧小区为主，区域内置换购房趋向侧重于低楼龄改善置业为主，对于改善型小区来说，由于大户型占比高，单套千万以上房屋较多，换手率较低。

3.产品力价值

3.1品质价值

南湖东园一区1997年-2001年，在望京区域小区中，算中等楼龄小区。 主力户型为73㎡-110㎡两居-三居，均价60740元/㎡，60㎡一居首付165万，74㎡两居首付288万，107㎡三居首付370万，小区开发商为小区开发商为北京首都开发控股（集团）有限公司，物业为北京市久筑物业管理有限责任公司，属名企开发。

小区主要为经济适用房、商品房，内部配套齐全，绿化丰富，活动空间大，设施较新，但塔楼居住感受较为密集，板楼无电梯，居住体验一般，私密性较差。 居民感受较差的方面，还有停车位稀缺，楼道墙面脏乱、小广告，公共绿地被占等问题，在同区域同楼龄小区品质对比中表现不佳。

3.2小区卖点

小区核心卖点在于价格，在区域中房价较低，望京板块二手房均价为7.4万/㎡，南湖东园一区二手房均价为6.1万/㎡，周边1公里内小区二手房均价在6万/㎡-11万/㎡之间。

南湖东园在价格上具备优势，并且小区有小户型房源，对于购房人来说，是低总价上车望京的选择之一。 另外小区楼龄不算太高，内部规划完善，配套齐全，活动空间较大，居住体验强于望京的“老破小”，是刚需置业望京的热门之选。

3.3小区对比

南湖东园一区2公里内同房龄、同产品小区较多，整体二手房均价在7万/㎡左右，整体楼龄在1997年-2000年之间，以商品房、经济适用房为主。 也有2007年建的区域高品质纯商品房小区东湖湾，均价10.2万/㎡。

4.交易价值

4.1交易价值

南湖东园一区目前挂牌均价在5.9万/m²-7.4万/m²之间，目前挂牌房源25套，60㎡一居，均价6.8万/㎡，总价420/套，主力户型为70㎡-122㎡两居，均价5.9万/㎡-7.4万/㎡，总价510万/套-850万/套，103㎡-240㎡三居，均价5.7万/㎡-6.7万/㎡，总价640万/套-840万/套。

中介表示，整个南湖东园社区（包含南湖东园一区、南湖东园二区）在望京区域热度较高，南湖东园一区换手率低于二区，二区品质好于一区，近三个月成交了10套，主要以60㎡-80㎡小户型为主，用户主要购房目的在于周边交通、学校、商业等配套，二区热度高于一区，一区优质户型较少，也是购房人谨慎选择的原因之一。

出租方面，小区出租率约30％，主要以合租为主，16㎡西南向卧室月租金为3000元，15㎡南向卧室月租金为2900元。 整租方面，82㎡南北向两居月租金为8500元，140㎡南西向三居月租金为13000元。 虽然品质与周边同楼龄小区比存在弱势，但从租金方面没有太大差异。

4.2购买指南

参照北京市现行的普宅标准看，小区小户型主要为普宅，商贷首套首付为35%、二套首付为60%，大户型为非普宅，非普宅，商贷首套首付为40%、二套首付为80%，还需要考虑增值税、契税、个税等。

用户在购买时，尽量从居住体验出发，板楼低楼层南北向户型最佳，谨慎选择高层西向、西北向户型。 高层塔楼边户较为私密，中间户存在噪音风险。

声明：因时间、市场、政策等因素均会发生变化，以上信息仅供参考，不作为交易依据使用。

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踩盘时间：2021年4月21日

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