时代春树里价格暴跌(时代天逸价格暴跌)

蓝天 | 建筑

知识城新盘2.3w-2.5w，贵的时代天韵单价3w，便宜的时代印记2.1w。

南沙热销的星河东悦湾均价2.8到3.1w，贵的金科博翠明珠3.6w，目前最便宜的是保利城 1.95到2.2w。

一个南一个北，都是相隔广州核心市区50+公里的距离，凭着各自的宏伟规划与产品设计，将预算不高的客户们留住。 总价受制于300w以内的年轻客户们，迷失在外围的区域里，盘算着通勤路线，期盼着日后电梯洋房的新生活。 萝岗再怎么偏，市区距离也在30公里上下。 所以总价冲破300w的人们，目光投向东部，有地铁有发展有配套的品秀星樾卖到飞起。 2.5万户大盘中央城近日全城放卖，招徕客户，爆场刷屏。

总价再提升到400w以上的客户们，进入到天河几大新盘的纠结里：兰亭盛荟、五矿鹭山招商府、保利天汇、珠江花城、富力南驰富颐华庭。 好的抢不到，差的怕硬伤。

一手的热销场景容易让人头发昏，二手的市场却也进入了蠢蠢欲动的萌发期。 广州的底部悄然间过去了，首套刚需，特别是自住，我不建议你过多犹疑，看上的房，多几万块咬咬牙就买了。 而投资，需要更加理性一点，我建议一手房尽量回避，这时候去淘好区域内的二手。

今天要带出的真实案例，就是我全程跟进的客户K先生买房故事。 虽然是首套，但是因为单位可以解决住房，所以是纯投资。 总价在250w上下，他曾经在去年下定了一套万科海上明月，当时南沙的热门盘，位置在黄阁镇，不靠近地铁。 后来他自己去退掉了诚意金，找到我咨询，搁置了大半年，疫情过后再次出去看房，这次我给他调整了思路。

1、买二手房，买后就放租。

2、预算有限，不要太看重学位。

3、买电梯次新楼，不碰楼梯楼老破小。

4、能三房就不要两房，最好能买到三房两卫。

5、区域有产业支撑、有新广流入、有预期利好。

6、地铁，不强求靠近，也不追求通地铁的暴击。

总结一下，我把产品力、区域发展的权重拉到了最高。 K先生是我的忠实读者，本来考虑我曾写过的泰景花园，也想沿着5号线向黄埔看的。 最后在我们两个的讨论之后，把老黄埔放弃了，搜寻视野中出现了一个比较清晰的画像。

1、区位

老黄埔的投资潜力被各方看高，老邝也曾表示过：“科学城版块已经完成0-1的蜕变，投资上，我依然觉得老黄埔正在经历0-1的阵痛，潜力更高。 ”而我们放弃老黄埔，并不是因为它位置不好，而是受制于预算，买不到好产品。

退而求其次，我们没有跑太远，而是仍然在黄埔区寻找。 两方面简单粗暴的考虑，第一看数据：自2018年以来，黄埔区GDP连续七个季度保持7%以上的增长水平；2019年黄埔区GDP比越秀区高出367亿元，相当多出一个从化区；税收收入方面，黄埔区以907.45亿元位居第一；财政八项支出方面，黄埔区达280.39亿元，居全市第一。

GDP增速快、税收高、财政支出高。 黄埔区经济表现亮瞎眼，可不就是，有钱任性！那边的产业聚集、招商引资、旧村改造都如火如荼，开车去兜一圈就知道，一方面是漂亮的市政，一方面是飞速消失中的残垣破壁（拆村）。 同时，你也会有个感觉：“怎么没见多少人？”给你再看一则数据，我从广州市统计局下载的图片，从此表中可以看到，黄埔区的户籍人口和常住人口都不算多，户籍人口密度还处在较低的水平。

这可是官方统计，足以说明它未来的想象空间，有钱了，自然就会有人，有人了，房价还怕没支撑？更不要说黄埔区已经主动开放户籍政策了，我知道已经有外资进入。

第二看地图，首先看距离。 比起南沙、知识城，萝岗大部分楼盘与珠江新城、天河北等商圈距离皆在30公里出头，不塞车的话，出行时间大概40分钟上下。 而开头我也提到过，南沙知识城都要50公里了。 其次看布局，把地图从交通图切换到实景模式，四周划动，可以实实在在地看到区域内的规划，萝岗的核心圈如下图，基本看到的村不多，而且都在改造中，其次全都是某某产业园、某某公司，再就是楼盘了。

同样的手法，你去看番禺，密密麻麻，各种村、工厂。 那就是成熟区域的掣肘，也是为什么番禺经常被诟病“产业落后”。 从布局看，你能感受到“基本面”，它决定了未来的活力。

2、产品与价格

由此，我们把目光锁定在了核心圈内，去寻找单价够低的品质二手房。 其中一个楼盘出现在视野里：时代春树里。 它年轻（2016年建成次新房）、位置不错（左边是东荟城、上面是品秀星樾）、产品力不错（低密度小高层）、体量不错（A+B两区，户数不多）。 还有一个独特的优势，出门就是大公园（创新公园）。

就像它的名字一样，整个楼盘小区给人小清新的感觉。 时代春树里的户型值得关注的有三种，82平北向三房一卫、92平南向三房两卫、113平南北通透四房两卫。 均设计方正实用，无死角，尤其是后2者户型，若是南向中高层单位，亲测阳光满意，风流满意。 绝对是自住改善友好型，属于我们想要的优质产品。

房子满意，接下来就看价格了。 时代春树里的位置，比中海誉城和万科金色梦想那边好，学位也是一样的，但是居然价格差不多。 B区大一些，目前放盘价格更贵，A区只有三栋，靠近马路高架，旁边正在施工拆村，还在建设时代的商业体，所以放盘价格低。 具体的价格体系，我不想公开分析，有兴趣的找我私聊。 总之市场单价3w左右，但是找到笋盘可以谈到低于3w，且是满二房源，免重税。

本文主人公K先生的预算是250w上下，我希望他努努力买92平南向三房两卫户型，这个在市场上更稀缺。 所以，我们放弃了报价高的B区，在A区里选择。 为什么接受A区呢？因为是纯投资，不用管目前的居住现状，反而像A区这样，旁边旧村拆迁、隔壁建设商业体，将来更有可看性。

时代的新楼盘时代天境也在此区域里，我可以断定，这一片是时代重点发展的地方，A区在此具有协同效应，可能未来比B区更好。 那么现在报价还低，干嘛不淘A区？直接说最后结果吧，有些惊喜，K先生买入一套中高楼层南向3房2卫，实际成交单价2.8w。 房子绝无硬伤，一手业主成交，这个单价感人吗？

4、利弊点

二手市场，便宜一定有便宜的理由。 以上我说了很多时代春树里的优点，如果真那么好，价格还这么不给力？它有它的短板：学位、地铁。 郊区刚需最看重，地铁，学位，时代两者不沾边，这也是它低价的原因。 中海誉城、万科金色梦想、时代春树里对口玉泉学校(小学部)，对口直升玉泉学校（中学部）。 春树里的孩子上学远，接送比较麻烦，而且那个路口，车流量比较大，重卡也时有可见。 另一方面，春树里目前的位置比较割裂，商业共享性较低，楼盘本身都没什么底商。

可是转念想，有弊就有利。 当前的短板，以后改正了都是利好，地铁就先不妄想了。 可是学校，会

不会以后划入时代自建的学校？比如商业，可以寄希望于建设中的时代天境和华甫村改造。

总结

当然我承认，有些暴击等不起，如学位，这个问题没人愿意赌。 品秀星樾学校现还未确定，多少人打退堂。 对于K先生买入时代春树里，他本人对这个结果是满意的。 毕竟这个预算，按照我们的设想，本身就不会太注重学位和地铁，不然去买东荟城两房了。

买房考虑三大点：上学方不方便，上班方不方便，生活方不方便。 没有那些大神说的那么玄乎，化繁为简就三个方便。 现在时代春树里的放盘量挺大，很多业主卖掉就是因为没有满足三大便利，可是“时代在发展”。 有些人现在等不起，有些人愿意等。 就像差不多的总价，有些人愿意跑去南沙、知识城打新，而K先生甘愿做萝岗二手房的折枝人。

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