买二手房是按评估价的70%贷款吗？

以宝鸡市为例，《宝鸡市住房公积金二手住房贷款实施细则》规定，凡在宝鸡市辖区内或我省省内10个设区市和杨凌示范区住房公积金管理中心（含分中心）正常缴存住房公积金满6个月以上，具有完全民事行为能力的职工，购买二手住房时，均可向宝鸡市住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。

宝鸡市住房公积金管理中心副主任李印民介绍，申请二手住房公积金贷款，所购二手住房坐落地位于宝鸡市辖区范围内，申请人无尚未还清的个人住房公积金贷款、商业贷款或其他债务。

此外须具有不低于所购住房评估价值或交易价格（以两者较高额为准）30%（含30%）以上的自有资金；所购房屋房龄不超过30年。

贷款成数应不超过房屋交易价或房屋评估价（以两者较低额为准）的70%，最高贷款额度为40万元。 二手住房公积金贷款采取抵押担保的方式。 抵押物为借款人所购二手住房的房产。 贷款期限最长不超过30年。 贷款期限控制在借款人法定退休年龄后五年之内。 贷款利率和还款比例与一手房贷款政策相同。

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一般来说，评估数据来源主要有两部分组成:一是近期同一楼盘所有二手房的成交价格，二是评估公司与中介合作，获得某一楼盘近期的挂牌价格。

由这两方面数据加权平均得到该楼盘近期的市场平均价格。 “原则上，我们的核价标准还要在这个平均价格的基础上再下浮约10％。

所以说，这个核价标准一定是低于正常市场价的，如果二手房交易价比这个标准还低，那么，就有很大可能是做低房价了。 ”胡亮说，评估价调整后，公司也注意到市场上做低房价的行为有所收敛，以前还能看到市场价八折以下的交易价格，现在八折以下的价格基本看不到了。

做低房价对于购房者来说，表面上可以省税，但后续隐患并不少，比如“做低房价”后的贷款实际比例会有所降低。 如200万元的房屋，按首付三成计算，其首付60万元，银行实际贷款额为140万元。

而如果做低到150万元的话，银行实际贷款额却为105万元，按此计算，除了客户所要支付银行首付的45万元之外，其做低合同价所产生的差额50万还需另外补齐，即一共要付95万元房款，无形中加大了许多购房成本。

另一方面，假如买方为这套房子实际支付了200万元，可现在购房合同上的价格是150万元，那么将来在转手时，买方必须为这50万元差价付出代价。 因为，根据政策规定，个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

假设这套房屋的未来出售价为300万元，按其实际价格200万元计算，客户转手交易时只需交100万差额的税费即可。 但是，如按照合同上的价格150万元计算的话，该套房屋转手交易时必须缴纳差额150万元的税费。

参考资料来源：人民网-在宝鸡买二手房可办公积金贷款 首付不低于30%

人民网-评估价收紧做低二手房价难度陡增 评估价基本每月调一次

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