民宿的风险评估与防范措施，民宿的风险有哪些怎么写
来自一个房东的自述：
两年前，我第一次把房子出租出去，房子交出的时候，还特意嘱咐房客要好好爱惜。过后一年收房，看着污黄的墙面、杂乱摆放的家具、满地狼藉的房间，宁愿将房屋闲置也不想再长租出去，无论房客之前保证的如何好。而这之后，分享经济的概念日益兴起，我发现，原来对于我，还有这样一种选择——短租。
抱着试试的态度，我将房屋放在短租平台上，很快就迎来了第一个房客，带着父母外出旅游的年轻人。他们都很有教养，我为他们介绍本地的风土人情，他们向我讲述他们的人生故事，老中青三代人相处的意外和谐。从此，我就坚定的做短租。这之后，我遇到过年轻的背包客、带着年幼儿女旅游的夫妻、住不习惯酒店的老者，他们来自天南海北，每个人都有一段自己的故事，令我感动着。
对于很多人来说除去情怀，最关心的是短租收益到底怎么样，前景又如何？
随着消费水平的升级，人们的观念是在不断的改变，以前是解决温饱，而现在是对生活品质以及精神层次有了更高的追求，人们的消费观念正在悄然改变，数据显示，
已经有越来越多的出游群体在选择住宿时更青睐民宿、客栈等特色住宿产品。而且短租租期形式更加灵活，可按天，按周甚至按月出租，变现能力强，资金周转快，房东可按每笔订单收钱，赚的更多，收益上甚至可达长租的两倍及以上。
那么说了那么多，到底如何做民宿，下面一步一步分析，让那些拥有民宿梦想的人了解其中的具体操作环节。
做民宿第一步：做好预算
工欲善其事，必先利其器，做任何事情之前都要做充足的准备，做民宿也是一样。
做预算一方面是根据你自己的经济实力，需要准备投入多少资金到民宿，另一方面要做民宿预期收益计算，如果你投入了五六万装修费，而预计运营后每月利润只有一两千块，那岂不是四五年才能回本？这显然是不行的，大多数人做情怀，但是长时间的不以盈利为目的民宿都是不长久的，情怀再大也是每日三餐，需要消费的。
所以如何做预算？
一、计算前期投入成本：
1、房租。对于自有房的民宿主来说，这块可以忽略不计，毕竟房子是自己的。但是目前大部门的从业者房子是租来的，房租就是最大的成本，由于是做民宿，一般在签房屋合同的时候都是想着尽可能的多签几年，三年甚至五年，这对于做民宿的我们而言是有利的。如果房子装修本身很好只需要做点软装，上线运营民宿第一年基本上是在回本，如果你只签一年合同，到第二年赚钱的房东却要收回房子，这样得不偿失。
2、硬装。大部门民宿主对租来的房子装修是不满意的，需要安照自己的想法重新装修，装修房子是要取得房东的同意，而许多新房子，房东并不愿意拿出来做民宿，而老房子，特别是老破小的老公房，房东觉得无所谓了，房子在那里，租客给我装修一下也不错。所以基本上这种老房子都需要把墙刮一遍重新粉刷，地板如果老旧严重兴许得换，厕所的地板吊顶这些年代久远肯定都得换，这个硬装成本也是比较多，有的厕所随便动一下好几千甚至上万。所以选房时尽量要选基础设施比较好，改动小的，也不建议选老小区，有时候真的可能需要全部翻新！这样预算就太高了，回本周期大大的拉长。
3、软装。软装基本上就是民宿吸引人的地方了，在这个看脸的时代，对于民宿同样适用，在租客体验到你服务多么贴切，床品多么舒适，配套多么齐全之前，吸引租客的只能是图片。所以软装的搭配与配色以及风格上就显得至关重要了。常用的软装物品是地毯、灯具、壁画、相框、书籍、真假绿植鲜花，各种摆件和造型独特的家具。
4、床品。软装上吸引了租客，入住时床品的体验很重要，因为接触床品的时间应该是最长的，好的床品会给租客带来好的入住体验，也会在后面租客评价上有重要的作用，好的评价会让民宿有更好的入住率。
5、其他：生活是需要很多的身外之物，拖鞋、杯子、烧水壶、厨房用品、卫生间用品、储物盒、衣架、撑衣杆、纸巾盒、吹风机、针线盒、急救箱，所以在购买这些物资的时候列一张清单，因为东西太多了，没有清单，保不齐哪样就忘记了。当签订房屋合同后就得抓紧时间准备，晚一天准备，就是多损失一天的房租，时间就是金钱！
二、运营成本：
1、房租既是前期投入成本，也是运营成本。因为房租半年或是一年交，钱一下就出去了。所以一定要计算好运营成本，才好定最终的房价；
2、水电气物业垃圾费；
3、易耗品：洗发水、沐浴露、卫生纸、洗手液、洗洁精、洗衣液、一次性牙具、一次性拖鞋（也可以不提供），垃圾袋；
4、清洁洗涤费：目前一般收费标准是一房50元/次，两房70元/次，三房90元/次，更大的根据实际情况约定。布草洗涤一般打扫清洁的阿姨帮忙洗了，但是得有晾晒布草的阳台，或是你自己带回家。
5、维修费：生活总是有那么多的不经意和突发情况，比如房间偶尔跳个闸，堵个下水道，门锁坏一下，会造成心情上的不愉悦，但是如果是自己的家你会觉得这是自己家的问题，很快去解决，但民宿出现问题，总觉得是客人造成的。现在的客人其实素质是参差不齐的，下水道堵塞情况时有发生，可以清理出来大量头发，有时还有瓜子壳和不明物体。通马桶通下水道的人工费还不便宜，有时半夜费用更高。
这两块预算做好了以后，你就可以开始定你们的预期房价了，列一个excel表，看多少房价，一个月入住率达到多少可以保本，入住率达到多少可以盈利，这些都需要先列出来了，做到心中有数。
如果开民宿想赚钱，开一套是不可能的，目前专职做民宿的，至少五套民宿起，甚至有的已经开到了十多套，只有数量上的累计才能确保每个月有稳定的，但也不是绝对的稳定！
接下来我们着重来讲下民宿的选址问题，房屋选址在整个短租民宿环节中至关重要一环，选址的好坏是可以直接影响房子的入住率以及收益。
tips1.影响选址的最重要的因素是什么呢？
答案是地段！
不管是买房还是租房，选房考虑的标准首先就是“地段！地段！地段！”。
为什么地段那么重要，我们又该怎么理解地段呢？地段主要由位置，轨道交通，商圈配套，医院学校等因素所构成，简单的来说好的地段就是资源的分配与供给所占的优势大，能够享受的资源多。地段对于民宿选址来说也是同样的重要，相同的房子好地段的民宿入住率往往高出普通地段20%甚至更高！入住率对于民宿业主来那可是实实在在的收益呀。虽然不一定房子一定在景区和市中心，但是平台上的确是符合这两项因素的房子卖的更好。
举个例子，从Airbnb和途家平台上搜索上海的民宿显示如下
Airbnb搜索结果
途家搜索结果
可以明显的平台首页所推荐的房源大部分都是集中在地理位置好，交通便利的区域。当然房源周边有景点，平台推荐的几率也很大。
tips2：选择靠谱的中介
对于很多新人来说，房子的地段选好了，具体选哪套房子来说还是一头雾水。租房相对于自有房业主老说，首先考虑的是租金，装修成本运营成本以及后期的回本周期，如何选一件性价比高的房子就尤为重要。这个时候需要借助外部的力量，中介可能是最好的选择，他们对所选区域的出租房情况是很了解的，前提是中介是靠谱的，不然还没租好房子就被收了中介费，最后选的房子还不理想。
建议是先和中介谈好中介费，不要说你是租房做民宿，他会给你带看很多房子，不管房子的质量也不管房子的装修情况，对于我们来说可选的房屋数量就大大增加，是精装的还是需要改造，等看完房做完预算，大概就清楚选哪套房子了。如果说做民宿，加上很多房东对于民宿的不了解，中介会不自觉的减少带看房屋的数量。当然做民宿还是要经过房东的同意，后期来来往往的客人，长时间肯定会有投诉，这时候房东如果没有同意做民宿，就会很麻烦，最坏的结果就是房东收回房子。
Tips3:尽量避免找老小区
老小区的房租和物业虽然会便宜很多，但是实际操作起来就很遇到很多问题。比如房间各种设施的老化，下水道容易堵塞。一般老小区的房子需要硬装上的翻新，这样在装修成本上就大大的增加了预算，老小区一般是没有电梯的，对于很多携带行李的客人来说是很不方便的，大大的降低了客户的入住体验。
还有一个重要的因素老小区的住户大部分是老年人，邻里之前是非常熟悉的，你的房子经常的出现不同的客人，时间久了邻居是会担心民宿客人对于他们会现在危险，结果就是会投诉，而且有的年轻客人说话大大咧咧，声音很大，也是造成投诉的原因。一旦被投诉，可能就不能继续正常的营业了。所以尽量选择小区的年轻人所占比率较高的小区，年轻人相对于老年人会更容易理解和包容。
Tips4:了解一下小区物业对民宿的态度
18年西安首次颁发个体民宿营业执照，以及很多地方性政府颁发的指导性文件，但实际民宿行业还是处于灰色地带，国家没有明确的行业法律法规来进行规范。在上海很多的物业是禁止运营民宿的，门卫对出入小区的人员管理是非常严格的，所以一定要提要了解清楚小区物业对待民宿的态度。
至于如何了解物业对待民宿的态度，其实是很简单的，可以去民宿平台上，搜一下这个小区的民宿情况，民宿数量多不多，看看评论的时间和数量，评论时间越久说明开民宿是没有问题的，而且也可以在评论上看到这个小区客户的真实评价与入住体验，也有参考价值。其次可以直接询问中介，因为中介是很清楚小区里面的租房情况以及运营民宿的情况。
这个问题对于开民宿的我们而言风险还是很大的，前期一定要了解清楚。
Tips5.选择基础装修比较好的房子，减少成本
现在很多的民宿主租房后对房子进行很大的改造，没有精准的做预算，计算成本和回本周期，这也导致很多民宿一直是处于亏损的状态。选择基础装修比较好的房子，首先房子的墙面，地板以及厨房卫生间等都不需要进行改造，而我们需要做的就是按照我们的喜欢对房间进行软装改造和布置。
Tips6.避免选择公寓
公寓一般是属于小产权，一般不通气，也就是说需要做饭就必须要用电，而公寓的电是商业用电收费，会比住宅用电贵上很多，而且也没法使用燃气热水器，只能用电热水器，电热水器的容量是有限的，如果入住人数较多，出现没有热水的情况会造成不好的入住体验甚至是差评。还有一点大部分的公寓是loft,虽然普遍上颜值是很高的，入住率也很高，但是还是考虑电费的问题，夏天和冬天使用空调，楼上楼下同时开启，高额的电费导致成本增加，盈利空间是很少的甚至出现亏损。
Tips7.避免找门禁过严的小区
小区的门禁过严这对于后期的民宿运营而言是非常头疼的。所以提前要了解进小区是否要登记，登记后进单元门需不需要刷门卡，以及电梯是否要刷卡才能用电梯。进小区登记其实不是很困难，但是门禁卡这个就需要花点心思，如果有信箱可以在信箱放个密码盒装门禁卡，如果没有信箱那就得另找一个比较隐蔽的地方放置，这样会比较增加了客人的入住难度，体验也不会很好。
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